Vừa qua, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.
Lý do đưa ra đề xuất trên là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.
Liên quan đến dự thảo luật đề xuất quy định thời hạn sở hữu, sử dụng chung cư 50-70 năm, vừa qua đã có nhiều ý kiến trái chiều, theo đó, nhiều người bày tỏ lo ngại dự thảo nếu thành luật sẽ khiến họ mất tài sản, cuộc sống bấp bênh khi thời gian sở hữu hết hạn, tài sản dần mất giá theo thời gian. Ngược lại, ý kiến khác cho rằng việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp giá căn hộ giảm xuống.
Lý giải về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết đề xuất mới này được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, đáp ứng công tác chỉnh trang đô thị và phù hợp với pháp luật về dân sự. Việc này cũng sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có tài chính trung bình có thể mua nhà; đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định...
Trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam về một số quan điểm, ý kiến pháp lý liên quan đến đề xuất trên, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho biết hiện nay, về pháp lý liên quan đến chung cư đang theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, việc cấp "sổ hồng" cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp "sổ hồng" thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có "sổ hồng" thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn. Việc quản lý nhà chung cư theo các quy định đã có đều phân ra về thời hạn sở hữu đối với các loại chung cư theo thời gian khác nhau nhưng thiên về việc giải quyết vấn đề tài sản trên đất còn về quyền sử dụng đất chung vẫn là lâu dài như đất ở riêng lẻ.
Đối với đề xuất hiện tại quy định riêng về sổ hồng chung cư theo hướng có thời hạn 50-70 năm rõ ràng sẽ vướng mắc với chính về quyền sử dụng đất của Dự án xây dựng nhà chung cư đó. Bởi vì, phần lớn các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài. Loại hình chung cư có các dạng khác nhau với chất lượng khác nhau nên không thể đánh đồng một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định của pháp luật ngoài việc quản lý nhà nước còn đảm bảo tối đa lợi ích của người dân. Đây là một vấn đề dân sinh rất lớn bởi hơn 50 năm tới sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sống tại các căn hộ chung cư. Quyết định này có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai trong khi bất động sản là một tài sản lớn nhất của người Việt hiện nay.
Nếu xét về mục tiêu chính sách của nhà nước nếu muốn phát triển loại hình chung cư thì với đề xuất này vô tình sẽ ảnh hưởng đến giá trị của nhà chung cư theo quan điểm Á Đông thì người dân luôn coi loại hình nhà đất dù là chung cư hay nhà ở riêng lẻ đều mong muốn có thời hạn sở hữu lâu dài. Điều này làm cho người dân sẽ ảnh hưởng quyền lợi và cả thị trường bất động sản cũng bất ổn định vì chung cư phần lớn tập trung nhiều ở thành phố lớn nơi có quỹ đất hạn hẹp.
Với quan điểm của Bộ Xây dựng một khía cạnh rất phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng đối với các công trình xây dựng, tuy nhiên xét trên nhiều phương diện là chưa đủ. Vấn đề cốt lõi ở đây là sở hữu, quản lý, giá trị đất đai. Hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại căn hộ có giá 60 - 80 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị về đất. Sau khi hết 50 - 70 năm thu lại thì dân ở đâu, họ lại tiếp tục đi tạo dựng nhà ở.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm.
Luật sư Tú cho rằng: "Bên cạnh đó, đây là mối quan hệ dân sự giữa khách hàng với chủ đầu tư, không phải là mối quan hệ hành chính giữa Nhà nước và người dân. Bởi vậy nên cần phải thảo luận cho thấu đáo, quy định chi tiết. Ví dụ trong trường hợp sau 50 năm quyền sử dụng của dân hết trong khi quyền sử dụng khu đất xây chung cư vẫn còn thì khu đất này thuộc về ai? Vì theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ có đất ở mới được xây nhà. Khi được giao đất làm dự án chủ đầu tư đã phải nộp tiền thuế đất cho Nhà nước. Nhà nước sẽ không được lấy lại sau 50 - 70 năm, còn đất lại thuộc về chủ đầu tư thì rất bất hợp lý. Như vậy, dưới góc độ pháp lý và thực tiễn, việc đề xuất điều chỉnh chung cư về thời hạn 50-70 năm cần nhìn nhận dưới nhiều góc nhìn kinh tế, xã hội, luật pháp... rồi mới đi đến quyết định để tránh những hệ lụy phức tạp về sau".
Hiện nay về pháp lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho các căn hộ chung cư là vừa theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, do đó cần có sự đồng bộ tránh mâu thuẫn của luật. "Vì vậy, nên chăng cần đưa ra vấn đề xử lý đối với chung cư khi hết hạn sử dụng nhà chung cư và phổ biến cho người dân rõ ràng về sản phẩm nhà chung cư hơn là đặt ra vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn gây mâu thuẫn trong quy định pháp luật hiện hành và cả trong thực tiễn như đã phân tích ở trên. Việc áp dụng các quy định tương tự ở các nước khác cần có sự phù hợp với pháp luật và mục tiêu định hướng phát triển chính sách của nhà nước đối với loại hình nhà chung cư theo từng giai đoạn cụ thể nên chúng ta cần phải cẩn trọng để đưa ra các quyết sách đúng đắn để đảm bảo hoạt động quản lý nhà nước nhưng không xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người dân", Luật sư Tú nói.
TIẾN HƯNG
Hướng dẫn đăng ký thuế lần đầu online cho cá nhân không kinh doanh
