(LSVN) - Hợp đồng tặng cho tài sản nói chung là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không cần đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận. Bên cạnh việc đơn thuần chỉ là hợp đồng tặng cho, còn có một trường hợp đặc biệt cần đến những điều kiện ràng buộc thêm, đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện.
Đánh giá pháp luật hiện hành
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 thì: "Hợp đồng tặng cho tài sản… bên tặng cho… không yêu cầu đền bù”. Bản chất của hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng không có đền bù. Nhưng theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng tặng cho có điều kiện thì: "Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho tài sản thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho". Theo quy định này thì hợp đồng tặng cho tài sản lúc này lại trở thành là hợp đồng có đền bù.
Trên thực tế, các bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho tài sản đa phần luôn đi kèm điều kiện bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ mang lại lợi ích cho bên tặng cho. Vì vậy, vẫn có rất nhiều tranh cãi xoay quanh câu chuyện hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thực chất là hợp đồng có đền bù hay là hợp đồng không có đền bù. Sở dĩ như vậy, bởi pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể và thống nhất ở loại hợp đồng này.
Thứ hai, pháp luật hiện hành chỉ mới định nghĩa về khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, nhưng "điều kiện" ở trong loại hợp đồng này lại chỉ được quy định là "không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội". Chính vì chưa quy định đầy đủ về những vấn đề xoay quanh điều kiện của hợp đồng tặng cho như là: Điều kiện đó có nhất định phải được ghi nhận trong hợp đồng hay không; Điều kiện ấy nếu là nghĩa vụ thực hiện công việc nào đó thì công việc đó có bắt buộc phải là công việc có thể thực hiện được hay không;… nên đã gây ra khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp trên thực tế liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
Thứ ba, tại khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên tặng cho không thực hiện nghĩa vụ thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại". Tuy nhiên, quy định này mới chỉ giải quyết được trường hợp bên được tặng cho không thực hiện điều kiện mà chưa thể giải quyết được trường hợp bên được tặng cho chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ hay công việc mà bên tặng cho nêu ra trong hợp đồng là công việc không thể thực hiện được trên thực tế. Ngoài ra, trên thực tế, điều kiện của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện tồn tại rất nhiều điều kiện về thời gian thực hiện lâu dài, không xác định được thời điểm chấm dứt như điều kiện phụng dưỡng, chăm sóc khi về già,… Trường hợp này thì pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định điều chỉnh.
Thứ tư, việc xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản tại khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 được xác định dựa theo hai trường hợp sau đây: Bất động sản phải đăng ký, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Tuy nhiên, quy định này đã bộc lộ sự không thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014.
Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực". Quy định này đã chỉ ra rất rõ, thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực chính là thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật. Thông qua việc liệt kê hai quy định ở hai văn bản luật khác nhau này đã cho thấy đã có sự mâu thuẫn về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng tặng cho nhà ở thương mại.
Thứ năm, tuy rằng đã có Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, nhưng Án lệ này mới chỉ giải quyết định về vấn đề điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chứ chưa thể giải quyết vấn đề điều kiện các loại hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện có đối tượng là các loại tài sản khác. Ngoài ra, việc giải quyết loại hợp đồng có điều kiện mà điều kiện không được không được ghi nhận trong hợp đồng này vẫn còn chưa được đồng bộ, thống nhất do chưa có quy định cụ thể của pháp luật.
Thứ sáu, tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Nghĩa là khi có điều kiện khách quan tác động vào khiến người có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thì các bên có thể đàm phán hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Có thể hiểu là, trường hợp yêu cầu của bên tặng cho đưa ra nhưng có điều kiện khách quan tác động khiến bên được tặng cho không thể thực hiện được nghĩa vụ đó thì các bên có thể thỏa thuận một thời hạn hợp lý khác.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng chưa quy định nếu điều kiện nằm ngoài hợp đồng thì có được áp dụng quy định tại Điều 420 này hay không? Vì vậy, pháp luật cần bổ sung để hoàn thiện về điều kiện thực hiện nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
Thứ bảy, pháp luật hiện hành không hề điều chỉnh việc nếu hoa lợi, lợi tức sinh ra trong quá trình bên được tặng cho sở hữu tài sản tặng cho nhưng sau đó, vì bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ được nêu theo điều kiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Vậy khi ấy, hoa lợi, lợi tức sinh ra thuộc về bên tặng cho tài sản hay bên được tặng cho tài sản. Ngoài ra, nếu hoa lợi, lợi tức được hình thành từ trước khi bên được tặng cho nhận tài sản đó, trong quá trình sở hữu tài sản đó, bên được tặng cho đã thu hoạch, vậy khi bên tặng cho đòi lại tài sản thì hoa lợi, lợi tức lúc này thuộc về bên tặng cho hay bên được tặng cho? Điều này pháp luật hiện hành chưa có quy định để điều chỉnh.
Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành
Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện:
Hoàn thiện những yêu cầu cụ thể đối với điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện về việc: Điều kiện ấy nếu là nghĩa vụ thực hiện công việc nào đó thì công việc đó có cần là công việc có thể thực hiện được hay không? Nó có đem lại lợi ích cho bên tặng cho tài sản hay không?
Bổ sung nội dung về điều kiện của hợp đồng tặng cho có điều kiện. Bởi lẽ trong Bộ luật Dân sự 2015 chưa quy định rõ ràng rằng điều kiện đó có nhất thiết phải cần thể hiện ý chí của cả bên tặng cho và bên được tặng cho hay không? Mặc dù hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên tham gia nhưng nếu điều kiện của hợp đồng tặng cho nằm ngoài hợp đồng như trong trường hợp Án lệ số 14/2017/AL thì có cần là sự thỏa thuận hay không? Pháp luật chưa có quy định về việc điều kiện của hợp đồng tặng cho tài sản có cần sự thỏa thuận của các bên hay không hay chỉ là ý chí của một bên tặng cho tài sản.
Về vị trí của điều kiện, kiến nghị nhà làm luật quy định rõ ràng, cụ thể hơn về vị trí của điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Vị trí ở đây tức là điều kiện phải nằm trong hợp đồng thì mới có hiệu lực hay có thể nằm trong một văn bản pháp lý khác ngoài hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện
Quy định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản có đối tượng là bất động sản phải đăng ký theo pháp luật, cụ thể là loại đối tượng nhà ở thương mại trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014.
Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện thực hiện nghĩa vụ (điều kiện) của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện
Quy định rõ ràng hơn về việc nếu nghĩa vụ được nêu trong điều kiện của hợp đồng tặng cho có điều kiện không thể thực hiện được khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, có yếu tố khách quan tác động ngăn cản việc thực hiện nghĩa vụ của bên tặng cho tài sản thì có được áp dụng Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 hay không.
Hoàn thiện quy định pháp luật về hoa lợi, lợi tức và tài sản hình thành trong tương lai
Bổ sung quy định về hoa lợi, lợi tức sinh ra trong quá trình bên tặng cho sở hữu tài sản, nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ (điều kiện của hợp đồng) thì hoa lợi, lợi tức sinh ra khi ấy thuộc về bên tặng cho hay bên được tặng cho.
Ngoài ra, ở Bộ luật Dân sự Pháp ban hành năm 1804 có quy định về đối tượng của hợp đồng tặng cho tại Điều 943 như sau: “Bất cứ tài sản tặng cho nào đều chỉ có thể là tài sản hiện có của bên tặng cho; nếu đối tượng ghi nhận trong hợp đồng là nơi có chứa tài sản hình thành trong tương lai thì hợp đồng đó không có giá trị”. Từ quy định này có thể thấy, nhà làm luật Pháp đã quy định một cách rõ ràng đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản chỉ có thể là tài sản hiện có, không thể là tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, đối với pháp luật Việt Nam, nhà làm luật cũng nên xem xét về việc có nên đưa đối tượng của hợp đồng tặng cho là tài sản hình thành trong tương lai vào quy định cụ thể hay không? Nếu không cũng nên đưa ra một quy định cụ thể về việc xảy ra trường hợp hợp đồng tặng cho có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai thì sẽ hợp đồng đó sẽ không có giá trị pháp lý.
Kiến nghị hoàn thiện hoạt động xây dựng và áp dụng pháp luật
Nâng cao chất lượng và trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước trong quá trình áp dụng pháp luật: Phát triển hệ thống đào tạo, bồi dưỡng nhân lực làm công tác pháp luật; Đẩy mạnh việc xét và giải quyết kháng cáo và khiếu nại, tố cáo.
Tiếp tục triển khai mạnh mẽ và thường xuyên công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, tặng cường năng lực tiếp cận của nhân dân đối với hệ thống pháp luật: Xây dựng nguồn nhân lực vững mạnh cho công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đáp ứng nhiệm vụ phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới; Sử dụng có hiệu quả và sáng tạo các hình thức, biện pháp là phương tiện phổ biến, giáo dục pháp luật; Cần có sự đầu tư về cơ sở vật chất cho công tác phổ biến và giáo dục pháp luật.
Tăng cường công tác theo dõi thi hành pháp luật; đẩy mạnh công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện và áp dụng pháp luật, xử lý nghiêm minh mọi vi phạm pháp luật.
Củng cố các công cụ điều chỉnh quan hệ xã hội khác để hỗ trợ cho pháp luật.
| Luật sư ĐẶNG HỒNG DƯƠNG Giám đốc Công ty Luật Sao Sáng |
