Ảnh minh họa.
Cùng với sự phát triển của xã hội, xu hướng hội nhập quốc tế, các loại sản phẩm, dịch vụ mới từ bất động sản cũng đã hình thành ở Việt Nam những năm gần đây. Trong đó có thể kể đến một số sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như codotel, Office tel, ResortVilla,...
Đây là những loại hình bất động sản kết hợp nhà ở và khách sạn, khách sạn và văn phòng làm việc, nơi nghỉ dưỡng du lịch. Các tên gọi của loại hình bất động sản này xuất phát từ nước ngoài được du nhập vào Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây.
Sự đa dạng các loại hình bất động sản này đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của nhân dân, mở rộng cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tạo nguồn lực cho việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch.
Tuy nhiên, do thiếu quy định pháp luật nên các loại hình bất động sản này vẫn chưa có tên gọi pháp lý ở Việt Nam, chưa có cơ chế, quy định cụ thể về việc thừa nhận, quản lý loại hình bất động sản này.
Chính vì vậy, hoạt động đầu tư, triển khai các loại hình bất động sản mới này vẫn mang tính chất tự phát. Có một số địa phương đã vận dụng cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ du lịch, tuy nhiên số lượng rất hạn chế và còn nhiều tranh cãi về pháp lý. Phần còn lại, các địa phương đều không cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ mà chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ dự án, không cho phép chia lô, không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho từng căn hộ dẫn đến khó khăn trong thu hút đầu tư.
Vì vậy, nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan.
Loại hình sản phẩm bất động sản mới này liên quan đến nhiều ngành luật trong đó đầu tiên phải kể đến Luật Đất đai. Luật Đất đai với những quy định liên quan đến việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, liên quan đến các dự án bất động sản, các loại hình sản phẩm bất động sản. Do đó, Luật Đất đai cần có những tên gọi, khái niệm về các loại bất động sản, các loại dự án bất động sản, làm cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch tiếp tục triển khai những quy định cụ thể, đặc thù của các ngành luật này liên quan đến loại hình sản phẩm bất động sản mới này.
Hiện nay trong dự thảo Luật Đất đai đang lấy ý kiến của nhân dân và dự kiến sẽ thông qua vào năm 2023 hoàn toàn chưa nhắc đến loại hình bất động sản này, chưa nhắc đến việc sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng, tên gọi các loại bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu nội dung này không được đưa vào Luật Đất đai thì sẽ khó khăn cho các nhà đầu tư, khó khăn cho sự phát triển thị trường bất động sản.
Trong trường hợp sau này sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản mà đưa những nội dung về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vào thì sẽ không phù hợp với Luật Đất đai và rất khó để có thể triển khai được những dự án có sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản này.
Vì vậy quan điểm của tác giả cho rằng trong quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định trong dự thảo Luật Đất đai cần bổ sung quy định về quy hoạch phát triển du lịch, đặc biệt là cơ chế, điều kiện để thu hút đầu tư đối với bất động sản du lịch. Quy định về thẩm định dự án đầu tư, thẩm quyền giao đất, thu tiền sử dụng đất, thu hồi đất và các cơ chế chính sách đối với bất động sản du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Cần phải đưa ra các tên gọi của các loại hình bất động sản này để quy định những đặc điểm pháp lý đặc thù so với các loại hình bất động sản thông thường như nhà ở, các công trình xây dựng, khách sạn, nhà nghỉ...
Để chờ sửa đổi tất cả các văn bản pháp luật ở nhiều lĩnh vực nêu trên là rất khó khăn, rất lâu dài. Bởi vậy theo tác giả, để giải quyết những khó khăn, vướng mắc này thì cần phải có một luật chung để sửa đổi nhiều luật có liên quan đến sản phẩm bất động sản này.
Khi pháp luật đã quy định về việc cho phép đầu tư loại hình bất động sản này, quy định về cấp phép đầu tư về quy mô, về quy hoạch sử dụng đất, quy định về đặc điểm sản phẩm bất động sản này, quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, của các nhà đầu tư thứ cấp; quyền quản lý, sử dụng, kinh doanh, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; các quyền thế chấp, thừa kế, góp vốn, chuyển nhượng... thì loại hình bất động sản mới này mới có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách rõ ràng, lành mạnh, mang lại những giá trị lợi nhuận cho các nhà đầu tư, tạo ra hạ tầng kĩ thuật cho việc phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng.
Tiến sĩ, Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG
Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp
Một số vấn đề về nghị án được quy định tại Điều 326 BLTTHS
