Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc Công ty Luật TAT.
Phải bàn giao nhà ở tái định cư trước khi thu hồi đất
Theo Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất và bố trí tái định cư có thể không đồng bộ. Điều này dẫn đến tình trạng trong những năm qua, người dân phải đối diện với cảnh “màn trời chiếu đất” khi bị thu hồi đất mà chưa được bố trí tái định cư xảy ra thường xuyên, gây ra nhiều sự bức xúc trong xã hội. Nhưng kể từ ngày 01/08/2024, khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực, theo đó, Luật này yêu cầu “việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”. Đây là một điểm mới giúp cho người dân bị thu hồi đất có nơi ở mới ổn định, không bị gián đoạn cuộc sống và công việc. Ngoài ra, quy định trên cũng cho thấy Nhà nước đang đặt quyền lợi của người dân lên trước mục đích của Nhà nước và lợi ích của chủ đầu tư khi tiến hành thu hồi đất.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã có một bước tiến quan trọng, trên tinh thần thúc đẩy, tạo ra sự minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện các dự án, bảo vệ tốt nhất quyền lời của người dân trong quá trình thu hồi đất, gây dựng niềm tin của người dân đối với các chính sách đất đai của Nhà nước.
Thu hồi đất nông nghiệp, nhận về đất ở, nhà ở tái định cư
Theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Cũng theo khoản 2 vừa nêu, đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Thống nhất với điều khoản trên, khoản 1 Điều 96 và khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về việc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện bồi thường theo quy định thì có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở.
Dễ dàng thu gom đất lúa dù chưa từng làm nông
Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, quy định này đã được loại bỏ trong Luật Đất đai 2024, mở ra cơ hội mới cho nhiều người dân. Cụ thể, theo khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất trồng lúa. Tuy nhiên, nếu vượt quá hạn mức quy định (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác), họ phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Điểm mới này mang lại nhiều lợi ích cho người dân và nền nông nghiệp Việt Nam. Giờ đây, các nhà đầu tư dù chưa từng làm nông vẫn có thể mua đất để đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao, sử dụng máy móc và thiết bị hiện đại và thuê mướn nhân công phục vụ cho việc canh tác, trồng trọt. Điều này đồng nghĩa với việc bất kỳ ai có tài chính đều có thể tham gia vào lĩnh vực này. Theo đó, việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa sẽ mở ra cơ hội kinh doanh mới, thu hút đầu tư vào nông nghiệp, thúc đẩy sự phát triển kinh tế nông thôn, tạo thêm việc làm và cải thiện đời sống người lao động. Đồng thời cũng giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất nông nghiệp, tránh tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất không hiệu quả.
Như vậy, việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là một bước tiến quan trọng trong chính sách đất đai của Việt Nam. Quy định này thúc đẩy phát triển nông nghiệp công nghệ cao và quy mô lớn, đồng thời mang lại nhiều lợi ích cho người dân địa phương và kinh tế trong khu vực.
Nhà nước đảm bảo đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số
Luật Đất đai 2024 đã có những quy định nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng, chủ trương tại Nghị quyết 18-NQ/TW về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Cụ thể tại Điều 16 Luật Đất đai 2024, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số như bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất ở, đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh đối với người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi;... Tại Điều 112 Luật này, Nhà nước tiếp tục khẳng định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải bảo đảm bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Đặc biệt, khoản 2 Điều 180 và điểm đ khoản 1 Điều 181 Luật Đất đai 2024 giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc rà soát, thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,... của tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các công ty nông, lâm nghiệp và ưu tiên giao đất, cho thuê đất lại cho cá nhân là người dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương.
Như vậy, chính sách này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của người dân tộc thiểu số mà còn góp phần gắn kết khối đại đoàn kết toàn dân tộc, giải quyết hài hòa lợi ích trong xã hội.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
Khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 về “Người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận..., bao gồm: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có 2 nhóm đối tượng được Luật Đất đai 2024 công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”, và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Về cách hiểu đối với nhóm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”, khoản 1 Điều 5 Luật Quốc tịch nêu rõ “người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam”. Như vậy “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” được hiểu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam.
Theo cách sắp xếp và quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 về người sử dụng đất thì “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” được xếp cùng với nhóm “cá nhân trong nước” và gọi chung là “cá nhân”. Nhóm “cá nhân” này được hưởng các quyền sử dụng đất theo luật định bao gồm quyền nhận chuyển đổi đất đai, quyền chuyển nhượng, nhận tặng cho, quyền thừa kế… Theo đó, có thể hiểu “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” đều được hưởng mọi quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Bên cạnh đó, đối với nhóm “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi tắt là “người gốc Việt”) là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Theo Luật Đất đai 2024, quyền của người gốc Việt được quy định cụ thể và mở rộng như sau: Theo điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; Tại điểm h khoản 1 Điều 28 Luật này quy định “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Tựu trung lại, những thay đổi này trong Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không những giúp họ có thêm cơ hội đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam, mà còn tạo điều kiện thuận lợi để nhiều người có thể hồi hương dưỡng lão hoặc sinh sống lâu dài.
Qua một số điểm mới, chúng ta thấy được Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi quan trọng nhằm cải thiện quy trình quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Để tận dụng tối đa các cơ hội mà Luật Đất đai 2024 mang lại, người dân cần sớm tiếp cận các quy định mới, chủ động tìm hiểu và áp dụng vào thực tế.
Luật sư MAI THẢO
Phó Giám đốc Công ty Luật TAT
Nhãn hiệu xung đột với bản quyền: Cơ chế xử lý theo quy định tại Luật SHTT
