Căn nhà vợ chồng ông Đạo đã nhận chuyển nhượng hợp pháp.
Theo diễn biến vụ án, ngày 22/6/2020, vợ chồng ông Nguyễn Quang Đạo (sinh năm 1985, trú tại P6B12 CC Đại Địa Bảo, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng) nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất có diện tích đất 99,4m2, diện tích xây dựng 82,1m2, thuộc thửa đất số 198, tờ bản đồ số 86, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CĐ049443 cấp ngày 31/5/2016 (Thửa đất 198) từ vợ chồng ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương. Việc mua bán đã được Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) quận Liên Chiểu hoàn thành đăng ký biến động vào ngày 02/7/2020.
Nguồn gốc thửa đất trên do ông Đặng Văn Chương tạo lập, xin cấp đất làm nhà ở từ năm 2001. Đến ngày 31/5/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. Đà Nẵng đã cấp GCNQSDĐ số CĐ049443 cho ông Đặng Văn Chương. Sau đó thửa đất 198 này đã được chuyển nhượng và chỉnh lý sang tên qua 3 “đời” chủ. Không những vậy, thửa đất này đã từng thế chấp tại 02 Ngân hàng. Vợ chồng ông Đạo là bên thứ 4 nhận chuyển nhượng nhà và đất này.
Quá trình mua bán, ông Trí đã dẫn ông Đạo đến xem nhà, đất và nói nhà đang cho thuê. Thấy giá cả hợp lý nên vợ chồng ông Đạo mua nhằm mục đích đầu tư. Do thời điểm mua bán vào lúc dịch Covid-19 đang bùng phát và vợ chồng ông Đạo chưa có nhu cầu sử dụng ngay nên vẫn để bên thuê ở. Sau khi hết dịch, vợ chồng ông Đạo đến sửa nhà thì có người tên Sơn nói, nhà đất này của người khác, không cho sửa chữa. Quá bất ngờ, vợ chồng ông Đạo đã gửi đơn đến UBND phường nhờ giải quyết.
Ngày 04/02/2021, UBND phường Hòa Minh có tổ chức cuộc họp giải quyết kiến nghị của ông Đạo. Tại buổi họp, bà Hồ Thị Bé sinh năm 1976 (trú tại Quảng Nam) cho rằng, nhà và đất trên đã được bà cùng bà Hồ Thị Liên nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Trà Sơn và bà Trần Thị Lệ (Đà Nẵng). Diện tích 100m2 với giá 387 triệu đồng. Việc chuyển nhượng chỉ được lập bằng giấy viết tay, ký kết vào ngày 23/9/2010. Sau đó, bà Bé và vợ chồng ông Sơn, bà Lệ ký Hợp đồng ủy quyền ngày 28/9/2010 tại Phòng Công chứng số 1 TP. Đà Nẵng. Theo ủy quyền, bà Bé được thay mặt và nhân danh vợ chồng ông Sơn, bà Lệ làm thủ tục xin cấp và nhận GCNQSDĐ, nhận tiền đền bù đất nếu có giải tỏa, đối với nhà đất thửa số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198)...
Thấy quyền, lợi ích hợp pháp đang bị xâm phạm, ông Đạo đã khởi kiện, yêu cầu bà Hồ Thị Bé trả lại nhà và đất, bà Bé cũng phản tố. Sau khi thụ lý vụ việc, TAND TP. Đà Nẵng đã tổ chức xét xử.
Theo Bản án sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của TAND TP. Đà Nẵng, Hội đồng xét xử (HĐXX) đã căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân dự; Điều 123, 166 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình… không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quang Đạo; chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Hồ Thị Bé.
TAND TP. Đà Nẵng đã công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên với vợ chồng ông Trà Sơn, bà Trần Thị Lệ vào năm 2010 đối với nhà đất thửa số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198, tờ bản đồ số 86) là hợp pháp; Công nhận diện tích xây dựng nhà 82,1m2, toạ lạc trên diện tích đất thực tế 100m2 thuộc thửa đất số số 75, tờ bản đồ số 10 (nay là Thửa đất số 198) là tài sản thuộc quyền sử hữu và sử dụng hợp pháp của bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương với ông Nguyễn Quang Đạo, bà Trần Thị Ly Ly được Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng công chứng, chứng thực ngày 22/6/2020, số công chứng 002224, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu; Huỷ GCNQSĐ tên ông Đặng Văn Chương (Thửa đất 198); Hủy chỉnh lý biến động được Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Liên Chiểu xác nhận ngày 28/5/2018 đứng tên ông Nguyễn Văn Trí, bà Nhân Thị Thanh Phương và xác nhận ngày 02/7/2020 đứng tên ông Nguyễn Quang Đạo cùng vợ; Bà Hồ Thị Bé và bà Hồ Thị Liên được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.
Sau khi TAND TP. Đà Nẵng tuyên án, ngày 18/92023, ông Đạo đã kháng cáo toàn bộ bản án. Sau khi thụ lý, ngày 26/6/2024 TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã tổ chức xử phúc thẩm vụ án trên.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, ý kiến trình bày, tranh luận của đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự và ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định.
Cùng một thửa đất (hiện tranh chấp) UBND phường Hoà Minh đã đồng thời xác nhận thửa đất trên về nguồn gốc và quyền quản lý sử dụng đất cho cả hai người cùng vào năm 2001, để từ đó hai ông Đặng Văn Chương, ông Võ Văn Vẫn đi làm thủ tục chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận. Do vậy cần làm rõ lý do, căn cứ để UBND phường Hoà Minh xác nhận vào các đơn và thực tế nội dung xác nhận nào là chính xác về việc ai là người có đất và đang sử dụng thửa đất này.
Ông Đặng Văn Chương, ông Võ Văn Vẫn, đều kê khai và được UBND Hoà Minh xác nhận là đất của mình khi làm thủ tục chuyển nhượng hoặc cấp giấy chứng nhận, hiện nay hai ông đang sinh sống tại Đà Nẵng và có địa chỉ cụ thể nên cần tiến hành xác minh lấy lời khai trực tiếp đối với hai ông để làm rõ nguồn gốc thửa đất tranh chấp ông Vẫn ông Chương có từ đâu, ai là người quản lý sử dụng thửa đất và từ thời gian nào, có tài liệu gì chứng minh không, quá trình sử dụng có được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hay đồng ý không?
Người sử dụng đất đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất như thế nào? Cần tiến hành đối chất giữa hai ông về nguồn gốc đất mà hai ông đều kê khai xin xác nhận là của mình. Lấy lời khai của ông Trà Sơn và bà Trần Thị Lệ để xác định thực tế ông Sơn, bà Lệ mua đất của ông Vẫn từ khi nào, có giấy tờ gì về thửa đất không? Hai bên có giao nhận đất trên thực địa không?
Để làm rõ nguồn gốc và quá trình quản lý sử dụng thửa đất trên cần xác minh, lấy lời khai của các hộ ở liền kề, những người sinh sống lâu năm xung quanh thửa đất tranh chấp để xác định về nguồn gốc đất, trước đây ai là người quản lý sử dụng và làm nhà trên đất cũng như việc biến động về thừa đất, người sử dụng thửa đất này qua các thời kỳ, lời khai của những người trực tiếp đo vẽ sơ đồ nhà đất và tiến hành các thủ tục để cấp GCNQSDĐ cho ông Chương. Cần xác minh trên hồ sơ địa chính, bản đồ giải thửa và các tài liệu liên quan thì thửa đất trên qua các thời kỳ được thể hiện cụ thể thế nào và do ai quản lý.
Trên diện tích đất các đương sự tranh chấp có ngôi nhà trên đất nhưng hồ sơ cũng không thể hiện việc ai là người trực tiếp xây dựng ngôi nhà và từ thời gian nào; các tài liệu chứng cứ chứng minh về việc xây ngôi nhà. Lý do thừa đất của ông Chương đã được cấp GCNQSDĐ số CTS 97933 đứng tên ông Đặng Văn Chương nhưng ngôi nhà vẫn do bà Bé sử dụng và hai bên có tranh chấp gì với nhau về nhà đất hay không cũng chưa được làm rõ.
Tổng hợp các tình tiết đã phân tích, trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự có lời khai mâu thuẫn với nhau và mâu thuẫn với trình bảy của những người liên quan, với các tài liệu khác nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành đối chất; nhiều nội dung quan trọng cần làm rõ Tòa án chỉ tiến hành gửi giấy triệu tập, ra văn bản yêu cầu và khi không có kết quả thì chưa tiến hành trực tiếp xác minh, lấy lời khai, chưa thu thập đầy đủ các tài liệu liên quan để giải quyết vụ án.
Xét thấy để vụ án được giải quyết khách quan, toàn diện đúng pháp luật cần phải thu thập chứng cứ và chứng minh đầy đủ các vấn đề nêu trên, nhưng tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được nên cần hủy án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
TAND Cấp cao tại Đà Nẵng quyết định huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của TAND TP. Đà Nẵng và chuyển hồ sơ vụ án cho TAND TP. Đà Nẵng để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Trước đó, Tạp chí Luật Sư Việt Nam đã đăng tải bài viết TAND TP. Đà Nẵng hủy GCNQSDĐ, ‘hợp thức hóa’ giấy tờ mua bán viết tay, nội dung bài viết đã phân tích nhiều điểm bất thường trong việc công nhận giấy tờ viết tay. Đồng thời, bài viết đã đưa ra dẫn chứng pháp luật cho thấy nhiều vấn đề cần được làm rõ trong vụ án trên.
NGUYÊN TRUNG – NGUYỄN SANG
TAND TP. Đà Nẵng hủy GCNQSDĐ, ‘hợp thức hóa’ giấy tờ mua bán viết tay
