Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài

(LSVN) - Chiều 15/3, tại TP. Hồ Chí Minh, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp, liên hiệp hội, chuyên gia, nhà khoa học và các cơ quan, đơn vị đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông, Liên đoàn Luật sư Việt Nam đã có góp ý được Bộ Tài Nguyên và Môi trường, các chuyên gia, nhà khoa học đánh giá cao về kiến nghị cho phép thế chấp bất động sản ở ngân hàng nước ngoài. Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, đây là những kiến nghị mới, Bộ sẽ tổng hợp và nghiên cứu, nếu phù hợp sẽ đưa vào dự thảo. Tạp chí Luật sư Việt Nam trân trọng giới thiệu toàn văn tham luận của Luật sư Nguyễn Văn Hậu.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam góp ý tại Hội nghị.

I. ĐÁNH GIÁ CHUNG

Đầu tháng 02 năm nay, một nhà đầu tư đến từ Singapore đã ký Biên bản ghi nhớ với một tập đoàn bất động sản tại Việt Nam để hợp tác phát triển các dự án khu dân cư cũng như phát triển đô thị bền vững tại TP. Hồ Chí Minh. Nhà đầu tư này đánh giá Việt Nam là một thị trường trọng điểm mà họ nhận thấy có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam chủ yếu đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ châu Á như Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản,... Trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển bất động sản rất lớn. Tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng khiến cho Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Nhà đầu tư nước ngoài có sự quan tâm cực kỳ lớn đến loại hình nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics và khách sạn nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản rất phức tạp, trở thành rào cản trong việc hút vốn ngoại. Chẳng hạn như công tác giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp, trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước vẫn còn thấp. Chưa kể nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất.

Vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Cần phải sớm tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý để giúp thu hút mạnh dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư vào các sản phẩm chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp,....

Chính vì vậy, việc sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật liên quan cần phải chính xác, đảm bảo tránh chồng chéo, trùng lặp, các chính sách phải có tính ổn định, lâu dài. Đồng thời, cần phải tạo điều kiện để từng địa phương xây dựng các chính sách mở cửa phù hợp, tạo thuận lợi cho nguồn vốn ngoại vào Việt Nam.

II. CÁC NHÓM NỘI DUNG GÓP Ý

1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất

1.1. Điều kiện thực hiện các quyền

Quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện thực hiện quyền của cá nhân, tổ chức sử dụng đất vẫn còn có khả năng phát sinh rủi ro khi áp dụng, cụ thể như tại Điểm a Khoản 1 Điều 49 dự thảo Luật quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi có “Giấy chứng nhận”. 

Vậy “Giấy chứng nhận” ở đây là về nội dung gì? Cần phải bổ sung quy định đầy đủ như nội dung đã được ghi nhận tại Khoản 22 Điều 3 dự thảo Luật, là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

1.2. Bảo hộ quyền sử dụng đất của tổ chức

Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế vẫn chưa được công nhận trọn vẹn tại Điều 138 dự thảo Luật, cụ thể là điểm a khoản 2 Điều này quy định nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất mà tổ chức để bị lấn, bị chiếm. Nội dung này mâu thuẫn với Điều 18 của dự thảo Luật khi quy định Nhà nước đảm bảo bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong trường hợp đất bị lấn, bị chiếm thì Nhà nước cần phải tiến hành các quy trình yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm đất đối với bên vi phạm, trả lại phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, chứ không nên tiến hành thu hồi.

2. Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam

2.1. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam

Theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và một số trường hợp đặc thù như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất mà nguồn gốc đất thuộc các trường hợp được quy định thì doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động. Theo quy định của Dự thảo Luật, nếu thuộc trường hợp được quy định thì doanh nghiệp Việt Nam có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc “tổ chức kinh tế khác”, ở đây xảy ra hai vấn đề cần phải làm rõ:

- Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất tại “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác, lý do là bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi 2017) phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.

- Thứ hai, nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “tổ chức kinh tế khác”.

Vì vậy vẫn chưa thể khẳng định chắc chắn rằng chính sách pháp luật có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay là tổ chức tài chính nước ngoài hay không, vấn đề này cần phải được bổ sung quy định vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề nghị bổ sung thêm chủ thể “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” vào sau “tổ chức tín dụng” nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, đồng thời bổ sung định nghĩa cụ thể về “tổ chức kinh tế khác” theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn nước ngoài nêu trên, từ đó sẽ có cơ sở để xây dựng các quy định chi tiết hơn nhằm kiểm soát và quản lý các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam, cụ thể như việc thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài.

2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài vừa có ưu điểm và nhược điểm:

- Ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn, đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế hiện nay thì nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam là không hề thấp, nếu nắm bắt chính xác thì doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và bất động sản của nước ta phát triển.

- Nhược điểm của chính sách này là nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia cũng như là gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát nếu không có cơ chế phản ứng kịp thời.

Tôi cho rằng việc các doanh nghiệp Việt Nam thế chấp tài sản cho tổ chức tài chính nước ngoài đã từng có tiền lệ, tuy nhiên các tiền lệ này là xoay quanh vấn đề “cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất”, nghĩa là thế chấp các loại hình như nhà ở, văn phòng, bất động sản gắn liền, còn quyền sử dụng đất thì các doanh nghiệp vẫn còn hạn chế thế chấp bởi quy định pháp luật cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn chưa điều chỉnh rõ ràng về vấn đề này.

Trong suốt quãng thời gian phát triển kinh tế xã hội và hội nhập quốc tế, Việt Nam đã tham gia vào hàng loạt Điều ước quốc tế, cũng như một số hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA). Nhằm mục tiêu đồng hành phát triển, nội dung của các Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên cho phép tổ chức kinh tế nước ngoài được hưởng các quyền lợi tương tự như tổ chức trong nước, tạo điều kiện cho tổ chức trong nước lẫn nước ngoài tham gia vào các giao dịch mua bán, cung cấp dịch vụ, thuê mướn, cầm cố, thế chấp,... với các quyền và nghĩa vụ tương tự nhau và phù hợp với bản chất của giao dịch, không hạn chế quyền tham gia của bất kỳ chủ thể nào.

Quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam cùng nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn đang hạn chế sự tham gia của tổ chức kinh tế nước ngoài vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Mặc dù pháp luật Việt Nam đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào một số giao dịch liên quan đến nhà ở, văn phòng, khách sạn, bất động sản gắn liền với đất nhưng nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất thì pháp luật Việt Nam vẫn còn đặt ra nhiều hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài, kìm hãm nhu cầu đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Nếu xét về nội dung của các Điều ước quốc tế và hiệp định thương mại mà Việt Nam là thành viên, việc hạn chế quyền tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tùy trường hợp có thể bị xem là không đúng với tinh thần của những nội dung đã thỏa ước. Vì thế vấn đề mở rộng quyền thế chấp của doanh nghiệp Việt Nam cho tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tiếp cận nguồn lực kinh tế là hoàn toàn phù hợp với các tiêu chí phát triển đang được đặt ra toàn cầu, vừa đáp ứng được yêu cầu vay vốn của doanh nghiệp Việt Nam, vừa thỏa mãn được nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện nay có hai luồng ý kiến được đưa ra là cho phép “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài” hoặc “thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài”. 

Theo ý kiến của tôi thì đề xuất “Thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài” mang tính khả thi hơn khi áp dụng trong thực tế và đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc về xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản theo pháp luật Việt Nam, việc tăng tính khả thi khi áp dụng trên thực tế cũng dễ thực thi hơn so với phương án “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài”.

Trong chính các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bao gồm về quyền được thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Chỉ cần bổ sung quy định cho phép thế chấp thông qua tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam đóng vai trò là bên nhận bảo đảm để vay vốn từ bên cho vay nước ngoài, đồng thời xây dựng thêm một số quy định về hạn mức cho vay, cách thức xử lý tài sản bảo đảm và điều chỉnh chi tiết hơn về vấn đề xác lập quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm thì có thể ngăn ngừa các rủi ro có thể xảy ra, tạo điều kiện cho doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài. 

Đặc biệt cần lưu ý, do tổ chức tín dụng nhận thế chấp dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài cho nên cần phải có quy định pháp luật cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này. Cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quy trình không được thuộc về tổ chức nước ngoài mà sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng bởi chính tổ chức tín dụng nhận thế chấp, sau đó mới lấy số tiền thu được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài, bên cho vay nước ngoài sẽ chỉ có ảnh hưởng đối với tổ chức tín dụng chứ không phải với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Quay về vấn đề phương thức xử lý tài sản bảo đảm, tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định trường hợp không thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản sẽ được bán đấu giá. Để có thể đấu giá quyền sử dụng đất thì cần phải đảm bảo tuân thủ đúng các quy định về đấu giá trong pháp luật đất đai và Luật Đấu giá tài sản. Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa bao gồm trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là đối tượng thế chấp, nếu quyền sử dụng đất này không thuộc một trong các trường hợp tại Điều 126 dự thảo Luật và các bên cũng không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì sẽ làm phát sinh tình huống là pháp luật dân sự quy định quyền sử dụng đất sẽ được đem bán đấu giá nhưng pháp luật đất đai lại không cho phép đấu giá quyền sử dụng đất này, khiến cho bên nhận thế chấp không thể xử lý tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất cũng bị treo ở đó, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của các chủ thể liên quan và thị trường bất động sản, nguồn lực đất đai.

Như vậy, yêu cầu đặt ra ở đây là phải vừa bổ sung sửa đổi quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng điều chỉnh toàn vẹn về việc cho phép tổ chức kinh tế trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn quốc tế thông qua tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được hoạt động tại Việt Nam đóng vai trò là bên nhận bảo đảm, vừa phải đồng bộ hóa các hệ thống pháp luật có liên quan đến vấn đề thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm và đấu giá quyền sử dụng đất.

Ảnh minh họa.

3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3.1. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tại Điều 125 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất bao gồm: các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Điều 118 dự thảo Luật và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhưng phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện. 

Qua nghiên cứu rà soát thì vẫn còn một số nội dung chồng chéo với những hệ thống pháp luật khác. Ví dụ như tại điểm e và điểm m khoản 2 Điều 125 dự thảo Luật quy định chủ thể sử dụng đất có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường mà phải di dời ra khỏi vị trí cũ, đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện hành chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục tiếp tục đăng ký đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục sản xuất kinh doanh sau khi bị thu hồi đất bởi các nguyên do trên.

Liên quan đến vấn đề trên, có thể nhận thấy có sự thiếu đồng bộ giữa dự thảo Luật và pháp luật đầu tư. Khoản 1 Điều 4 dự thảo Luật quy định nếu có sự khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, trừ một số trường hợp cụ thể. Nhưng điều khoản này vẫn còn một điểm bất cập là chưa đề cập về vấn đề đầu tư bất động sản, theo quy định của Luật Đầu tư thì các dự án đầu tư hoặc liên quan đến đầu tư thì phải áp dụng pháp luật đầu tư để giải quyết. 

Như vậy, cần phải sửa đổi lại quy định của dự thảo Luật theo hướng ưu tiên áp dụng pháp luật đầu tư để giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư bất động sản.

3.2. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Điều 126 dự thảo Luật quy định về các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất gồm 03 trường hợp: 

(1) Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại;

(2) Sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi; 

(3) Giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công.

Đồng thời, dự thảo Luật quy định điều kiện đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện của người tham gia đấu giá; trách nhiệm công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Dự thảo Luật hiện tại đã khắc phục được một số nội dung bất cập tại các bản dự thảo trước như tiêu chí “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên” và “cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất”. Điều kiện 100 héc-ta đã được bãi bỏ, tiêu chí cam kết tiến độ đã được thay đổi tại điểm e khoản 3 Điều 126 dự thảo Luật thành “Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án” nhằm giúp cho nhà đầu tư không còn bị áp lực, đồng thời đảm bảo nhà đầu tư hoàn thành tốt nghĩa vụ của mình trong việc hoàn thành dự án đầu tư theo đúng tiến độ đề ra.

Đề nghị xem xét sửa đổi bổ sung các điều kiện để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm đồng bộ hóa các hệ thống pháp luật, nhất là các quy định liên quan đến đất đai, bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,... bởi các quy định hiện hành đang bị mâu thuẫn với nhau về vấn đề đấu giá và đấu thầu.

3.3 Các trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Các trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 128 Dự thảo Luật, bao gồm: 

(1) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; thỏa thuận về quyền sử dụng đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; 

(2) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; 

(3) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.

Trong các năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân “tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhằm thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng (công viên nghĩa trang),... Nhưng Điều 128 dự thảo Luật không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự “thỏa thuận về quyền sử dụng đất” để thực hiện các loại dự án trên. Do đó cần cân nhắc bổ sung quy định cho phép nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất tại Điều 128 dự thảo Luật, nhằm tăng sự đồng thuận trong xã hội.

4. Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất

4.1. Chính sách bỏ khung giá đất

Một trong những nội dung nổi bật nhất trong đợt sửa đổi hệ thống pháp luật đất đai lần này được thể hiện tại Nghị quyết số 18-NQ/TW chính là chính sách “bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Tình trạng bảng giá đất thấp hơn thị trường hiện nay đang dẫn đến hệ lụy nhiều người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Khung giá đất là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Do đó nếu có sự thay đổi luật, các địa phương sẽ cập nhật thường xuyên giá đất của thị trường (bám sát vào giá đất của thị trường). Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống. 

Ngoài những mặt ưu điểm khi thực hiện việc bỏ khung giá đất thì cũng sẽ có một số bất cập khi thực hiện quy định này cần phải đối mặt. Giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên, dẫn đến việc khi thực hiện dự án các chi phí liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất sẽ tăng lên. Đối với một số các dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Hơn nữa việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì khi người dân hay các tổ chức, nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cũng phần nào đấy tăng lên rất cao.

Tuy nhiên, nếu nhìn vấn đề trên ở một góc độ khác thì cũng không phải hoàn toàn là sự bất cập vì chính sách này có thể giúp giải quyết hiện tượng tích trữ, đầu cơ về đất đai. Việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng ít đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường bất động sản.

4.2. Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 152 dự thảo Luật quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó bổ sung quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại, dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ. 

Đề nghị bổ sung quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số lĩnh vực ưu đãi đầu tư về cơ sở giáo dục, đào tạo, thể dục, thể thao và miễn tiền thuê đất cho đơn vị sự nghiệp (tự chủ tài chính), đất xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, các công trình, hạ tầng cảng biển, đường sắt, nhằm tạo cơ sở vững chắc cho việc phát triển kinh tế - xã hội, có lợi cho cộng đồng.

4.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm 05 nguyên tắc:

(1) Theo mục đích sử dụng đất định giá; 

(2) Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; 

(3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; 

(4) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; 

(5) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. 

Nguyên tắc định giá đất trong dự thảo Luật chưa thể hiện được nội dung quan trọng là “việc định giá phải tuân theo Luật giá”. Ngày 20/6/2012, Quốc hội khóa XIII đã cho ban hành Luật giá, có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, phạm vi điều chỉnh của Luật giá là về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá; hoạt động quản lý, điều tiết giá của Nhà nước. Vấn đề định giá đất cũng nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật này.

Do đó cần phải bổ sung nội dung này vào các nguyên tắc tại Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể là sửa đổi điểm đ khoản 1 Điều 153 dự thảo Luật thành “Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và các quy định pháp luật khác có liên quan”, như vậy mới có thể đảm bảo vấn đề định giá đất tuân thủ chính xác quy định của pháp luật, bình ổn giá đất sát với giá thị trường và tăng tính đồng bộ, thống nhất giữa các hệ thống pháp luật.

4.4. Về bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Điều 154 dự thảo Luật quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm (công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm) để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. 

Việc ban hành bảng giá đất hàng năm nên cân nhắc về tính khả thi và phù hợp với từng địa phương cụ thể. Đề nghị nên cân nhắc cho các địa phương có đặc thù khác nhau được lựa chọn ban hành bảng giá đất định kỳ 03 năm hoặc 02 năm một lần, hoặc áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên thì được định giá lại.

4.5. Đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất

Nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Nguyên nhân gây bất bình khi áp dụng chính sách thu thuế cao vào xã hội là do nhiều người vẫn chưa có thói quen nộp thuế, không biết rằng khi thu nhập đạt đến một ngưỡng nào đó thì phải có trách nhiệm với xã hội thông qua nghĩa vụ thuế. 

Ở nhiều nước phát triển, đặc biệt là Tây Âu hay Bắc Âu, thuế rất cao và rất chặt chẽ. Người dân và doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn hình thức thuế phù hợp với mình để tối ưu thuế. Họ tuân thủ nghiêm minh vì họ biết mình có thể giám sát việc sử dụng tiền thuế đã đóng, cũng như giám sát các công chức, viên chức trong ngành thuế.

Việc đánh thuế cao cho các đối tượng có nhiều nhà, đất sẽ bớt phức tạp và ít tranh luận hơn khi hệ thống pháp luật về thuế chặt chẽ hơn, thủ tục hành chính hoàn thiện và đơn giản hơn. Đồng thời, các cơ quan, đơn vị nhà nước cần phải có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...

5. Chế độ quản lý, sử dụng các loại đất

5.1. Quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”

Điều 36 dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Việc thực hiện quyền này phải đảm bảo các tiêu chí tại Điều 50 dự thảo Luật như sau:

(1) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

(2) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; 

(3) Ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Đề nghị cân nhắc về việc bổ sung quyền này trong Dự thảo Luật, liệu quy định này có khả năng gây ra tình trạng thiếu công bằng giữa trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm; nhà đầu tư không có khả năng tài chính để trả nợ có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng hay không?

5.2. Về đất sử dụng đa mục đích, sử dụng đất kết hợp

Dự thảo Luật bổ sung quy định một số loại đất được sử dụng kết hợp với mục đích khác nhằm phát huy nguồn lực, tiềm năng đất đai, phù hợp với thể chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế,... Điều 209 dự thảo Luật quy định 06 nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích, trong đó có nguyên tắc “Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính”, nhưng tiêu chí nào để xác định đâu là “mục đích sử dụng đất chính” thì chưa được đề cập. 

Đề nghị bổ sung thêm các tiêu chí xác định mục đích sử dụng đất để tăng tính khả thi của các quy định này trên thực tế, bởi hiện nay các dự án tích hợp như bệnh viện tích hợp khách sạn, khu nghỉ dưỡng tích hợp trung tâm mua sắm đang được thu hút đầu tư xây dựng nên cần phải có ngay các tiêu chí cụ thể để xác định phương án điều chỉnh và hoạt động đối với những loại hình này.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thế nào về đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị