Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
"Sốt đất" nguyên nhân từ đâu?
Một trong những nguyên nhân gây ra các cơn “sốt đất ảo” hiện nay là do tình trạng phân lô bán nền tràn lan, thiếu kiểm soát. Phân lô bán nền là một hình thức đầu tư, kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 đã bổ sung các điều kiện liên quan đến hình thức đầu tư này. Như vậy, có thể thấy hành lang pháp lý cho hoạt động phân lô, bán nền hiện nay đã có.
Các nền đất phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án, nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, đồng thời đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở. Khi thực hiện đúng các quy định nêu trên sẽ hạn chế, thậm chí không còn hiện tượng “sốt đất ảo”.
Các cơn “sốt đất ảo” thường xảy ra với các dự án không tuân thủ quy định pháp luật, không phải là đất được cấp phép triển khai. Bằng cách lợi dụng các tin đồn về tăng giá đất, giới “cò đất” sẽ tìm cách để gây nhầm lẫn, môi giới cho người mua nhà, nhà đầu tư mua phải đất không đủ điều kiện để kinh doanh như đất nền thương mại, thậm chí là đất “ma” không có thật.
Trên thực tế, xuất phát từ thông tin quy hoạch, dù đã chắc chắn hay không, các nhà đầu tư đất cũng rất quan tâm. Hiểu được tâm lý này, nhiều "cò đất" đã tìm cách đăng tải thông tin sai sự thật, gây nhiễu thông tin để trục lợi.
Như vậy, cần xác định rõ rằng quy định phân lô bán nền hiện nay đã có các điều kiện tương đối chặt chẽ và lỗ hổng cần khắc phục ở đây là khâu thực thi, kiểm soát cũng như cơ chế giám sát, chế tài đối với hoạt động phân lô bán nền trái phép, đặc biệt với các giao dịch mà đối tượng là bất động sản hình thành trong tương lai.
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Để ngăn chặn tình trạng “sốt đất ảo”, đầu tiên cần phải sửa đổi, bổ sung một số quy định về công bố thông tin đất đai ở địa phương. Ở rất nhiều quốc gia trên thế giới, bản đồ địa chính luôn được công khai, người dân hoàn toàn có thể theo dõi và tra cứu. Hiện nay, hệ thống thông tin ngày càng phát triển nên việc thực hiện còn thuận tiện hơn nữa.
Bên cạnh đó, các hoạt động môi giới bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất… cũng phải được chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ. Đối với các hành vi như không đưa đất vào sử dụng hay đưa đất vào sử dụng chậm trễ so với tiến độ ghi trong dự án cũng cần có chế tài xử lý.
Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần cân nhắc xây dựng chế tài hình sự dành riêng cho hành vi “thổi giá” gây ra sốt đất ảo như cách quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán” theo quy định tại Điều 211 Bộ luật Hình sự năm 2015. Từ đó, các bên như môi giới, nhà đầu tư, nhà đầu cơ sẽ có ý thực hơn trong việc tuân thủ pháp luật khi tham gia vào thị trường bất động sản.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SB Law
