Tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 nêu rõ điều kiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013; đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Đặc biệt, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định là vậy, tuy nhiên vẫn xuất hiện nhiều tình trạng cá nhân, tổ chức tự ý chuyển nhượng đất trái pháp luật, có dấu hiệu nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác.
Mới đây, Văn phòng Đại diện khu vực Bắc Trung Bộ, Tạp chí Luật sư Việt Nam nhận được đơn của bà Nguyễn Thị Đào, trú tổ 4, phường Hà Huy Tập, TP. Hà Tĩnh (Hà Tĩnh) tố cáo việc gia đình ông Lê Văn Ty và bà Trần Thị Thao có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản với số tiền 218.000.000 đồng của gia đình bà.
Đơn của bà Nguyễn Thị Đào, trú tổ 4, phường Hà Huy Tập, TP. Hà Tĩnh (Hà Tĩnh) gửi đến Văn phòng Đại diện khu vực Bắc Trung Bộ, Tạp chí Luật sư Việt Nam.
Nhận tiền nhưng không làm được thủ tục chuyển nhượng
Theo trình bày, năm 2019, gia đình bà Đào có khởi công xây dựng, cải tạo lại nhà ở thì hộ liền kề - là gia đình ông Ty và bà Thao (vợ ông Ty) cho biết, khoảng đất rộng 37,8m2 giáp ranh giữa hai nhà là của gia đình ông.
Do tin tưởng thửa đất 37,8m2 đó là của ông Ty, gia đình bà Đào đã trao đổi xin mua lại và yêu cầu ông Ty phải hoàn thiện các thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật, được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngày 05/9/2019, gia đình bà Đào đã thanh toán số tiền 218.000.000 đồng cho ông Ty và bà Thao; đồng thời được viết giấy xác nhận có chữ ký của bà Trần Thị Thao và ông Lê Văn Ty.
Ngày 05/9/2019, gia đình bà Đào đã thanh toán số tiền 218.000.000 đồng cho ông Ty và bà Thao.
Tuy nhiên, ông Ty chỉ giao cho gia đình một giấy chuyển nhượng viết tay kèm một bản đồ đo đạc có xác nhận chữ ký 2 gia đình cùng UBND Phường Hà Huy Tập do Chủ tịch Nguyễn Văn Lộc ký thời điểm đó. Tuy nhiên, sơ đồ thửa đất này không có xác nhận của cán bộ địa chính, không có ký hiệu sơ đồ đo đạc địa chính.
Bán đất của phường quản lý
Sau khi nhận giấy tờ chuyển nhượng đất từ ông Ty, gia đình bà Đào tiến hành làm thủ tục, chuyển nhượng cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại Văn phòng Đất đai chi nhánh TP. Hà Tĩnh thì bị từ chối.
Cụ thể, Văn phòng Đất đai chi nhánh TP. Hà Tĩnh có Thông báo số 651/TB-VPĐK về việc hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ của ông Lê Văn Thắng (chồng bà Đào), không đủ điều kiện giải quyết, nguyên nhân là qua kiểm tra thực địa phần diện tích đất này theo bản đồ 371 năm 1995 được thể hiện là đất hoang.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Hữu Liêm, Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ, Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An cho biết, Luật Đất đai hiện hành không có quy định giải thích cụ thể về đất khai hoang. Thuật ngữ này được nhắc đến từ trước ngày 27/11/2017 tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT (đã hết hiệu lực từ 27/11/2017). Theo đó, đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hiện nay, thuật ngữ này vẫn được nhắc đến thường xuyên trong thực tiễn sử dụng đất như tên gọi phổ biến của đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác.
“Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Đồng nghĩa với việc phần đất 37m2 được thể hiện đất khai hoang, mà ông Ty bán cho gia đình bà Đào là chưa đủ cơ sở pháp lý”, Luật sư Liên nói.
Sau khi biết thông tin phần đất gia đình mình mua của ông Ty là đất hoang, do phường quản lý, bà Đào đã yêu cầu ông Ty và bà Thao trả lại số tiền 218.000.000 đồng mà đã nhận trước đó nhưng không được nên đã làm đơn gửi UBND phường Hà Huy Tập để giải quyết.
Tại cuộc họp hoà giải ngày 19/10/2023, đại diện chính quyền đã nêu và xác nhận thửa đất mà ông Ty bán cho gia đình bà Đào là đất hoang, chưa giao cho cá nhân nào do UBND phường quản lý, ông Ty không đủ cơ sở để bán cho người khác, bởi không phải tài sản của mình.
Trao đổi với PV, ông Ty xác nhận thời điểm bán cho bà Đào năm 2019, phần đất đó không thuộc của gia đình ông mà là đất hoang. Nhưng trước đó, theo bản đồ 299 (1982) có thể hiện phần đất này là của gia đình ông. Tuy nhiên, đến năm 1995 có sự thay đổi sơ đồ 371 thì ông không biết phần đất đó thuộc phường quản lý và không được phường hướng dẫn làm thay đổi.
“Sự việc xảy ra ngày hôm nay có một phần trách nhiệm của phường vì không thông báo cho tôi mà vẫn xác nhận cho tôi bán đất. Do đó, nay tôi chỉ đồng ý trả lại 80.000.000 đồng trên tổng số tiền 218.000.000 đã nhận”, ông Ty trình bày.
Pháp luật quy định về chuyển nhượng thế nào?
Pháp luật quy định rất rõ về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đối với việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.
Tuy nhiên, theo hồ sơ thể hiện, cá nhân ông Ty và bà Thao đã thực hiện chuyển nhượng đất không đúng quy định, không làm hợp đồng công chứng và chỉ viết tay. Việc ký xác nhận, đóng dấu của UBND phường Hà Huy Tập do Chủ tịch Nguyễn Văn Lộc ký thời điểm đó mà không có hồ sơ địa chính là không có căn cứ. Đáng nói, thời điểm thực hiện nhận tiền, bán đất cho hộ gia đình bà Đào tại năm 2019, lúc này, thửa đất trên đang thuộc diện đất hoang do phường Hà Huy Tập quản lý.
Từ những vụ việc trên, nhiều Luật sư cho rằng, cơ quan chức năng cần giám sát chặt chẽ hơn việc quản lý đất đai, người dân cũng cần hiểu rõ hơn về quy định Luật Đất đai để tránh những sự việc đáng tiếc xảy ra.
Ai chịu trách nhiệm quản lý?
Luật sư Nguyễn Hữu Liêm cho biết, thẩm quyền và trách nhiệm của UBND cấp xã, phường trong việc quản lý đất đai được quy định cụ thể tại Điều 164 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đối với đất chưa sử dụng, UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ quỹ đất chưa sử dụng trên địa bàn và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
Tại khoản 2 Điều 8 Luật Đất đai 2013 quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý như sau: “Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương”.
Trao đổi với PV Tạp chí Luật sư Việt Nam, ông Nguyễn Văn Lộc (nguyên Chủ tịch UBND phường Hà Huy Tập, người ký vào giấy chuyển nhượng do ông Ty chuyển đất cho bà Đào) cho hay, lúc ký xác nhận đó là ông ký xác nhận chữ ký, có công dân trên địa bàn, chứ không phải ký xác nhận chuyển nhượng đất.
PV đã có buổi làm việc với UBND phường Hà Huy Tập, tại đây cán bộ địa chính phường Hà Huy Tập xác nhận không biết việc chuyển nhượng đất của ông Ty với bà Đào thời điểm đó (2019), cũng không ký bất kỳ giấy tờ địa chính nào.
Ông Nguyễn Văn Huyên, Chủ tịch phường Hà Huy Tập cho biết, ông mới nhận công tác về phường sau này, thời điểm 2019 do ông Nguyễn Văn Lộc làm Chủ tịch. Việc xác nhận vào sơ đồ chuyển nhượng mà không có hồ sơ địa chính là chưa đủ cơ sở pháp lý. Theo ông Huyên, về trách nhiệm của phường thời điểm hiện tại đã tổ chức hoà giải để đảm bảo quyền lợi các công dân, song đến nay vẫn chưa có kết quả.
Theo đơn tố cáo của bà Đào, bà cho rằng việc ông Ty đã tự ý bán đất của phường, không phải của ông Ty là vi phạm pháp luật. Gia đình bà đã nhiều lần yêu cầu ông Ty trả lại số tiền đã nhận là 218.000.000 đồng nhưng ông Ty không thực hiện. Bà cho rằng, hành vi này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản và yêu cầu cơ quan chức năng sớm vào cuộc xử lý.
Trao đổi với PV, Luật sư Nguyễn Hữu Liêm cho biết, tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 nêu rõ: “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng hoặc thì bị phạt tù từ 7 năm đến 15 năm”. Biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Hy vọng cơ quan chức năng sớm vào cuộc làm rõ trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản đất của hộ gia đình ông Ty và bà Đào để đảm bảo quyền lợi công dân.
LƯƠNG LƯƠNG
