Ảnh minh họa.
Ngày 18/01/2024, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 Chương và 260 Điều, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Một trong những nội dung được nhiều người chú ý là những thay đổi liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất cơ bản được giữ chính sách như pháp luật về đất đai hiện hành. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 này đã mở rộng thêm về quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới, tập trung vào 05 nhóm vấn đề. Trong đó, có nhóm các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như mở rộng quyền sử dụng đất với công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài.
Người Việt Nam định cư nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
Khác với quy định "Người sử dụng đất" tại khoản 6, Điều 5, Luật Đất đai năm 2013: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch" thì tại khoản 3, khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân) và Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đồng bộ với quy định tại khoản 3, khoản 4, Điều 3; khoản 1, Điều 5, Luật Quốc tịch năm 2008 (tình trạng còn hiệu lực), người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã xác định rõ hơn người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai đối với 02 đối tượng này.
Được trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước, được gọi chung là cá nhân.
Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền chung của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ cá nhân sử dụng đất; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được bình đẳng, ngang nhau.
Việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… tránh được bất cập như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, đã không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất đai này.
Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn và chi tiết hơn tại các Điều 41, 43, 44, Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể:
Được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; bán, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Trường hợp bán tài sản thuộc sở hữu của mình và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Được sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở có điều kiện
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; được chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam…
Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có quyền, nghĩa vụ sau đây:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật…
Theo Điều 18, Hiến pháp năm 2013 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước CHXHCN Việt Nam khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước.
Trên tinh thần Hiến pháp, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam giống như cá nhân trong nước; quy định cụ thể, chi tiết, cởi mở điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm cơ hội, điều kiện tham gia, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế phát triển.
| Trước đó, tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 03/11/2023. Chính phủ đã đề xuất người gốc Việt định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng do nhận chuyển quyền trong các dự án phát triển nhà ở. Cụ thể, Thường vụ Quốc hội đã xây dựng hai phương án về nội dung này. Phương án 1: Chỉnh sửa “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” thành “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Phương án 2: Giữ quy định như Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Gợi mở thảo luận sau đó, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, với các nội dung còn các phương án khác nhau, cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan cần tập trung lập luận các ưu điểm, nhược điểm để làm sáng tỏ các quan điểm, đề xuất lựa chọn phương án tốt nhất. Nêu cụ thể về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Điều 28, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Đảng đoàn Quốc hội đã thống nhất với Chính phủ chọn Phương án 1. Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội đã yêu cầu viết lại cho phù hợp. |
MINH QUÝ (t/h)
02 trường hợp không được bảo lưu thời gian đóng bảo hiểm thất nghiệp từ 15/02/2024
