Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law.
Vừa qua, Bộ Tài chính đã có văn bản đề nghị các địa phương cho ý kiến về nội dung sửa đổi Luật Thuế liên quan đến bất động sản (BĐS). Trước vấn đề này, vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn, tuy nhiên, đa phần các chuyên gia đều cho rằng cần phải siết chặt việc đánh thuế đối với loại hàng hóa đặc biệt này. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về “Sử dụng chính sách thuế để ngăn chặn đầu cơ bất động sản”.
Tình trạng đầu cơ BĐS hiện nay
Đầu cơ bất động sản là việc mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá. Hiện nay, tình trạng này không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn; mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn. Thời gian qua, thị trường BĐS liên tục chứng kiến những đợt sốt đất vượt qua mọi giới hạn của quy luật thực tế. Nếu như trước đây, sốt đất thường chỉ xảy ra ở khu vực có thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng, thì đến nay, sốt đất đã trở thành món “đặc sản” của mọi nhà đầu tư dẫn đến đỉnh điểm là cơn sốt đất vào đầu năm 2021, xảy ra trên diện rộng ở hầu hết các tỉnh thành từ Bắc vào Nam.
Vào cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Hòa Bình, Vĩnh Phúc và các tỉnh lân cận Hà Nội khác. Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng. Đầu cơ bất động sản tạo ra sự khan hiếm ảo tưởng. Điều này làm phức tạp và làm chậm sự phát triển của quỹ nhà ở đô thị, dẫn đến sự ảnh hưởng lẫn nhau ngày càng chặt chẽ giữa quỹ đất và nhu cầu.
Về nguyên nhân, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, trước tiên là do việc thực hiện công bố, công khai thông tin quy hoạch, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của người dân chưa thực sự được coi trọng. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiễu loạn thông tin, sốt ảo đất đai, đầu cơ, thao túng thị trường đất đai, gây bất ổn thị trường, khiếu kiện về đất đai dẫn đến mất an ninh trật tự tại một số địa phương. Công tác công bố công khai thông tin quy hoạch nói chung còn rất hình thức, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất và quyền xây dựng.
Bên cạnh đó, thời gian qua các đồ án quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn còn hình thức; tính khả thi không cao; thiếu đồng bộ với quy hoạch ngành có liên quan; tính kế thừa, tính dự báo chưa cao; việc điều chỉnh quy hoạch không theo nhu cầu khách quan, chạy theo dự án, xa rời thực tiễn. Hiện nay, công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản chưa được ngành thuế thực sự quan tâm, chú trọng. Tổng cục Thuế cần ban hành nhiều công văn chỉ đạo toàn ngành về việc tăng cường công tác quản lý, chống thất thu với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Những điều kiện để được làm chủ đầu tư nhà ở thương mại được quy định thống nhất với Luật Kinh doanh BĐS 2014 và pháp luật đất đai về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà, công trình xây dựng. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà thương mại được quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ. Nội dung phân cấp thẩm quyền được quy định cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án.
Hệ thống chính sách của một số ngành, lĩnh vực còn có quy định chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật về đấu thầu, gây khó khăn trong quá trình thực thi. Vì thế, cần có tiếng nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong việc ban hành các quy định hài hòa, thống nhất với các quy định của pháp luật về đấu thầu
Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…
Một số giải pháp
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, để sớm chặn đứng hiện tượng đầu cơ, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, hướng dòng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước cần phải tiến hành đánh thuế bất động sản. Thuế là một công cụ điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu nhưng Việt Nam vẫn lừng chừng chưa áp dụng.
Nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Tất nhiên, bên trong còn tồn tại những vấn đề liên quan đến chính sách làm khan hiếm nguồn hàng cũng đẩy giá bán tăng cao dẫn đến những làn sóng “nhộn nhạo” trên thị trường. Tuy nhiên, thuế là một công cụ để có thể điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu nhưng Việt Nam chưa áp dụng.
Để chống thất thu trong lĩnh vực bất động sản, Tổng cục Thuế cần tiếp tục chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, chuyển cơ quan công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai, hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng. Cơ quan thuế cũng cần tăng cường phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế, để phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hụt thu thuế do mua bán nhà đất “hai giá” vẫn là bài toán nan giải.
Hiện tại cơ quan thuế đang áp thuế một cách duy nhất, lấy doanh thu nhân với phần trăm thuế khá chung chung. Vì vậy, các đối tượng sẽ “móc ngoặc” làm giảm giá chuyển nhượng bất động sản để lách thuế.
Nếu tính chặt chẽ bằng cách tính lợi nhuận, thay vì doanh thu như cách thức truyền thống, thì nhà đất “hai giá” sẽ hết đường trốn thuế. Theo đó, chênh lệch giữa giá bán và tổng hai khoản, là giá mua trước đây với chiết khấu theo thời gian, còn lại bao nhiêu sẽ phải đóng thuế. Chẳng hạn, người bán 10 đồng nhưng ghi có 5 đồng, mai mốt chuyển nhượng bất động sản bán 12 đồng, người mua phải đóng thuế mức 7 đồng thay vì mức thực tế chỉ là 2 đồng. Vì vậy, người mua sẽ yêu cầu bán phải ghi đúng giá chuyển nhượng, nhà nước sẽ tránh thất thu.
Hiện nay, Bộ Tài chính đang xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi, theo chỉ đạo của Chính phủ. Đã đến lúc đánh thuế nhà và tài sản trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao.
Có thể thấy, đánh thuế nhà, BĐS là vấn đề rất được quan tâm trong thời gian qua và có nhiều ý kiến trái chiều. Năm 2018, Bộ Tài chính cũng từng lấy ý kiến góp ý dự án Luật thuế tài sản với đối tượng chịu thuế chính là đất, nhà – công trình xây dựng trên đất… Do không nhận được sự đồng thuận nên đã được “gác” lại. Gần đây, tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều nơi và việc xem xét thu thuế loại tài sản này một lần nữa được đưa vào “tầm ngắm.”
Trên thực tế, các chính sách thu thuế bất động sản được nhiều nước áp dụng từ lâu và với nhiều phương tích tính khác nhau nhưng tại Việt Nam, đây vẫn là nội dung mới, nhiều khái niệm, quy chuẩn cần làm rõ. Bởi vậy, tại thời điểm này, đang có nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến đề xuất này.Việt Nam hiện chưa có định nghĩa khoa học và thực tế về đối tượng thu thuế là tài sản, là căn nhà, thậm chí căn nhà thứ 2 hay căn nhà thứ 3… Hơn nữa, quy định thu thuế tài sản dễ bị vô hiệu hóa vì bị lách luật nếu không có quy định về tuổi người được sở hữu tài sản hoặc việc đứng tên hộ tài sản sao cho đủ minh bạch và chặt chẽ…
Thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, phát triển tốt hơn nên cần xây dựng lộ trình tiếp cận từng bước, không nên tạo cú sốc đột ngột khiến thị trường triệt tiêu cơ hội phát triển. Thuế tài sản hướng đến mục tiêu chống đầu cơ nhưng không nên kìm hãm hoạt động đầu tư phát triển vì thị trường địa ốc nóng (sốt) hay chuyển lạnh (đóng băng) sẽ ảnh hưởng dắt dây theo hàng chục ngành nghề liên quan. Ngoài ra, trong bối cảnh hiện nay, giải pháp quan trọng là “nắn” dòng tiền vào sản xuất. Đầu năm 2021 đã ghi nhận đợt “sốt đất” kỷ lục diễn ra vào đúng thời điểm dịch COVID-19 bùng phát với xu hướng dịch càng trầm trọng, sốt đất càng gia tăng. Dòng tiền đổ vào bất động sản mạnh lên sau mỗi làn sóng dịch bệnh.
Giải pháp cần tính đến chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Một khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát. Một vấn đề nữa là chính quyền các địa phương cũng cần mạnh tay “xóa” các chợ cóc bất động sản do cò đất lập ra tại những khu vực có dự định mở rộng quy hoạch. Như vậy, cơ hội để cò đất tung tin về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo, lôi kéo nhiều người vung tiền vào mua đất cũng sẽ được hạn chế. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng cần quản lý chặt những thông tin liên quan đến quy hoạch, tránh rò rỉ thông tin nội bộ và chặn tình trạng lập doanh nghiệp sân sau để đầu tư kiếm lời.
LINH NHI
Lãi suất chậm thanh toán trong tranh chấp hợp đồng xây dựng: Thực tiễn xét xử và hướng giải quyết
