Đáng chú ý là các quy định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư có nâng mức xử phạt hành chính (phạt tiền) tính chất răn đe đối với các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức, nhằm hạn chế và giải quyết các tranh chấp nảy sinh trong quản lý chung cư. Tuy nhiên, những quy định này còn chưa bao quát và giải quyết triệt để các vấn đề còn tồn tại trong quản lý, vận hành chung cư hiện nay. Bởi vì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư chỉ gói gọn trong một điều luật (Điều 66) cho nhiều chủ thể gồm: Chủ đầu tư, Ban quản trị và các cá nhân tổ chức khác trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP khó có thể bao quát hết các tranh chấp có thể xảy ra trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trong khi đó các loại hình chung cư tương đối đa dạng bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh, do đó đòi hỏi ngoài việc áp dụng các quy định chung để giải quyết đối với các tranh chấp, mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân chung cư hiện nay cần có cơ chế xử lý đặc thù đối với các hành vi vi phạm cho từng loại hình chung cư đang “nở rộ”, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng và vận hành quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng của Chung cư.
Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân chung cư hiện nay rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư mang cả dự án thế chấp cho ngân hàng, đồng thời bán căn hộ cho người dân, dẫn đến việc tranh chấp, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân. Trường hợp chủ đầu tư chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân cũng chưa có cơ chế xử phạt mang tính răn đe để bảo vệ quyền lợi cho người dân. Ngoài ra, vấn đề về xử phạt liên quan trách nhiệm của chủ đầu tư trong công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư cũng chưa được đề cập đến trong khi thực tế đã xảy ra nhiều hậu quả liên quan đến vấn đề này, ảnh hưởng rất lớn đến cư dân, trật tự xã hội trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố.
Do đó, ngoài những nội dung xử phạt có quy định trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP cần bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đối với chủ đầu tư như chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy ở chung cư hoặc một số hành vi cư dân như: không đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành...gây ảnh hưởng đến hoạt động của chung cư. Việc thực hiện những quy định xử phạt mới theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP bước đầu sẽ có tính răn đe, tuy nhiên việc thực hiện có tính khả thi chưa cao như đã phân tích ở trên khi các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành chung cư quy định chưa rõ, chồng chéo. Ngoài ra, Nghị định chưa bao quát được toàn bộ các hành vi vi phạm của các chủ thể khác nhau trong quản lý, sử dụng chung cư; chưa cụ thể hóa hành vi vi phạm đối với từng đối tượng cụ thể với từng khung hình phạt, từng hành vi vi phạm hành chính.
Để đảm bảo thực hiện tốt cần có quy định pháp luật rõ ràng, khi vai trò trách nhiệm của chủ đầu tư chưa rõ (chủ đầu tư vừa là chủ đầu tư vừa là thành phần như cư dân trong chung cư, phải thuộc sự điều hành của ban quản trị) thì phần quy định về sở hữu chung, cũng rơi vào tình trạng mập mờ, khó hiểu, khó xử lý, xử phạt khi có hành vi vi phạm pháp luật xảy ra. Cụ thể, như quy định về tầng hầm để xe sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Hầm giữ xe là thuộc về sở hữu chung nhưng lại giao quyền cho chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu là điều khó hiểu.
Ngoài ra, theo quy định của Luật nhà ở 2014, Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định. Đối với mô hình Ban quản trị nhà chung cư tổ chức theo mô hình tự quản, hoạt động không có mục đích lợi nhuận như chung cư phục vụ công tác tái định cư thì việc áp dụng chế tài xử phạt theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP là chưa hợp lý.
Quyền khởi kiện của cư dân với Chủ đầu tư
Mặc dù việc tranh chấp trong chung cư thời gian qua rất nhiều, tuy nhiên những vụ BQT đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn rất hiếm. Một trong những vướng mắc lớn nhất, theo những người đại diện cho cư dân, đó là tiền tạm ứng án phí.
Những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thì án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản nên khó có chuyện người dân hay một cá nhân hoặc tập thể các thành viên trong BQT có khả năng bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy mà việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện. Tương tự, có những vụ tranh chấp chỗ để xe của một chung cư kéo dài nhiều năm, cư dân đều muốn khởi kiện chủ đầu tư về việc chủ đầu tư bán chỗ để xe ôtô trong chung cư. Tuy nhiên việc khởi kiện chưa thực hiện được bởi BQT không có kinh phí để thuê luật sư và đóng tạm ứng án phí. Điều này cho thấy, các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung - riêng, về thực hiện các cam kết giữa chủ đầu tư và cư dân... thì con đường kiện ra tòa án để giải quyết là khả thi nhất. Nhưng do cư dân có Quỹ bảo trì chỉ thực hiện vào mục đích đã được quy định rõ ràng, sử dụng sai sẽ bị xử lý và không có khoản tiền nào được sử dụng để chi tạm ứng án phí. Do đó, mặc dù quyền khởi kiện của cư dân là có cơ sở nhưng thực tiễn gặp khó khăn trong việc khởi kiện tranh chấp với chủ đầu tư với vướng mắc nêu trên. Giải pháp là trong trường hợp cư dân thống nhất tự nguyện đóng góp tiền vào chi phí khởi kiện thì khi phán quyết của tòa án có hiệu lực thì BQT có thể yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự có chức năng cưỡng chế để thực hiện Bản án của tòa.
Kiến nghị
Các vấn đề liên quan tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. Do đó về pháp lý cần hoàn thiện các nội dung liên quan để nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc cụ thể. Để giải quyết các vấn đề trước mắt đang khúc mắc khi chưa có luật điều chỉnh thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận với nhau về vấn đề đó.
Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.
Đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.
Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư... Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.
Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law firm
