(LSO) - Trên thực tế, nhiều căn hộ diện tích 25-30m2 đã có giá bán tới hơn 1 tỉ đồng (khoảng 40-50 triệu/m2). Giá bán như vậy là quá sức, không giúp giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại đô thị.
Nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu về nhà ở tại các đô thị tăng cao. Từ ngày 01/7, Thông tư mới do Bộ Xây dựng ban hành về diện tích nhà chung cư sẽ được áp dụng.
Theo đó, Thông tư 21/2019/TT-BXD quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Tuy nhiên, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Cùng với đó, căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên, có tối thiểu 1 phòng ở, 1 khu vệ sinh. Nếu căn hộ có từ 2 phòng trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.
Về không gian sinh hoạt cộng đồng, nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
Chỗ để xe của nhà chung cư phải tính toán đảm bảo nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt; phải bố trí khu vực để ô tô riêng với xe máy, xe đạp.
Thông tư có phải đang đi hợp thức hóa các dự án?
Năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM làm căn hộ 25m2. Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP. HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2. Như vậy, có thể thấy Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm căn hộ 25m2 dù chưa có quy định từ trước đó.
Hiện tại, theo Thông tư mới được ban hành, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Có thể thấy, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư có xu hướng ngày càng nhỏ, chỉ bằng gần ½ diện tích tối thiểu so với quy định trước đây.
Căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh với chức năng đồng bộ khép kín. Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đánh giá "rất khó bố trí được nhiều không gian như thế với trong không gian 25m2”.
Việc xây dựng căn hộ siêu nhỏ khiến nhiều người lo lắng về việc hình thành các khu ổ chuột, gây áp lực lên hạ tầng xã hội, gia tăng quy mô dân số tại các đô thị lớn,... Thực tế, việc xây dựng căn hộ chung cư 25m2 đã nhiều lần được đưa ra bàn luận.
"Hiện tại, nhiều dự án đã rao bán những căn hộ 25m2, vấn đề đặt ra là liệu Thông tư có phải đang đi hợp thức hóa các dự án?", Luật sư Tú nói.
Gây áp lực lên hạ tầng
Không thể phủ nhận rằng ở một góc độ nào đó, những căn hộ chung cư diện tích không nhỏ hơn 25m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Về phía chủ đầu tư, việc chia nhỏ căn hộ sẽ kích cầu, dễ bán cho người có nhu cầu.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Anh Tú, góc nhìn đó chỉ là trên lý thuyết. Trên thực tế, nhiều căn hộ diện tích 25-30m2 đã có giá bán tới hơn 1 tỷ đồng (khoảng 40-50 triệu/m2). Giá bán như vậy là quá sức, không giúp giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại đô thị.
Mặt tích cực thì chưa chắc chắn nhưng rất nhiều hệ lụy lại có thể xảy ra. Đầu tiên là vấn đề liên quan đến mật độ dân cư. Khi số lượng cư dân tăng 2-3 lần, nhu cầu về điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cơ sở hạ tầng,.. sẽ tăng lên. Bài toán về quản lý, giải quyết vấn đề cư dân vẫn đặt ra nhiều thách thức.
Theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của Thủ đô, Hà Nội phấn đấu đến năm 2020, nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3m2/người từ diện tích bình quân 23,1m2/người năm 2015… Như vậy, Thông tư 21/2019/TT-BXDvô hình trung trở nên mâu thuẫn với hướng đi này.
Mặt khác, cơ sở hạ tầng điện các khu vực này sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, làm tăng nguy cơ quá tải đô thị, tạo ra các “khu ổ chuột” mới. Trước bối cảnh Đảng, Nhà nước đã, đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào “đổ thêm dầu vào lửa”, làm trầm trọng hơn những vấn đề nan giải chưa giải quyết được này.
Cần một giải pháp toàn diện
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, có nhiều cách khác nhau để giải quyết nhà ở cho người dân thay vì quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2. “Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu nên có tầm nhìn 50 năm chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được”, Luật sư Tú nhấn mạnh.
Thực tế trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2. Sau đó, Luật Nhà ở 2014 đã bỏ quy định giới hạn này. Tuy đã hết hiệu lực nhưng 45m2 lại là diện tích tối thiểu được các nhà khoa học xây dựng đô thị, kiến trúc đưa ra.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng, phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo.
NGỌC VÂN
