Theo pháp luật hiện hành (Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, các Nghị định số 95/2024/NĐ-CP và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ), tùy thuộc vào nguồn vốn của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện sẽ khác nhau.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023, đối với dự án được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước thì trình tự, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội sẽ gồm 05 bước, với tổng thời gian thực hiện tối đa 153 ngày làm việc, gồm các bước như sau: Đánh giá sơ bộ một số điều kiện cơ bản (sự phù hợp về quy hoạch, pháp lý đất đai…), thời gian thực hiện 20 ngày; Chấp thuận chủ trương đầu tư và đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thời gian thực hiện 35 ngày; Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, thời gian thực hiện 48 ngày; Thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thời gian thực hiện 15 ngày; và các thủ tục đầu tư xây dựng dự án được thực hiện đồng thời, thời gian thực hiện 35 ngày.
Còn đối với dự án được đầu tư không bằng vốn nhà nước và không thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thì trình tự, thủ tục thực hiện gồm 07 bước, với thời gian thực hiện tối đa 318 ngày, bổ sung thêm 02 bước là: Đánh giá năng lực của chủ đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, mới đây tại Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo quy trình rút gọn. Điểm nổi bật trong dự thảo này là cơ chế cho phép cắt giảm tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, đối với các dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công, Chính phủ kiến nghị, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao thẳng chủ đầu tư mà không cần thông qua hình thức đấu thầu. Nếu thực hiện cơ chế đặc thù này thì sẽ rút ngắn được khoảng 200 ngày so với quy định hiện hành. Khi đó, nhà đầu tư được xem xét giao dự án phải đáp ứng các điều kiện như: Là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; đảm bảo tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu theo quy định; có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với dự án dưới 20ha, và tối thiểu 15% đối với dự án từ 20ha trở lên... Trường hợp doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án thì cũng phải đảm bảo đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ theo đúng tỉ lệ yêu cầu. Nếu có nhiều nhà đầu tư đạt điều kiện, việc lựa chọn sẽ dựa trên kinh nghiệm triển khai dự án, năng lực tài chính và thời điểm nộp hồ sơ…
Những nội dung này là phù hợp với thực tế, nhất là bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được các nhu cầu của xã hội. Có thể thấy, hệ thống các thủ tục hành chính đang bị thừa rất nhiều khâu, còn bị chồng chéo giữa các cơ quan, đã gây tốn nhiều thời gian cho các doanh nghiệp, nhiều dự án có thể phải mất từ 02 đến 03 năm mới hoàn tất các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, cấp giấy phép,... Do đó, việc rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhà ở xã hội là hoàn toàn cần thiết, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, khắc phục được các điểm nghẽn về thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp. Nếu giảm đến 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư sẽ có thể góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án xuống còn từ 06 đến 12 tháng, cũng như sẽ giúp cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư tiết kiệm được các chi phí quản lý, chi phí hành chính, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn.
Nếu được thông qua, các cơ chế đặc thù này sẽ tạo động lực mạnh mẽ, là một sự đột phá để phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động và các đối tượng thu nhập thấp hiện nay.
Tuy nhiên, bên cạnh việc cắt giảm thủ tục hành chính, thì các cơ quan chức năng cũng cần phải nghiên cứu, để xây dựng các quy định đảm bảo tốt nhất tính chặt chẽ, minh bạch, có cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả, tránh được cơ chế “xin cho”, hoặc các hiện tượng tiêu cực, lợi dụng sự thông thoáng của các chính sách, quy định của pháp luật để trục lợi bất chính.
Mặt khác, để thúc đẩy toàn diện chương trình phát triển nhà ở xã hội thì Nhà nước cũng cần tiếp tục tăng cường, hoàn thiện các chính sách, quy định hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư và người dân về quỹ đất, vốn vay ưu đãi, chính sách bán nhà, đối tượng mua nhà và các cơ chế ưu đãi phù hợp khác.
Thạc sĩ. Luật sư NGUYỄN ĐỨC HÙNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
