Kinh doanh bất động sản cho thuê: Thực trạng và rủi ro pháp lý hiện nay

Ảnh minh hoạ.

1. Thực trạng thị trường cho thuê bất động sản thời gian gần đây

Từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, rất nhiều hoạt động kinh doanh bị đình trệ. Trong đó, phân khúc thị trường bất động sản cho thuê được cho là chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Thời điểm năm 2020, 2021, 2022, hàng loạt các biển “cho thuê nhà” được treo, dán chằng chịt nhưng vẫn vắng bóng khách thuê. Thời gian sau đó, kinh tế phục hồi dần nhưng việc kinh doanh bất động sản cho thuê vẫn chưa thể phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung vẫn dư thừa.

Theo Tạp chí Kinh tế Việt Nam (VnEconomy), trong năm 2023, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Xu hướng giảm mạnh nhu cầu thuê ở các loại hình chung cư, nhà riêng, nhà phố, cửa hàng và văn phòng từ 5-14% so với tháng trước.

Trong đó, tại thị trường cho thuê ở Hà Nội, nhu cầu cho thuê bất động sản tăng khi số lượng tin rao phân khúc này tăng 7% so với tháng 11/2023, song nhu cầu tìm thuê lại giảm tiếp 2%. Xu hướng tìm thuê giảm mạnh ở hầu hết loại hình: tìm thuê cửa hàng giảm 20%; nhà mặt phố, nhà riêng Hà Nội cùng giảm 18%, nhà trọ giảm 15%; văn phòng giảm 11% và chung cư giảm 8%.

Tương tự, ở TP. HCM, lượng tin rao cho thuê nhà có xu hướng tăng trong tháng cuối năm. Theo đó, tin rao tìm khách thuê cho loại hình căn hộ chung cư TP. HCM tăng 8%, nhà trọ tăng 6%, văn phòng tăng 3%. Tuy nhiên, dù lượng tin rao cho thuê bất động sản tăng, nhưng nhu cầu tìm thuê tại TP. HCM tiếp tục giảm đối với lượt tìm thuê căn hộ, nhà riêng, nhà mặt phố lần lượt là 4%, 13% và 13%[1].

2. Vướng mắc về mặt pháp lý

Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn bởi những vướng mắc pháp lý, có thể nói, chiếm đến 70%[2][2] khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. HCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Những quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hàng trăm văn bản Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định chưa nhất quán, đồng bộ. Cụ thể như:

Không tương thích giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về chế độ miễn, giảm tiền thuê đất và các quyền, nghĩa vụ có liên quan của nhà đầu tư. Theo quy định của pháp luật đầu tư, các dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư thì được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15). Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai thì các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như thuê đất hàng năm. Như vậy, các doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, do vậy, không thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Thời hạn thực hiện thủ tục quy định chưa thống nhất rõ ràng ở Luật Kinh doanh Bất động sản và nhiều luật liên quan. Chẳng hạn như việc không quy định: (i) thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến ("cơ quan phối hợp") phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ; và (ii) phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời. Thời hạn thực hiện thủ tục không quy định rõ ràng dẫn đến thời gian thực hiện thủ tục của các nhà đầu tư trên thực tế bị kéo dài so với quy định của Luật vì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đợi ý kiến trả lời của cơ quan phối hợp.

Bên cạnh đó, nhiều quy định chưa đầy đủ, chưa có văn bản hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất có sự không thống nhất, thiếu cụ thể trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất.

3. Người kinh doanh bất động sản cho thuê phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý khác

Thứ nhất, rủi ro liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Một trong những rủi ro pháp lý phổ biến nhất trong kinh doanh bất động sản cho thuê là liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Việc thiếu các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp có thể dẫn đến các tranh chấp pháp lý, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh. Rất nhiều trường hợp, hợp đồng cho thuê bị vô hiệu do bên cho thuê không có quyền cho thuê; hay bất động sản cho thuê đang thuộc diện bị tranh chấp, đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên thứ ba; … thậm chí bất động sản đã được bán hoặc cho người khác thuê.

Trên thực tế, có không ít trường hợp, hiện trạng thực tế của bất động sản cho thuê khác biệt với trên giấy tờ pháp lý (trên thực tế thì bất động sản cho thuê không có giấy phép xây dựng, xây dựng vượt quá số tầng cho phép, không ghi nhận thực tế tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận, …) và điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê khi cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện sai phạm. Thậm chí, những vấn đề này sẽ dẫn đến việc cơ quan chức năng đưa ra những biện pháp cứng rắn, mạnh tay để yêu cầu bên cho thuê chấp hành việc xử lý các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng.

Thứ hai, rủi ro liên quan đến hợp đồng cho thuê

Hợp đồng cho thuê là cơ sở pháp lý quan trọng nhất trong giao dịch bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng cho thuê không chặt chẽ có thể dẫn đến nhiều rủi ro. Các điều khoản trong hợp đồng thiếu sót, không rõ ràng hoặc vi phạm các điều khoản hợp đồng đều có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Chủ sở hữu là người có quyền sở hữu, định đoạt và sử dụng tài sản. Khi đi thuê nhà để cho thuê lại, bên thuê có thể gặp phải những rủi ro từ bên cho thuê như không tiếp tục cho thuê, tăng giá thuê, người sở hữu bất động sản trực tiếp làm việc với người thuê thứ cấp,… từ đó, lợi nhuận của chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng.

Thực tế có những trường hợp bên cho thuê lại phải chịu thiệt hại khi phải bỏ ra một số tiền không nhỏ để sửa chữa, khắc phục những hư hại về tài sản mà bên thuê “để lại” khi kết thúc hợp đồng/ đơn phương chấm dứt hợp đồng/ vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng mà không khắc phục, …hoặc khi khách thuê kinh doanh không đúng mục đích giao kết…

Thứ ba, rủi ro liên quan đến thuế và phí

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê cần phải tuân thủ các quy định về thuế và phí liên quan. Việc không thực hiện đúng nghĩa vụ thuế hoặc không khai báo đầy đủ các khoản thu nhập từ cho thuê bất động sản có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý nghiêm trọng, bao gồm cả việc bị xử phạt nặng và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đơn cử trong trường hợp doanh nghiệp thuê bất động sản của cá nhân để cho thuê lại. Trong trường hợp này, doanh nghiệp phải lưu ý vấn đề kê khai, nộp thuế thay cho cá nhân; hồ sơ đưa vào chi phí được đối trừ với khoản chi thuê tài sản như hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán, chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân … Nếu không nắm rõ quy định pháp luật về thuế, tài chính thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê rất dễ vướng vào các vấn đề pháp lý, thậm chí gây thiệt hại cho doanh nghiệp khi phải tốn nhiều thời gian, công sức, tiền bạc để giải quyết, khắc phục những vấn đề rủi ro phát sinh.

Thứ tư, rủi ro liên quan đến an toàn và phòng cháy chữa cháy

Các quy định về an toàn và phòng cháy chữa cháy là yếu tố bắt buộc trong kinh doanh bất động sản cho thuê. Việc không tuân thủ đầy đủ các quy định này có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, bao gồm cả việc bị đình chỉ hoạt động kinh doanh, phạt tiền, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và thậm chí là trách nhiệm hình sự.

Trong năm 2023 và 2024, liên tiếp các vụ cháy, nổ xảy ra đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về tính pháp lý của những bất động sản cho thuê. Do đó, đây cũng là một trong những thực trạng thường thấy hiện nay khi kinh doanh bất động sản cho thuê nhưng không xem xét kỹ việc đảm bảo an toàn, phòng chống cháy nổ của các bất động sản cho thuê dẫn tới nhiều hậu quả nghiêm trọng, thậm chí gây thiệt hại tới tính mạng con người.

Mặc dù đối mặt với những thách thức và rủi ro nêu trên, thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê vẫn hứa hẹn có nhiều khởi sắc khi tới đây, những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành ngày 01/08/2024 ( hiệu lực thi hành sớm hơn 05 tháng) sẽ là sự thay đổi lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, như việc minh bạch hóa thủ tục dự án, điều chỉnh quyền thuê và chuyển nhượng đất, hoàn thiện khung pháp lý cho các giao dịch ... Hy vọng rằng với sự thay đổi lớn này, sẽ đem lại hành lang pháp lý an toàn hơn cho các nhà kinh doanh bất động sản cho thuê cũng như người đi thuê.

Có thể nói, kinh doanh bất động sản cho thuê đang là một ngành nghề có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Việc ban hành nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể hơn, nhận diện đúng thực trạng, hiểu rõ những khó khăn và có những giải pháp kịp thời sẽ giúp thị trường này phát triển bền vững và đóng góp tích cực vào nền kinh tế. Hy vọng rằng bài tham luận này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích và góp phần vào việc xây dựng một thị trường bất động sản cho thuê ngày càng minh bạch, hiệu quả và phát triển.

Luật sư, Thạc sĩ NGUYỄN THỊ THU HOÀI

Phó Trưởng Ban Chính sách, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Cơ sở pháp lý và cách tiếp cận để giành lại nhãn hiệu bị đăng ký với dụng ý xấu