Ảnh minh họa.
Luật Nhà ở 2023 là mong đợi của rất nhiều người khi những vấn đề còn bất cập, vướng mắc trong xã hội mà Luật Nhà ở 2014 không thể giải quyết được như: Vấn đề xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại; thủ tục xác định giá đất, miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội; vấn đề về biên lợi nhuận của chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội; đối tượng mua nhà ở xã hội và những nguyên tắc bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; vấn đề về phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà chung cư; thời hạn sử dụng nhà chung cư,...
Sau khi nghiên cứu Luật Nhà ở năm 2023, tác giả đưa ra một số phân tích, nhận xét về những điểm mới đáng chú ý, cụ thể như sau:
1. Yêu cầu cụ thể về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư mini
Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là min, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.
Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Quy định này góp phần nào tháo gỡ gỡ những vướng mắc bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.
2. Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư
Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở đã có đưa ra đề xuất về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên vấn đề này dư luận rất quan tâm và có nhiều ý kiến. Cuối cùng, Quốc hội đã quyết định không quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.
3. Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tốt hơn, công bằng hơn đối với người có thu nhập thấp, những người yếu thế trong xã hội
Theo đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là:
- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật;
- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
4. Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại
Trong Luật Nhà ở 2014, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể.
Tuy nhiên Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
5. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này
Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Đối với Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
6. Mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội
Điểm mới ở Luật Nhà ở (sửa đổi) là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
7. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…
8. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Đến Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định rõTổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đây là quy định mới, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà nước đối với người lao động, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam với chức năng nhiệm vụ vai trò của mình đứng ra tổ chức xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với chức trách nhiệm vụ quyền hạn, góp phần nâng cao uy tín, vai trò đối với người lao động. Tuy nhiên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam từ trước đến nay chủ yếu thiên về công tác quản lý hành chính và thực hiện các hoạt động xã hội nên việc đứng ra tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ là công việc đòi hỏi cơ quan này, có thay đổi về tổ chức bộ máy, về nhân lực, về kinh nghiệm quản lý để thực hiện nhiệm vụ mới này theo quy định của luật nhà ở. Để quy định pháp luật này đảm bảo tính khả thi thì cần phải có quy định cụ thể chi tiết để tổ chức thực hiện. Cần phải có những chỉ tiêu, định mức, kế hoạch, bố trí nhân lực, nguồn ngân sách để quy định này có thể được thực hiện trên thực tế một cách có hiệu quả.
Có thể nói, những điểm mới của Luật Nhà ở sẽ có tác động mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đối với các dự án nhà ở xã hội. Đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ có lợi nhuận, nhiều cơ hội phát triển và quỹ nhà ở xã hội sẽ gia tăng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Khi Luật Nhà ở 2023 được tổ chức thực hiện thì sẽ gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Các chính sách mới để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, nguồn cung bất động sản sẽ gia tăng, hướng đến đối tượng là người có thu nhập thấp để đảm bảo các vấn đề an sinh xã hội;
Luật Nhà ở 2023 cũng là cơ sở để xây dựng cơ chế quản lý nhà ở minh bạch, lành mạnh, tạo điều kiện để thị trường bất động sản về nhà ở có cơ hội phát triển tốt hơn, đáp ứng nhu cầu của người dân ngày càng cao hơn trong thời gian tới.
Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
