Sau khi được các cơ quan có thẩm quyền giao đất, chấp thuận thực hiện Dự án Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (Dự án sân bay Nha Trang cũ – Dự án), Công ty Phúc Sơn đã tiến hành triển khai đầu tư, thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên khu đất Dự án và các dự án BT liên quan (các nút giao thông, đường vành đai kết nối...).
Hiện trạng Dự án là có thật trên thực địa, khu đất đã được giải phóng mặt bằng phần lớn, nhiều hạng mục hạ tầng giao thông đã và đang xây dựng.
Công ty Phúc Sơn đã ký kết với các khách hàng (nhà đầu tư) Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng. Thông qua hợp đồng này, các nhà đầu tư góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, sau khi Công ty Phúc Sơn hoàn thành 03 Dự án BT, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty.
Công ty Phúc Sơn và khách hàng đã hợp tác giao dịch 958 lô đất (trên tổng số 1.112 lô đất thuộc phần diện tích 24,08 ha của Dự án). Tổng số tiền mà Công ty Phúc Sơn đã thu từ các nhà đầu tư đến nay khoảng 7.000 tỉ đồng, dự kiến còn khoảng 3.000 tỉ đồng sẽ thu theo tiến độ hợp đồng.
Dự án Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (Dự án sân bay Nha Trang cũ) trên thực địa.
Về bản chất của Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng của Dự án là Hợp đồng hợp tác đầu tư, theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, quan hệ giao kết hợp đồng giữa các Nhà đầu tư và Chủ đầu tư của dự án về bản chất là một giao dịch dân sự giữa hai bên: bên thực hiện dự án (chủ đầu tư) và bên góp vốn (các nhà đầu tư).
Mỗi bên có quyền và nghĩa vụ rõ ràng theo hợp đồng và pháp luật dân sự. Bên góp vốn có quyền được giao quyền sử dụng đất theo cam kết và được bảo vệ quyền lợi khi đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chủ đầu tư có nghĩa vụ đầu tư hạ tầng, hoàn tất các thủ tục bàn giao đất theo đúng hợp đồng.
Những ràng buộc này được quy định rất rõ trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn thực hiện dự án, nếu có bất đồng, thì nguyên tắc “bên ngay tình được bảo vệ” sẽ được áp dụng.
Nhận định về cơ sở pháp lý của các Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng mà nhà đầu tư đã ký với Công ty Phúc Sơn, Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho rằng, đây là hợp đồng hợp tác đầu tư (tiến trình góp vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đủ điều kiện), không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay tại thời điểm giao kết hợp đồng. Bởi lẽ, theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng và nghĩa vụ tài chính.
“Trên thực tế đến nay, chủ đầu tư chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án với bất cứ nhà đầu tư nào”, Luật sư nói. Đồng thời, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
“Ở đây, các bên ký hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, hiểu rõ điều kiện bàn giao sau cùng và Luật Đất đai 2013 không cấm các thỏa thuận huy động vốn kiểu hợp tác đầu tư như vậy. Hợp đồng của nhà đầu tư “là hợp tác đầu tư chờ đủ điều kiện nhận chuyển nhượng”, do đó không vi phạm quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nêu quan điểm.
Cũng theo Luật sư, Dự án đã được cấp phép, giao đất năm 2016 và chưa bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy bỏ. Theo Quyết định số 259/QĐ-TTg ngày 31/3/2024, Chính phủ quyết định phê duyệt: “Khu vực sân bay Nha Trang và vùng phụ cận, diện tích khoảng 263ha, dân số dự kiến khoảng 23.200 người; là trung tâm dịch vụ du lịch, văn phòng, thương mại - tài chính vùng Nam Trung bộ”.
Tại Kết luận Thanh tra Chính phủ năm 2021 cũng khẳng định việc lập, duyệt dự án cơ bản đúng trình tự pháp luật, chỉ đề cập bổ sung, hoàn thiện thủ tục.
Về Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, đây là hợp đồng dân sự được hai bên ký tự nguyện, không thuộc các trường hợp cấm (không có dấu hiệu gian dối/lừa dối).
Đặc biệt, hợp đồng đã ký kết là hợp đồng góp vốn chờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai - một thỏa thuận hoàn toàn hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy, tính pháp lý của hợp đồng được đảm bảo, khẳng định rằng các nhà đầu tư đóng góp ngay tình, đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu thực hiện hợp đồng.
Theo Thư ngỏ đề ngày 02/4/2025, Công ty Phúc Sơn cho biết, Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng thuộc Dự án Sân bay Nha Trang giữa khách hàng và Công ty Phúc Sơn vẫn còn hiệu lực. Công ty cam kết sẽ giao đất cho người dân có đầy đủ điều kiện hồ sơ pháp lý, trong vòng 06 tháng, kể từ thời điểm nhà nước xác định giá đất và phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất (đã đối trừ giá trị các dự án BT) và văn bản cho phép chuyển nhượng của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với Dự án Sân bay Nha Trang.
“Qua nghiên cứu các hợp đồng BT và hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng của Dự án, thấy rằng, các giao dịch này không trái với các quy định của pháp luật. Thông qua Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, các nhà đầu tư có quyền và lợi ích hợp pháp để yêu cầu Công ty Phúc Sơn có trách nhiệm đề xuất các cơ quan chức năng cho tiếp tục thực hiện Dự án, nhanh chóng hoàn thiện các công trình đối ứng theo quy định và bàn giao đất và tài sản cho các nhà đầu tư theo đúng cam kết trong hợp đồng”, Luật sư nêu quan điểm.
Theo nội dung đơn, nguyện vọng của các nhà đầu tư là Dự án được tiếp tục triển khai và nhận đất theo đúng hợp đồng đã ký kết.
