Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS.
Dự án "ma" không còn là cụm từ xa lạ đối với người dân và cũng không ít người phải khốn đốn, nhưng Dự án "ma" vẫn tồn tại tràn lan bất chấp các quy định của pháp luật. Có cầu ắt có cung, khi người dân vẫn chấp nhận mua những căn hộ chưa hình thành từ Dự án "ma" thì chúng vẫn sẽ còn tồn tại. Việc này có thể bắt nguồn từ một bộ phận người dân không am hiểu về pháp lý, chỉ nghe chiêu trò tiếp thị của nhân viên marketing dự án mà không mảy may nghi ngờ về tính hợp pháp. Hoặc cũng có thể từ lòng ham lời, ham rẻ khi những dự án này luôn luôn đưa ra những “deal” hời như giảm giá cho 100 người đặt cọc đầu tiên, quà tặng kèm hấp dẫn khi chốt căn hộ… Đồng thời, cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những “chủ đầu tư” Dự án "ma" khi công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.
Thị trường bất động sản chưa bao giờ hết nóng, nhiều nhà đầu tư vì thấy lợi nhuận khổng lồ của bất động sản mà bất chấp tính pháp lý của dự án. Họ mua sau đó bán trao tay ngay cho người khác với tâm lý đầu tư “lướt sóng”, ăn lãi ngay khi mua. Do đó, họ không quan tâm dự án có thật hay không mà chỉ để ý lợi nhuận. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư sụp đổ khi lăn xả vào đầu tư bất động sản.
Sự quản lý lỏng lẻo và chưa có biện pháp xử lý kịp thời của các cơ quan chức năng. Khi các dự án này xuất hiện, được công bố và mở bán rầm rộ chắc hẳn không thể qua mắt những cơ quan chức năng địa phương nơi dự án tọa lạc. Tuy nhiên, họ lại không mảy may biết gì, chỉ đến khi các cơ quan báo chí, người dân lên án thì mới được phát hiện và có biện pháp xử phạt. Chưa kể những biện pháp xử phạt không được đưa ra một cách nhanh chóng, hợp lý khiến tình trạng này vẫn còn tiếp diễn.
Dự án "ma" đã khiến nhiều người đến bước đường cùng
Hiện nay, Dự án "ma" xuất hiện rất nhiều và việc rao bán được công khai, có xu hướng ngày càng phát triển. Những dự án này xuất hiện nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng… nơi được gọi là “đất chật người đông”, nhu cầu đối với bất động sản tăng không ngừng. Không khó để thấy lô đất cá nhân thuộc quyền sử dụng cá nhân biến thành đất dự án, hô biến đất trồng cây xanh thành đất xây nhà ở… Đây là thực trạng hết sức đáng báo động khi những hậu quả mà chúng để lại là không thể lường được hết. Việc không rõ ràng về tính pháp lý khiến người mua điêu đứng, khi chủ đầu tư “biến mất” họ không biết tìm ai. Người dân chỉ có thể làm đơn yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc để lấy lại số tiền đã mất.
Thậm chí, có những vụ việc đã có yếu tố hình sự, không chỉ thiệt hại về vật chất mà còn liên quan đến sức khỏe, tính mạng. Có thể kể đến những Dự án "ma" đã làm rung chuyển cả ngành bất động sản như dự án của địa ốc Alibaba khi vẽ ra hơn 50 dự án bất động sản không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa để bán cho gần 4000 người và chiếm đoạt hơn 2 nghìn tỉ đồng. Hay vụ Tổng giám đốc Công ty Phú An Thịnh Land vẽ ra 8 Dự án "ma" ở TP. Hồ Chí Minh, rao bán cho 88 người để chiếm đoạt 67 tỉ đồng và nhiều vụ án khác đã được các cơ quan chức năng vào cuộc điều tra, khởi tố hình sự.
Nhận diện và phòng tránh
Người mua có thể nhận diện Dự án "ma" thông qua một số tiêu chí sau đây:
Thứ nhất, thông qua chủ đầu tư dự án. Nếu chủ đầu tư của dự án đó không có tên tuổi trên thị trường bất động sản và không cung cấp được hồ sơ của mình cũng như của dự án như: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng…
Thứ hai, thông tin về dự án thiếu và mập mờ. Thông thường, các Dự án "ma" sẽ không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc có ghi nhận nhưng còn rất mập mờ và chung chung về thông tin chủ đầu tư, đơn vị thi công,… và để tạo được sự tin tưởng cho khách hàng khi đi xem thực địa thì bên bán thường đẩy nhanh tiến độ về việc thi công xây dựng.
Thứ ba, các dự án này có đội ngũ nhân viên môi giới rất hùng hậu, họ luôn đưa ra những lời quảng cáo, hứa hẹn có cánh về lợi nhuận khủng để thúc giục người mua vội vã ký hợp đồng khi chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án và khi người mua đề nghị cung cấp văn bản pháp lý của dự án thì người bán luôn hứa hẹn theo kiểu ký hợp đồng, đóng tiền xong sẽ cung cấp đầy đủ cho khách hàng, còn giờ không thể cung cấp vì đang để lưu giữ ở công ty, thông tin đó là bí mật… để rồi sau đó bên bán trở mặt nói thẳng không cung cấp hoặc lẩn trốn bằng cách lấy lý do chờ cấp trên quyết định.
Thứ tư, so với mặt bằng chung của các dự án thì căn hộ/lô đất tại các Dự án "ma" này có giá rẻ bất thường và kèm theo nhiều ưu đãi. Đôi khi kèm điều kiện nếu giới thiệu được thêm khách mua sẽ được giảm giá với tỉ lệ giật mình.
Ngoài ra, còn có một đặc điểm khác để nhận diện Dự án "ma" đó là trong hợp đồng mua bán nhà đất thường không quy định rõ thời hạn bàn giao nhà, đất; không có cam kết chất lượng, tính đồng bộ của công trình… không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm.
Để tránh những rủi ro khi mua nhà đất, đặc biệt là mua phải những Dự án "ma" thì người mua cần lưu ý tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình, cụ thể:
Thứ nhất, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất… để người mua có thể kiểm tra được tính pháp lý của dự án có thật sự tồn tại hay không?.
Thứ hai, khi mua một bất động sản, người mua cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án và hiện trạng thực tế của dự án. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch nên khi ký hợp đồng mua nhà thì người mua cần phải xem xét thật kỹ về thông tin của dự án. Hơn nữa, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công trình đó phải xây dựng xong phần móng và phải có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên khi xuống kiểm tra hiện trạng thì người mua cần phải lưu ý điều này.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đồng thời, chủ đầu tư còn có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Vì vậy, khi mua bất động sản thì người mua nên kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án bất động sản đó để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.
Người mua cũng cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản trước khi ký kết, cụ thể như kiểm tra về chủ thể ký hợp đồng; điều khoản về bàn giao nhà; về cam kết chất lượng, điều khoản về trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm…
Có nhiều cách để kiểm tra thông tin về các Dự án "ma". Tuy nhiên, thời gian qua một số người mua bất chấp bỏ qua phần quan trọng này, phần cũng vì nghe lời dụ ngọt, phần vì hám lợi nhuận nên "nhắm mắt" ký hợp đồng thanh toán trước, thế là tiền mất mà đất không có. Để tránh được những rủi ro đáng tiếc và đảm bảo được tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người mua nên tìm đến các Công ty/Văn phòng Luật uy tín, Luật sư có trình độ, chuyên môn để giúp hiểu rõ các quy định pháp luật khi mua nhà đất, được tư vấn về các điều khoản của hợp đồng cũng như tính pháp lý của dự án.
Dự án "ma" không phải là hiện tượng mới. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần sớm có biện pháp xử lý nghiêm các sai phạm trong quản lý đất đai và giám sát chặt hoạt động môi giới.
Luật sư NGUYỄN VĂN TUẤN
Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS
Trách nhiệm hình sự của pháp nhân khi vi phạm quy định phòng chống dịch
