Ảnh minh họa.
Thứ nhất, về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Đây là vấn đề nóng, quan trọng được dư luận quan tâm trong thời gian qua, nhất là vụ đấu giá 04 lô đất ở Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh gây rung động dư luận trong năm 2022. Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm 02 mục đích chủ yếu:
Một là, thu về cho ngân sách nhà nước giá trị quyền sử dụng đất cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư.
Hai là, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư.
Nhưng có một số “bất cập” về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên tác giả góp ý, đề nghị xây dựng hoàn thiện như sau:
Một là, đề nghị bỏ quy định không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Một khu đất có đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp 04 lô đất Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp.
Hai là, đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 của khu đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Ba là, đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Luật Đấu giá tài sản 2016 (Điều 40) đã quy định nhưng không quy định lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà qua 04 cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đã cho thấy “bất cập” của việc áp dụng hình thức đấu giá các “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” là không phù hợp.
Có 02 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như sau: (i) Một là, đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu thầu qua mạng”; (ii) Hai là, đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới phù hợp.
Đề nghị xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, để đảm bảo sự phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng định hướng nhiệm vụ, giải pháp để phát triển thị trường bất động sản. “Bất cập” nữa đó là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) đã loại bỏ cả trường hợp doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua, nên cần tiếp tục xã hội hóa, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân “mua đất” để làm nhà ở xã hội.
Cần tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để thực hiện đúng định hướng tại điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW, tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.
Thứ hai, về đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: (i) Một là, lựa chọn được dự án tốt nhất, chất lượng nhất, hiệu quả nhất về kinh tế xã hội; (ii) Hai là, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực cao nhất để đảm bảo triển khai thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ cam kết. Năm 2007, căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2003 cho phép “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” nên TP. Hồ Chí Minh đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 có diện tích khoảng 12.500 m2 gồm khoảng 60% đất công là Trường PTTH Ernst Thalmann và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích, mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao 224m (60-65 tầng), quy mô dân số 3.610 người. Doanh nghiệp xếp thứ nhất trong cuộc đấu thầu này có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 1.600 tỉ đồng; doanh nghiệp xếp thứ hai có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600 tỉ đồng. Đây cũng là kinh nghiệm thực tế để xây dựng các quy phạm pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi).
Nhưng có một số “bất cập” về đấu thầu dự án có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) nên đề nghị xây dựng hoàn thiện, như sau:
Một là, nghiên cứu bổ sung điểm mới về điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định điều kiện có “văn bản chấp thuận đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi lẽ, Luật Đầu tư 2020 (Điều 29) về đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất có quy định: “Việc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư”.
Do vậy, đề nghị bổ sung điểm mới “có văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Hai là, nghiên cứu bổ sung quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 vào Điều 64 dự thảo Luật vì bởi lẽ chỉ cần có quy hoạch 1/2000 thì đã có căn cứ để lập quy hoạch 1/500 và lập dự án đầu tư để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ba là, bên cạnh quy định điều kiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với “đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” thì cần nghiên cứu hoàn thiện thêm quy định đấu thầu đối với 02 trường hợp: (i) Đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; (ii) Đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công); dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) quy định điều kiện để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp “Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
Bốn là, đề nghị nghiên cứu quy định tiêu chí đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 héc-ta trở lên đối với khu vực đô thị, 50 héc-ta trở lên đối với các vùng còn lại giao cho bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất không phân biệt quy mô diện tích khu đất phù hợp với thực tiễn.
Không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 (50; 100) hécta trở lên tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định này và nên giao thẩm quyền, trách nhiệm cho bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, bao gồm danh mục dự án có sử dụng đất, khu đất đưa ra đấu thầu không phân biệt quy mô diện tích khu đất, như trường hợp đấu thầu khu đất Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (TP. Hồ Chí Minh); hoặc trường hợp 04 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Năm là, đề nghị bỏ quy định “trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” sau khi đấu thầu tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà chỉ nên quy định trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu; nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra Toà án và quyết định của Toà án thì các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
Sáu là, đề nghị thay thế quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất” bằng quy định “giá gói thầu là giá trị tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai và được ghi trong hồ sơ mời thầu”. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Giá khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất”.
Luật Đấu thầu 2013 (Điều 4) quy định: “16. Giá gói thầu là giá trị gói thầu được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu; ...19. Giá đề nghị trúng thầu là giá dự thầu của nhà thầu được đề nghị trúng thầu sau khi đã được sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, trừ đi giá trị giảm giá (nếu có)”, nhưng Điều 4 Luật Đấu thầu 2013 chưa quy định “giá gói thầu” trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Điều 64 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “4. Giá khởi điểm để đấu thầu…” là chưa chính xác, bởi lẽ “giá khởi điểm” thường chỉ áp dụng trong pháp luật về đấu giá tài sản.
Thứ ba, về quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Nghiên cứu, quán triệt Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo tính công khai, minh bạch, tại điểm 2.4 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương: “Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”.
Cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch để thực hiện định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW đảm bảo phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của bên bán (trong đó có chủ đầu tư dự án bất động sản) và bên mua (chủ yếu là khách hàng cá nhân và nhà đầu tư)./.
Luật gia, Tiến sĩ TRẦN MINH SƠN
Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (PACC)
Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần linh hoạt các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai
