Ảnh minh họa.
Theo đó, những gia đình có đất nhà tiếp giáp với chỉ giới đường thì rất muốn tuyến đường này được mở rộng, triển khai sớm để họ trở thành mặt đường, giá trị bất động sản sẽ tăng lên gấp nhiều lần, thậm chí có thể tới 05-10 lần. Đây là tâm lý chung của người dân trong các dự án mở rộng đường giao thông ở các đô thị. Thực tế khi triển khai những dự án mở rộng đường giao thông như vậy thì sẽ có “kẻ cười - người khóc”.
Bởi vậy, để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và của người sử dụng đất thì một giải pháp đưa ra cũng hợp lý và khả thi là kết hợp giữa thu hồi đất để mở rộng đường với thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần chỉnh trang đô thị để tạo nguồn thu ngân sách, hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
Cụ thể, thay vì thu hồi mở rộng thêm 30m thì thu luôn 50 - 60m. Phần 30m để làm đường, phần còn lại sẽ phân lô bán đấu giá và ưu tiên cho người có đất bị thu hồi… Nếu triển khai được như vậy thì sẽ giải quyết được vấn đề không còn nhà "siêu mỏng", "siêu méo", mặt đường mặt phố sẽ đẹp và khang trang hơn, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ mang lại một nguồn thu lớn cho ngân sách, nguồn thu này hoàn toàn có thể sử dụng để triển khai dự án, giảm bớt áp lực ngân sách Nhà nước. Giải pháp này cũng phần nào xoa dịu được tâm lý của những nhà mặt phố khi bị thu hồi, họ được quyền ưu tiên tham gia đấu giá để tiếp tục có nơi kinh doanh, mưu sinh. Những hộ gia đình phía trong cũng sẽ không có chuyện “ăn may” tự dưng trở thành mặt đường dẫn đến xung đột lợi ích giữa những nhà phía trong và những nhà mặt phố khi triển khai dự án. Giải pháp này đã được một số quốc gia trong đó có Trung Quốc áp dụng từ nhiều năm nay và có sự đồng thuận rất lớn của người dân.
Việt Nam có thể nghiên cứu đưa ra chính sách và ban hành các quy định của pháp luật để thực hiện thí điểm giải pháp này (mở rộng đường kết hợp chỉnh trang đô thị, đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra mặt đường đồng bộ khang trang) để giải quyết vấn đề nhà siêu mỏng siêu méo ở mặt đường, là cơ hội để tăng của thu ngân sách cũng như đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
Đây là giải pháp có thể áp dụng khi mở rộng đường tại các dự án giao thông, tuy nhiên giải pháp này phải được Quốc Hội, Hội đồng nhân dân thông qua, phải trở thành chính sách và có căn cứ pháp lý để tổ chức thực hiện. Đồng thời, phải thực hiện từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đúng quy trình thủ tục thì mới được tổ chức thực hiện. Trường hợp, các dự án mở rộng đường đã được quy hoạch từ lâu, đã có chỉ giới mở rộng đường nếu thay đổi chỉ giới này thì phải thay đổi từ chính sách, thay đổi quy hoạch và cần phải tuyên truyền vận động thì mới có thể tổ chức thực hiện. Ngoài ra, nếu tình hình giao thông ở đoạn đường này đang rất ùn tắc, yêu cầu mở rộng được cấp bách nên có lẽ rất không đủ thời gian để điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh lại chỉ giới và thêm dự án chỉnh trang đô thị kết hợp với làm được ở đoạn đường này. Giải pháp này có thể nghiên cứu để áp dụng thí điểm ở một số nơi rồi có thể áp dụng phổ biến trên cả nước trong thời gian tới.
Vấn đề về thu hồi đất để mở rộng đường giao thông liên quan đến rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong đó có: Luật Quy hoạch kiến trúc; Luật Thủ đô; Luật Đầu tư; Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Xây dựng…
Với pháp luật hiện hành thì phải triển khai đồng thời các dự án là dự án mở rộng đường giao thông và dự án chỉnh trang đô thị sau mở đường. Nếu từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất ở địa phương đã có triển khai hai dự án song song như vậy thì có thể thực hiện được.
Nếu Việt Nam có chính sách về vấn đề này một cách cụ thể thì sẽ sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan để có thể quy định luôn về việc đối với các dự án mở đường trong các khu đô thị thì kết hợp với dự án chỉnh trang đô thị, theo đó sẽ thu hồi thêm diện tích đất tiếp giáp với lộ giới mới của đường sau khi mở ra để phân lô, bán nền tạo ra mặt tiền đồng bộ thống nhất và đó là một dự án độc lập về chỉnh trang đô thị.
Tại Điều 23, Luật Quy hoạch đô thị 2009 sửa đổi, bổ sung năm 2020 có quy định về nội dung nhiệm vụ quy hoạch đô thị như sau:
Điều 23. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch đô thị Nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị phải xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị; yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược. Nhiệm vụ quy hoạch phân khu phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh; yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh; yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược. Trường hợp quy hoạch để cải tạo, chỉnh trang đô thị, nhiệm vụ quy hoạch phải xác định yêu cầu nghiên cứu để bảo đảm đô thị hoặc khu vực lập quy hoạch phát triển cân bằng, ổn định, giữ gìn được không gian kiến trúc và nét đặc trưng của đô thị, nâng cao điều kiện sống của người dân. Trường hợp quy hoạch đô thị mới, khu đô thị mới, nhiệm vụ quy hoạch phải xác định yêu cầu nghiên cứu để bảo đảm sự đồng bộ và hoàn thiện về hệ thống công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong đô thị và kết nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài đô thị, có không gian kiến trúc và môi trường sống hiện đại. |
Tại Điều 31, Luật Quy hoạch đô thị 2009 sửa đổi, bổ sung năm 2020 có quy định về dự án chỉnh trang đô thị hiện nay như sau:
Điều 31. Lập quy hoạch để cải tạo, chỉnh trang đô thị; phát triển khu đô thị mới và trục đường mới trong đô thị Khi lập quy hoạch để cải tạo, chỉnh trang đô thị phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, các yếu tố về văn hóa – xã hội, môi trường của đô thị, của khu vực lập quy hoạch để có giải pháp bổ sung, điều chỉnh hợp lý nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đô thị, bảo đảm yêu cầu sử dụng về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; giữ gìn, phát huy được bản sắc, không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị. Khi lập quy hoạch khu đô thị mới phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tận dụng hiệu quả hệ thống hạ tầng hiện có, gắn kết chặt chẽ giữa khu vực phát triển mới và đô thị hiện có; bảo đảm sự đồng bộ và hoàn thiện về hệ thống các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị; hài hòa giữa các khu vực phát triển mới với các khu vực dân cư hiện có; bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và gìn giữ bản sắc của các khu vực. Việc lập quy hoạch chi tiết trục đường mới trong đô thị phải bảo đảm các yêu cầu sau: a) Phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 mét mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ của tuyến đường dự kiến; b) Khai thác hiệu quả quỹ đất hai bên đường; nghiên cứu không gian kiến trúc, hình khối công trình, khoảng lùi của các công trình cụ thể, bảo đảm tăng cường tính chỉnh thể và tính đặc trưng của khu vực. |
Ngoài ra, cũng tại khoản 2, Điều 146, Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị được quy định cụ thể: "2. Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành".
Để kết hợp làm đường và thu hồi đất để đấu giá ở khu vực mặt đường mới sau mở đường thì phải căn cứ vào Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều văn bản pháp luật có liên quan khác, phải kết hợp hai dự án là vợ rộng đường phát triển giao thông và dự án chỉnh trang đô thị thì mới có thể thực hiện được mục tiêu này.
Theo quy định của Luật Đất đai thì thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông và thu hồi đất để chỉnh trang đô thị thì đều là mục đích để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nên đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Bởi vậy, nếu trong trường hợp các dự án này được phê duyệt và triển khai đồng bộ thì sẽ giải quyết được vấn đề về kinh phí, sẽ có thể lấy kinh phí từ đấu giá quyền sử dụng đất trong dự án chỉnh trang đô thị để bù đắp cho chi phí cho tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời sẽ giải quyết được vấn đề nhà siêu mỏng siêu, méo sau khi mở rộng đường giao thông ở các đô thị và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể khi tổ chức triển khai các dự án này.
Tiến sĩ, Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Thanh toán không dùng tiền mặt khi mua bán vàng: Bắt buộc hay khuyến khích?
