Theo điểm d khoản 2 Điều 28 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 8 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 31/01/2026 có quy định như sau:
“d) Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp chủ đầu tư chậm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì phải trả khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm quy định tại điểm b khoản 3 Điều 94 của Luật Đất đai, được tính vào chi phí đầu tư của dự án mà không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”.
Điểm b khoản 3 Điều 94 của Luật Đất đai quy định như sau:
“b) Trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phê duyệt phương án chi trả bồi thường chậm cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản. Kinh phí chi trả bồi thường chậm được bố trí từ ngân sách của cấp phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
Như vậy, trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp chủ đầu tư chậm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì phải trả khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả, được tính vào chi phí đầu tư của dự án mà không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Một quy định ràng buộc trách nhiệm tài chính đối với chủ đầu tư
Trước đây, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa có quy định rõ ràng về việc nếu chủ đầu tư phải ứng trước kinh phí thì phải trả khoản tiền lãi/phí khi chậm ứng trước. Việc này thường chỉ được xử lý thông qua các thỏa thuận hoặc quy định nội bộ của từng dự án, hoặc chỉ bị xử lý hành chính nếu gây chậm trễ kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi thông qua cơ chế khởi kiện hành chính.
Quy định mới này giúp đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đảm bảo họ nhận được khoản bồi thường đúng hạn, hoặc nếu bị chậm thì được bù đắp phần thiệt hại do chậm chi trả. Nếu chủ đầu tư chậm ứng trước tiền, người bị thu hồi đất sẽ được nhận thêm khoản tiền tương ứng với mức lãi suất chậm trả, bù đắp phần thiệt hại do việc chậm chi trả gây ra. Điều này góp phần giảm thiểu tình trạng chậm trễ kéo dài trong giải phóng mặt bằng, giúp người dân sớm ổn định cuộc sống. Điều này cũng tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải chủ động, nghiêm túc trong việc chuẩn bị nguồn vốn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lên kế hoạch tài chính hợp lý để tránh phát sinh chi phí không mong muốn.
Chế tài “xứng đáng” cho những chủ đầu tư vi phạm
Việc quy định khoản tiền lãi/phạt do chậm ứng trước tiền bồi thường và lại còn không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp mà phải tính vào chi phí đầu tư của dự án có thể coi là một chế tài “xứng đáng” cho sự chậm trễ và thiếu nghiêm túc của chủ đầu tư dự án.
Trước đây, chủ đầu tư có thể tìm cách “bù trừ” các khoản chi phí phát sinh vào nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, làm giảm số tiền phải nộp ngân sách. Nay, quy định này buộc chủ đầu tư phải tự chịu trách nhiệm tài chính, không được “chia sẻ rủi ro” với Nhà nước, từ đó nâng cao tính minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Quy định này thể hiện sự tách bạch giữa nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và trách nhiệm tài chính phát sinh do lỗi của chủ đầu tư (chậm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Trước đây, một số trường hợp chủ đầu tư có thể đề xuất khấu trừ các khoản chi phí phát sinh vào nghĩa vụ tài chính về đất, nhưng quy định mới đã loại trừ khả năng này.
Đối với người có đất bị thu hồi, quy định này đảm bảo quyền lợi của họ không bị ảnh hưởng bởi các “thỏa thuận tài chính” giữa chủ đầu tư và Nhà nước.
Cơ hội cho “cá lớn nuốt cá bé”?
Quy định này chắc chắn sẽ làm tăng chi phí đầu tư, đặc biệt đối với các chủ đầu tư có năng lực tài chính vốn đã yếu thì nay còn có thể yếu hơn bởi thiệt đơn thiệt kép khi đã không chủ động được nguồn vốn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại còn có thể phải “chịu phạt”. Nếu chủ đầu tư chậm ứng tiền, ngoài việc phải trả lãi/phạt, khoản này còn không được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng lên.
Điều này có thể tạo ra áp lực tài chính lớn, khiến các chủ đầu tư nhỏ lẻ, năng lực yếu kém sẽ khó tiếp tục triển khai dự án, từ đó có thể dẫn đến xu hướng chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh hơn. Thị trường có thể xuất hiện các giao dịch mua bán, sáp nhập dự án, đặc biệt là các dự án đang gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng.
Khó khăn chung cho toàn giới chủ đầu tư
Thực tế, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường rất phức tạp, liên quan đến nhiều quan hệ pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều chủ thể. Đặc biệt, về mặt pháp lý, việc xác định nguồn gốc đất, đối tượng được bồi thường, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… thường phức tạp bởi hệ thống dữ liệu đất đai và chứng thư pháp lý không đầy đủ, dẫn đến việc lập phương án bồi thường bị kéo dài và ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, từ đó dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp.
Với thực trạng đó, kể cả những “ông lớn” cũng khó có thể kiểm soát hoàn toàn tiến độ chi trả tiền bồi thường, bởi còn phụ thuộc vào tiến độ phê duyệt phương án, giải quyết khiếu kiện, sự phối hợp của các cơ quan chức năng và sự đồng thuận của người dân.
Tuy nhiên, quy định mới này buộc chủ đầu tư phải chủ động hơn trong việc chuẩn bị nguồn vốn, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng cũng như người có đất bị thu hồi để đảm bảo tiến độ chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và cũng là tránh phát sinh khoản lãi/phạt không đáng có. Từ giờ, việc chậm ứng vốn sẽ trở thành một hành vi có chi phí pháp lý rõ ràng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến túi tiền của chủ đầu tư.
Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời tăng tính minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Có thể nói, quy định mới thể hiện tư duy chuyển từ “cơ chế khuyến khích” sang “cơ chế kỷ luật”. Ngoài ra, cũng phản ánh tư duy đặt trọng tâm vào bảo vệ người bị thu hồi đất và tách bạch rủi ro kinh doanh với nghĩa vụ ngân sách.
Đồng thời, đây cũng sẽ là một cuộc “thanh lọc thị trường” đầu tư bất động sản và tăng chuẩn mực tài chính. Cũng là một biện pháp để giảm số lượng dự án treo bởi không ít dự án treo hiện nay là do chưa giải quyết được vấn đề chi trả tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, để quy định này thực sự phát huy hiệu quả, cần có hướng dẫn chi tiết về cách xác định khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm (cách tính lãi/phạt, thời điểm tính, mức lãi suất áp dụng…), cũng như cơ chế giám sát, xử lý vi phạm.
Nhà nước cũng cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định này, tránh tình trạng chủ đầu tư “lách luật” hoặc chậm chi trả nhưng không bị xử lý nghiêm minh.
Khó tránh khỏi những vụ “vạ lây”
Trên thực tế, vẫn có thể xảy ra những trường hợp chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh nhưng hồ sơ pháp lý dự án chưa xong, phương án bồi thường chưa được phê duyệt hoặc gặp phải những trường hợp người có đất bị thu hồi cá biệt ương bướng không nhận tiền, khiếu kiện kéo dài. Vậy trong trường hợp này, việc tính “chậm ứng trước” có thể gây tranh luận: Chậm do chủ đầu tư hay chậm do thủ tục hành chính hay do người dân? Thời điểm bắt đầu được tính chậm là khi nào? (từ thời điểm chi trẻ tiền bồi thường hay thời điểm phê duyệt phương án hay từ thời điểm giải quyết xong khiếu kiện?)
Một khả năng tiêu cực cho thị trường có thể xảy ra là chủ đầu tư có thể tính khoản rủi ro này vào giá bán sản phẩm, từ đó giá nhà, giá bất động sản có thể tăng cao.
Tuy nhiên, nhìn chung, đây là một bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời nâng cao trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư nhỏ, năng lực tài chính hạn chế, và có thể dẫn đến sự sàng lọc, tái cấu trúc thị trường bất động sản, dự án đầu tư trong thời gian tới.
Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
