Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản

Ảnh minh họa.

Các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản(1). Như vậy, nói tới sàn giao dịch bất động sản có thể hình dung đây là một “siêu thị” trưng bày các loại bất động sản được phép kinh doanh. Với khách hàng, thay vì phải tới nhiều dự án của nhiều chủ đầu tư để tìm kiếm về một bất động sản phù hợp thì có thể tới sàn giao dịch để tham khảo về nhiều loại hình bất động sản và với nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn. Tại đây, không chỉ đơn thuần có bên mua - bên bán mà còn có rất nhiều các chủ thể khác tham gia với tính chất là yếu tố thúc đẩy cho các giao dịch được  thực hiện trên thực tế như: môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã có những quy định khá cụ thể về mô hình kinh doanh dịch vụ bất động sàn này.

Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó có người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. 

Sàn giao dịch bản chất chỉ là địa điểm, còn tất cả các hoạt động diễn ra trong đó như thế nào hoàn toàn dựa trên sự kết nối giữa các bên chủ thể với nhau thông qua vai trò của trung gian làm cầu nối cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản - đây chính là vai trò của môi giới bất động sản. Do vậy,  điều kiện đặt ra cho một số chủ thể phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản bao gồm cả người quản lý, điều hành sàn giao dịch. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ được cấp cho cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện: (i) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; (ii) có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; (iii) đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng 05 năm. 

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được coi như “kim chỉ nam” cho quá trình vận hành của sàn được diễn ra theo trật tự nhất định. Bên cạnh đó, mỗi sàn giao dịch sẽ có tên riêng, địa chỉ làm việc cụ thể, diện tích tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản là 50m2 và có đầy đủ trang thiết bị đáp ứng yêu cầu. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì sàn giao dịch bất động sản có thể là doanh nghiệp độc lập hoặc đơn vị trực thuộc doanh nghiệp. Sau khi thành lập sàn, đơn vị thành lập cung cấp các thông tin của sàn đến sở xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Các sở xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý. 

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích chính để các bên chủ thể có thể gặp gỡ, tìm hiểu thông tin về bất động sản và xác lập các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

Hiện nay theo quy định của pháp luật, việc thực hiện giao dịch thông qua sàn không còn là quy định mang tính chất bắt buộc đối với các loại hình kinh doanh bất động sản. Đây là điểm khác biệt rất lớn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trước đây. Theo quy định của Luật năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản(2). Mục đích của quy định này là hướng tới tách bạch hai công đoạn có trong thị trường bất động sản: đầu tư xây dựng và phân phối kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, sau khoảng thời gian thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, mục đích của sàn giao dịch bất động sản không đạt được do trên thực tế đã chứng minh bản thân các sàn chỉ là đại lý phân phối kiếm hoa hồng từ phía khách hàng. Các sàn giao dịch bất động sản bỏ tiền ra mua lại các loại hình bất động sản rồi bán cho khách hàng nhằm mục đích kiếm lời. Bởi vậy, với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch không còn là quy định mang tính bắt buộc đối với các chủ thể tham gia thị trường.

Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã tạo nên cho thị trường những kỳ vọng mới về một nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản cũng như dịch vụ bất động sản bảo đảm được tính công khai, minh bạch. Mô hình này không chỉ có ý nghĩa với các chủ thể tham gia trực tiếp các giao dịch trên sàn mà còn giúp cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch, tránh hiện tượng trốn thuế và hạn chế các giao dịch ngầm được diễn ra. 

Không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn giao dịch bất động sản mang lại cho thị trường bất động sản nói riêng cũng như nền kinh tế nói chung. Tại sàn giao dịch, khách hàng sẽ không mất nhiều thời gian để tìm hiểu dự án thông qua các kênh trung gian mà có thể tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp cho thông tin mà những chủ thể này có được bảo đảm tính khách quan và chính xác hơn. Thêm vào đó, những chi phí không cần thiết phát sinh trong quá trình hoàn thiện thủ tục, hồ sơ giao dịch cũng được giảm đi một cách đáng kể. Tuy nhiên, trên thực tế, tính hiệu quả của mô hình sàn giao dịch bất động sản dường như không được phát huy. Biểu hiện:

Một là, chức năng chủ yếu của sàn giao dịch bất động sản hiện nay là kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo thống kê, trên phạm vi cả nước có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động. Nhưng hầu hết số lượng lớn các sàn giao dịch chỉ thực hiện việc quảng cáo, môi giới các dự án bất động sản của chủ đầu tư mà chưa thực sự phát huy hết được chức năng đầy đủ của mình. Hoạt động giám sát, quản lý từ phía cơ quan nhà nước còn hạn chế khiến cho công tác đánh giá năng lực, chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch chưa hiệu quả. 

Hai là, các giao dịch bất động sản không bắt buộc thực hiện qua sàn khiến cho vấn đề quản lý từ phía các cơ quan nhà nước gặp không ít khó khăn. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhiều chủ thể cho rằng quy định này đã xâm phạm đến quyền tự do kinh doanh của mình. Việc thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đã không còn là quy định bắt buộc với các chủ thể kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Chính điều này đã khiến không ít các dự án “ma” có điều kiện được hình thành, các vụ việc lừa đảo khách hàng đến từ những sai phạm của phía chủ đầu tư. Các giao dịch không thực hiện thông qua sàn cũng đã khiến cho Nhà nước dường như khó có thể kiểm soát được đối với loại thị trường này, tình trạng trốn tránh nghĩa vụ tài chính xảy ra nhiều gây thất thoát số tiền không hề nhỏ đối với ngân sách nhà nước. Với khách hàng, họ mất đi một kênh thông tin quan trọng cung cấp các vấn đề pháp lý về dự án bất động sản. 

Ba là, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản chưa phù hợp. Sàn giao dịch bất động sản là một hình thức doanh nghiệp, hoạt động liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản - một trong những thị trường đặc thù về đối tượng tham gia giao dịch, về giá trị của giao dịch được thực hiện. Tuy nhiên hiện nay, pháp luật không quy định về mức vốn điều lệ đối với sàn giao dịch bất động sản. Thêm vào đó, trình tự và thủ tục giao dịch được diễn ra tại sàn được tiến hành như thế nào cũng đang là một khoảng trống pháp lý. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ với quyền và lợi ích của các bên chủ thể tham gia.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong đó có người quản lý và điều hành. Điều này thực sự không phù hợp với nhiều mô hình hoạt động của sàn giao dịch trên thực tế. Thông thường, sàn giao dịch có bình quân từ 30 đến 50 nhân viên; với những sàn có quy mô lớn thì số lượng nhân viên có thể lên tới 200 hoặc 300 nhân viên. Với điều kiện chỉ cần 02 người có chứng chỉ hành nghề thực sự là một số lượng quá khiêm tốn với tổng số nhân sự thực có tham gia làm việc tại sàn giao dịch bất động sản.

Bốn là, các sàn giao dịch “bắt tay” với nhau “thổi giá” bất động sản gây ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng, gây xáo trộn thị trường bất động sản. Thực trạng này xuất phát từ một số lý do cơ bản: (i) số lượng các bất động sản khan hiếm trên thị trường do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, quỹ đất quốc gia lại có hạn; (ii) nguồn lực tài chính đầu tư vào các dự án bất động sản còn ít và không bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn vay tại các tổ chức tín dụng; (iii) thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa bảo đảm tính minh bạch, thiếu cơ sở pháp lý; (iv) đội ngũ tham gia môi giới bất động sản còn yếu về năng lực chuyên môn, hạn chế về đạo đức nghề nghiệp. Tất cả đã dẫn tới sự thiếu chuyên nghiệp trong công việc, làm ăn “chụp giật” tại các sàn giao dịch, không dám đứng ra chịu trách nhiệm nên đã khiến cho quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng không ít.

Một số kiến nghị hoàn thiện mô hình sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 

(1) Nên quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư thực hiện các hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn. Cùng với đó, cần thiết bổ sung thêm các quy định liên quan tới cơ chế kiểm soát các giao dịch được thực hiện trên sàn về công khai giá bất động sản, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan,…

(2) Quy định thêm điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh những điều kiện đã có trong pháp luật hiện hành, đối với sàn giao dịch bất động sản cần có sự bổ sung thêm về: năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch bất động sản; điều kiện về năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên làm việc tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất sản; bổ sung thêm nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

(3) Đối với các loại bất động sản được đưa ra giao dịch tại sàn cần thiết phải quy định những điều kiện cụ thể. Đối với yêu cầu này, trước hết các cơ quan chức năng có liên quan trong nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở; các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; công bố công khai thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện,… để bảo đảm tính minh bạch, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ nâng giá bất động sản nhằm mục đích thu lợi bất chính. Từ đó, loại bất động sản cũng như điều kiện của bất động sản được đưa ra kinh doanh trên sàn cũng sẽ phải bảo đảm được tính công khai và minh bạch. 

(4) Nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sản giao dịch bất động sản. Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới có hiệu lực trên thực tế là cơ sở pháp lý để xử lý hành vi vi phạm của các chủ thể có sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng. Mặc dù mức phạt hiện tại đã được nâng lên so với quy định của pháp luật trước kia, nhưng nếu so sánh số tiền bị phạt với những lợi ích các chủ thể có được thông qua sai phạm thì vẫn còn là những con số chênh lệch khá lớn. Ví dụ: trường hợp với bất động sản được đưa lên sàn giao dịch không đủ điều kiện theo quy định thì mức phạt tiền được áp dụng từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng. Thực sự, mức phạt này không đáng là bao nhiêu so với những khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về được từ cả một dự án bất động sản, chưa kể tới trường hợp họ cố tình đẩy giá của bất động sản lên cao. Bởi vậy, không ít các chủ thể kinh doanh hiện nay đang có tâm lý “chấp nhận nộp phạt để được vi phạm”. Điều này gây ảnh hưởng không hề nhỏ tới tính minh bạch của thị trường bất động sản, thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khách hàng, đồng thời tác động tới quá trình quản lý của Nhà nước nói chung. Do vậy, cần xem xét tăng thêm mức xử phạt vi phạm cũng như bổ sung thêm hình thức xử phạt bổ sung theo hướng kéo dài thời hạn đình chỉ hoạt động từ 03 đến 24 tháng theo quy định hiện nay hoặc buộc chấm dứt hoạt động với những trường hợp có hành vi sai phạm nghiêm trọng.

Mô hình sàn giao dịch bất động sản thực sự là một trong những biện pháp kinh doanh hiệu quả góp phần làm cho thị trường bất động sản được vận hành trong khuôn khổ, bảo đảm được tính minh bạch cũng như hiệu quả trong công tác quản lý từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để hình thức này thực sự phát huy hết vai trò và chức năng của mình thì việc sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan là điều kiện tiên quyết mà các chủ thể xây dựng pháp luật cần chú trọng.

Thạc sĩ BÙI HỒNG NHUNG

Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Các nguyên tắc hiến định về quyền của người bị buộc tội trong tố tụng hình sự