Ảnh minh họa.
1. Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Theo khoản 2, Điều 5, dự thảo Luật thì: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”.
Nhận thấy, dự thảo Luật đã tháo gỡ được vướng mắc về việc “đang sống chung” khi xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Bởi lẽ, thực tế nhiều trường hợp các thành viên trong gia đình không sống chung nhưng có công sức đóng góp tạo lập tài sản chung và có nguyện vọng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Đồng thời, theo khoản 5, Điều 143, dự thảo Luật thì dự thảo Luật đã liệt kê cụ thể tên các thành viên trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giảm bớt những thủ tục hành chính liên quan đến việc xác định chính xác các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Tuy nhiên, nội dung dự thảo Luật vẫn chưa làm rõ được hai vấn đề sau đây:
- Thứ nhất: Dự thảo Luật đề cập “có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Vấn đề đặt ra là, quyền sử dụng đất được nêu tại khoản 2 Điều 5 dự thảo Luật là quyền sử dụng đất riêng hay quyền sử dụng đất chung. Đối với đất hộ gia đình thì việc ghi nhận rõ là quyền sử dụng đất chung là phù hợp.
Đồng thời, theo điểm a, khoản 2, Điều 28, dự thảo Luật thì: “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa và nghĩa vụ sau đây: a. Nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này”. Nhận thấy, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất có nhóm thành viên hộ gia đình.
- Thứ hai: Theo dự thảo Luật thì: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”. Như vậy, việc xác định thời điểm “trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” là không phù hợp. Bởi lẽ, một đặc điểm khác biệt trong mối quan hệ sử dụng đất chung của hộ gia đình là họ phải được cấp chung và cấp cùng thời điểm. Trường hợp đất sử dụng chung cấp cho hộ gia đình nhưng người cấp trước, người cấp sau thì sẽ mất đi giá trị ban đầu mà chế định về việc cấp quyền sử dụng đất chung cho hộ gia đình muốn hướng tới.
Kiến nghị: Bổ sung quy định tiếp tục quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Điều 225, dự thảo Luật quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì:
“1. Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu.
2. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại.”
Nhận thấy, Điều 225 của dự thảo Luật so với Điều 203, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có những điểm thay đổi tích cực như: (i) Giải quyết các vấn đề vướng mắc liên quan đến cụm từ “đương sự” được quy định trong Luật Đất đai; (ii) Bổ sung thêm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai nhằm giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp việc giải quyết tranh chấp được kịp thời, nhanh chóng; (iii) Thực hiện phân loại lại các loại hình giao dịch về quyền sử dụng đất đã bao quát được một cách chung nhất về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, Điều 225 dự thảo Luật chưa làm rõ được thẩm quyền tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp giữa các bên không phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai như: Chuyển đổi, tặng cho, thừa kế,…
Kiến nghị: Cần bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan Tranh chấp giữa các bên không phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
3. Về cung cấp thông tin đất đai
Về việc cung cấp thông tin đất đai
Theo khoản 4 Điều 28 Luật đất đai 2013 thì: “Cơ quan Nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, dự thảo Luật đã lược bỏ khoản 4 Điều 28 Luật đất đai 2013 nêu trên.
Nhận thấy, việc lược bỏ này hoàn toàn không phù hợp, không giải quyết được các bất cập thực tiễn mà còn là rào cản rất lớn gây khó khăn hơn cho người dân trong việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin liên quan đến đất đai của mình. Cụ thể:
- Việc đưa quy định rõ ràng về việc Cơ quan Nhà nước và người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin về đất đai cho cá nhân là cơ sở để các cá nhân có nhu cầu yêu cầu cung cấp sẽ ràng buộc trách nhiệm cung cấp thông tin của những Cơ quan và cá nhân nêu trên;
- Mặc dù, Điều 25 dự thảo Luật đã quy định quyền tiếp cận thông tin của công dân. Tuy nhiên, nhiều thông tin đất đai không được công bố công khai trên cổng thông tin quốc gia và dịch vụ công trực tuyến để người dân có thể tiếp cận;
- Dự thảo Luật chưa quy định cụ thể về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin của các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi tổ chức và cá nhân có yêu cầu. Bởi thực tế đã có rất nhiều trường hợp người dân thì gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền được tiếp cận, yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến đất đai vì các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, cung cấp không đầy đủ, chậm cung cấp thông tin hoặc không có văn bản trả lời, giải thích cho người dân cụ thể về vấn đề nêu trên. Đồng thời, do pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin nêu trên đã tạo kẽ hở cho nhiều Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lợi dụng để gây khó dễ và hạch sách người dân.
Kiến nghị: Dự thảo Luật không nên lược bỏ khoản 4, Điều 28, Luật Đất đai mà thay vào đó nên chỉnh sửa, bổ sung đầy đủ hơn. Cụ thể cần chỉnh sửa, bổ sung nội dung như sau: (i) Thay từ “có trách nhiệm tạo điều kiện” thành “có nghĩa vụ tạo điều kiện”; (ii) Bổ sung quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến đất đai của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân yêu cầu. Trong trường hợp không cung cấp được thông tin, tài liệu theo yêu cầu thì phải thông báo bằng văn bản cho tổ chức và cá nhân có yêu cầu biết, trong đó, ghi rõ lý do của việc không cung cấp được thông tin, tài liệu. Nếu quá thời hạn mà Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, tài liệu hoặc không có văn bản trả lời thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu của mình.
Thông tin được cung cấp
Theo Điều 25, dự thảo Luật quy định về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân như sau:
“1. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 2. Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; 3. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai”.
Nhận thấy, so với quy định hiện hành thì dự thảo Luật đã quy định chi tiết hơn về quyền tiếp cận và các thông tin đất đai mà công dân có quyền tiếp cận. Tuy nhiên, quy định về các thông tin mà công dân có quyền tiếp cận còn nhiều hạn chế, chưa khái quát và dự liệu được hết các thông tin liên quan đến đất đai mà người dân cần cung cấp hoặc các thông tin đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
Kiến nghị: Cần rà soát và bổ sung thêm các thông tin liên quan đến đất đai mà công dân có quyền tiếp cận; hoặc có quy định mở để dự liệu các thông tin đất đai khác ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân nhưng nằm ngoài phạm vi mà dự thảo Luật đã liệt kê nhằm đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích cho người dân và hạn chế các khó khăn cho người dân trước những thay đổi không ngừng của thực tiễn.
Cung cấp thông tin trong giải quyết tranh chấp
Theo khoản 1 Điều 124 dự thảo Luật quy định về trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu để giải quyết tranh chấp thì: “Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”.
Nhận thấy, so với quy định hiện hành thì dự thảo Luật đã quy định chi tiết hơn trách nhiệm cung cấp thông tin của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn nhiều hạn chế và chưa giải quyết triệt để được các vấn đề bất cập trong thực tế: Cụ thể:
- Quyền yêu cầu cung cấp thông tin này chỉ dành riêng cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, mà loại bỏ quyền yêu cầu cung cấp thông tin của tổ chức, cá nhân sẽ là rào cản và khó khăn cho người dân trong thực tiễn. Vì bản chất của việc tranh chấp đất đai là xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, ai là chủ sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp, nhưng các giấy tờ về đất chỉ có một bản gốc duy nhất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và thường do một bên tranh chấp lưu giữ. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên còn lại sẽ không thể có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp và yêu cầu Tòa án thụ lý vụ án. Thực tế, đã có rất nhiều Tòa án từ chối thụ lý vụ án do đương sự không cung cấp được Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
- Dự thảo Luật chưa quy định cụ thể về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin, chứng cứ của các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi Tòa án có thẩm quyền yêu cầu. Thực tế đã có rất nhiều vụ án, Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã phải đình chỉ giải quyết vụ án vì các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, cung cấp không đầy đủ, chậm cung cấp thông tin hoặc không có văn bản trả lời cho Tòa án dẫn đến việc thời gian giải quyết vụ án bị kéo dài, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của các đương sự trong vụ án;
- Tranh chấp đất đai phát sinh không chỉ liên quan đến Ủy ban nhân dân, mà có thể liên quan đến nhiều Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác. Do đó, việc giới hạn yêu cầu đối với Uỷ ban nhân dân các cấp là chưa bao quát và có thể gây nhiều khó khăn trong việc giải quyết vụ án.
Kiến nghị: Cần bổ sung các quy định sau: (i) Mở rộng quy định cho phép tổ chức và cá nhân có quyền được yêu cầu các Cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp; (ii) Bổ sung quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin, chứng cứ liên quan đến đất đai của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi Tòa án yêu cầu. Trong trường hợp không cung cấp được thông tin, chứng cứ theo yêu cầu thì phải thông báo bằng văn bản cho Tòa án biết, trong đó, ghi rõ lý do của việc không cung cấp được thông tin, tài liệu. Nếu quá thời hạn mà Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, tài liệu hoặc không có văn bản trả lời thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu của mình; (iii) Bổ sung thêm các Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin, chứng cứ liên quan đến đất đai.
4. Về đăng ký đất đai và thu hồi giấy chứng nhận
Thu hồi giấy chứng nhận
Theo Điều 145, dự thảo Luật về thu hồi Giấy chứng nhận thì: “Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý”.
Nhận thấy, quy định này là chưa bảo đảm quyền lợi của người có tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ. Bởi vì, khi Giấy chứng nhận không còn hiệu lực pháp lý thì họ sẽ không có cơ sở để yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Đăng ký đất đai
Theo khoản 1, Điều 95, Luật đất đai 2013 và theo khoản 1, Điều 132, dự thảo Luật thì: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Nhận thấy, theo dự thảo Luật và luật đất đai vẫn chưa làm rõ nội dung đang mâu thuẫn giữa hai quy định này khi việc đăng ký đất đai là bắt buộc, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tự nguyện (thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, tức là có hoặc không). Vậy, trường hợp bồi thường tài sản trên đất sẽ được xác định như thế nào khi chủ sở hữu không yêu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Kiến nghị: Cần bổ sung quy định về việc đối với những tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nào chủ sở hữu cần phải đi đăng ký để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trường khi “tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ” thì cần có các Giấy tờ pháp lý nào để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu.
5. Về thu hồi cà chính sách bồi thường, hỗ trợ, tại định cư
Cơ chế thu hồi đất
Theo khoản 5, Điều 78, Điều 121 và Điều 128 của dự thảo Luật so với Luật Đất đai 2013 thì đã ghi nhận nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất và địa phương quản lý đất. Tuy nhiên, những quy định về cơ chế thu hồi đất vẫn chưa được quy định rõ. Cụ thể, đối với đất giao thông, thủy lợi nội đồng, đất nông nghiệp do Uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý nằm xen kẽ trong các khu đất mà nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì cần phải làm rõ cơ chế có thu hồi hoặc không.
Mặt khác, theo khoản 40, Điều 3, dự thảo Luật thì: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất được Nhà nước giao quản lý”. Nhận thấy, quy định sửa đổi trong dự thảo Luật được hiểu là: Đối với trường hợp được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nhưng không trực tiếp thuê đất của Nhà nước mà thuê lại đất của tổ chức đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thu lại giấy chứng nhận đã cấp hoặc thu hồi lại đất. Thực tế, trong trường hợp này là thu lại giấy chứng nhận đã cấp, còn việc thuê đất là quan hệ dân sự, kinh tế giữa nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp với người thuê lại đất. Nhà nước không nên can thiệp vào mối quan hệ dân sự này.
Kiến nghị: Cần có quy định vụ thể về việc đối với đất giao thông, thủy lợi nội đồng, đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý nằm xen kẽ trong các khu đất mà nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì có thu hồi hay không thu hồi đất.
Về định giá đất ở khi tiến hành bồi thường
Theo điểm c, hoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 về việc nguyên tắc, phương pháp định giá đất thì: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Theo điểm c, khoản 1, Điều 132 dự thảo Luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất thì: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.
Theo khoản 2, Điều 132, dự thảo Luật thì: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.
Nhận thấy, pháp luật hiện hành vẫn chưa xác định rõ về việc như thế nào là “phổ biến trên thị trường” dẫn đến thực tế thực hiện thì hầu hết giá đất xác định khi đền bù giải phóng mặt bằng lại chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. dự thảo Luật ngoài việc chưa làm rõ nội dung trên mà còn đưa thêm nội dung về việc “trong điều kiện bình thường”. Việc xác định trong điều kiện bình thường được giải thích tại khoản 2 nhưng căn cứ nào để cho rằng “thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến”. Vậy, yếu tố gây tăng hoặc giảm giá là gì? Trong trường hợp, tại địa phương có dự án được đầu tư lâu dài và đất tăng giá thì yếu tố này có được tính đến không?
Mặt khác, việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận giá đất phổ biến trên thị trường được quy định là bao nhiêu để xem xét sự phù hợp. Điều này xuất phát từ một phần các giao dịch bất động sản khi có giá trị thực tế và giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một khoảng cách rất xa.
Trong trường hợp giá trị thửa đất càng lớn sẽ khiến các chủ thể trong hợp đồng phải chi trả nhiều hơn, chính vì một phần như vậy cho nên khi thẩm định giá đất để xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương về cơ sở định giá bất động sản theo phương pháp định giá đất không phản ánh được giá trị quyền sử dụng đất.
Kiến nghị: Quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể, thống nhất kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể từ tổ chức tư vấn độc lập. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay thì để đảm bảo tính chính xác của giá đất được quyết định, khi tiến hành thẩm định giá đất, xây dựng phương án giá đất thì chủ thể thẩm định giá phải áp dụng ít nhất hai phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu. Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ nên được áp dụng khi thu hồi đất mà trong phạm vi dự án thu hồi chỉ gồm những thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đồng thời, xây dựng cụ thể các tiêu chí để đánh giá thế nào là khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Thống nhất quy định về kết quả tư vấn xác định giá đất khi thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xây dựng phương án giá đất.
Bất cập về vấn đề tái định cư
Theo Điều 85, Điều 86, Luật Đất đai 2013 và Điều 106, Điều 107, dự thảo Luật vẫn chưa đưa ra định nghĩa thế nào là tái định cư, và chưa tính đến vấn đề “hậu tái định cư” cho người bị thu hồi đất. Theo đó, có thể nhận thấy trách nhiệm của Nhà nước đã chấm dứt kể từ khi thực hiện xong việc giao nền tái định cư cho người bị thu hồi đất, chưa quan tâm đến việc xây dựng nhà trong khu tái định cư cũng như chưa quan tâm đến việc khảo sát, đánh giá cuộc sống về vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất sau khi chuyển vào khu tái định cư (mức độ thuận lợi về công việc, học tập, nghỉ ngơi, an ninh…).
Mặt khác, tiêu chí “tốt hơn nơi ở cũ” đối với việc tái định cư là như thế nào vẫn còn nhiều bất cập và chưa được quy định.
Kiến nghị: Bổ sung quy định sau: (i) Về xây dựng nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở tại khu tái định cư có tính đến giá đất ở bị thu hồi và vị trí thửa đất bị thu hồi với vị trí nền được giao trong khu tái định cư và (i) Quy định chi tiết về điều kiện được tái định cư bằng đất, bằng nhà và trường hợp nào sẽ được Nhà nước hỗ trợ phần giá trị chênh lệch khi mua một suất tái định cư tối thiểu. Về nguyên tắc tái định cư theo hướng chia sẻ lợi ích nhiều hơn cho người bị thu hồi đất để sau khi bị thu hồi thì họ có thể tạo lập lại cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cả về phương diện kinh tế và đời sống tinh thần.
6. Về đối tượng sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất
Về đối tượng sử dụng đất
(i) Theo Điều 5, Luật Đất đai 2013 và Điều 5 dự thảo Luật quy định về người sử dụng đất thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể:
Theo điểm b, khoản 2, Điều 159, Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.
(ii) Theo khoản 2, Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” và khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân người nước ngoài được Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo Luật thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp và có sự chưa thống nhất với quy định tại khoản 1, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Đồng thời, theo quy định này thì quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của người mua nhà là cá nhân người Việt Nam sẽ không được đảm bảo và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quy định này trong trường hợp mua bán nhà ở với cá nhân là người nước ngoài.
Kiến nghị: Cần sửa đổi, bổ sung người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài” để tạo ra sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho cá nhân là người Việt Nam trong các giao dịch có yếu tố nước ngoài.
Về quyền của người sử dụng đất
(i) Theo khoản 1, Điều 29, dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Tuy nhiên, quy định này dường như chưa bao quát và chưa thống nhất với các quy định pháp luật nêu tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Vì Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận. Cụ thể:
(ii) Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vảo kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Theo khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận gồm: “a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4, Điều 62 của Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Kiến nghị: Cần sửa đổi quy định nêu tại khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật phù hợp và đồng nhất với quy định pháp luật trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để tránh việc chồng chéo, không thống nhất khiến việc áp dụng thực tiễn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn cho người dân.
7. Về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Theo khoản 3, Điều 150, dự thảo Luật quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Tuy nhiên, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở trên là chưa phù hợp đối với các doanh nghiệp, bởi vì khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để thực hiện dự án.
Kiến nghị: Cần sửa đổi quy định trên theo hướng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
8. Về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo khoản 3, Điều 49, dự thảo Luật thì việc thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước bảo hộ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, quy định về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trên đã và đang có một bất cập như sau:
(i) Tạo bất lợi và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, bởi vì hoạt động thanh toán thường thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực.
(ii) Chưa phù hợp với quy định tại pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo khoản 3, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Như vậy giữa dự thảo Luật và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc không thống nhất quy định này sẽ khiến cho việc áp dụng trên thực tế khó khăn, không đồng nhất, gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Kiến nghị: Cần sửa đổi quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để đảm bảo giao dịch công bằng, đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích của bên nhận chuyển nhượng hơn, tránh những rủi ro không đáng có cho các bên tham gia giao dịch.
9. Về chế độ sử dụng đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển
Theo Mục 2, Chương XIII dự thảo Luật quy định về các loại đất và chế độ sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại dự thảo Luật thì rất khó để phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biển thự biển,… thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào.
Trên thực tế, có nhiều dự án nghỉ dưỡng để xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được Cơ quan Nhà nước chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, hiện nay theo phản ánh của doanh nghiệp, các Văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đều dừng việc xử lý và cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở với lý do chưa có cơ chế pháp lý quy định. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và Chủ đầu tư, cũng như ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.
Kiến nghị: Cần bổ sung quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực để giải quyết triệt để tình trạng bất cập và khó khăn trong thực tiễn này của pháp luật.
Luật sư HÀ HẢI
Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Ủy viên Ban Thường vụ, Liên đoàn Luật sư Việt Nam
