Giới thiệu chung về nhà chung cư
Các loại hình chung cư tương đối đa dạng khác nhau về sở hữu và cấu trúc. Về sở hữu có các loại: Chung cư tái định cư, thường do Nhà nước chỉ định chủ đầu tư; Chung cư đền bù giải tỏa, tương tự như chung cư tái định cư nhưng chỉ một phần số lượng căn hộ trong chung cư này được dùng vào mục đích tái định cư, phần còn lại chủ đầu tư sử dụng vào mục đích kinh doanh; Chung cư do các công ty xin giao đất và được phê duyệt dự án, rồi xây dựng nên; Chung cư do các công ty mua (hoặc nhận chuyển nhượng), có chủ quyền đầy đủ về đất ở và nhà ở…
Về cấu trúc, cũng chia thành nhiều loại: Có chung cư không có tầng hầm để xe; có chung cư có cả 1, 2 tầng hầm để xe và 1, 2 tầng hầm dùng khai thác thương mại; có những chung cư dành toàn bộ căn hộ cho các đối tượng tái định cư; có những chung cư thương mại mà ngân sách nhà nước mua lại một số căn hộ để bố trí tái định cư; có những chung cư cao cấp, nhiều tầng, trong đó vừa được dùng làm thương mại, vừa làm văn phòng, và có tầng là căn hộ…
Như vậy, có nhiều loại chung cư do chủ đầu tư khác nhau, nguồn vốn bỏ ra khác nhau, có kết cấu khác nhau… thì chắc chắn phần chung và phần riêng của từng loại chung cư sẽ khác nhau. Trong khi đó, chưa có quy định pháp luật điều chỉnh cho từng loại nhà chung cư khác nhau.
Do đó, việc phát sinh các tranh chấp gay gắt về phần sở hữu chung tại các chung cư giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Trong khi đó, những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này chưa đầy đủ, cần được hoàn thiện để làm cơ sở giải quyết những tranh chấp giữa các bên liên quan.
Các quy định pháp luật liên quan điều chỉnh đối với nhà chung cư rất đa dạng bao gồm: Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở; Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ xây dựng sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý sử dụng chung cư; Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong quản lý sử dụng chung cư (có hiệu lực từ ngày 15/01/2018). Gần đây là những quy định sửa đổi Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan đến nhà chung cư (Nghị định 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 của Chính phủ sửa đổi một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Các kiểu tranh chấp chung cư
Có thể nhận thấy nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.
Theo thống kê của Sở xây dựng thì điển hình là trong nhiều dự án chung cư mới được Sở Xây dựng kiểm tra gần đây, có rất nhiều chung cư phát sinh tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng, một số chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, một số chung cư khác lại chưa thành lập Ban quản trị theo quy định.
Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng Sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết, những tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí vẫn đang leo thang.Về phía người dân cho biết nguyên nhân chủ yếu là do Chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị chung cư. Cũng theo phản ánh người dân, tại các chung cư việc quản lý vận hành của Chủ đầu tư và đơn vị và vận hành có rất nhiều bất cập.
Một số tranh chấp chung cư tiêu biểu và giải pháp
Thứ nhất, đối với việc nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị
Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị (BQT) tòa nhà. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, tiến độ thành lập BQT các tòa nhà chung cư, đặc biệt là các dự án tái định cư (TĐC) vẫn rất chậm. Để thành lập Ban quản trị nhà chung cư trước hết các bên liên quan cần tổ chức hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm một lần hoặc khi có văn bản đề nghị của 30% người sử dụng và chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Trong hội nghị sẽ tiến hành đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
Như vậy, đối với các nhà chung cư, việc chưa thành lập được các Ban quản trị tòa nhà để đại diện cho các chủ sở hữu huy động 2% kinh phí bảo trì và đóng góp của các chủ sở hữu đã khiến công việc này gặp nhiều khó khăn. Ở đây phải xem xét trách nhiệm của Chủ đầu tư và cơ quan quản lý (UBND và Sở xây dựng). Cần phải kiểm tra, rà soát xem các chung cư đã được tạo điều kiện thành lập Ban quản trị chưa hay có những khu chung cư nhiều năm vẫn chưa thành lập được BQT.
Thứ hai, đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị (BQT)
Đối với những khu chung cư đã thành lập BQT thì xem xét thành viên BQT có đủ năng lực điều hành, xử lý các tình huống hay không. Bởi BQT chung cư phải là những người có hiểu biết, theo quy định Luật xây dựng yêu cầu Trưởng BQT và thành viên BQT phải ưu tiên những người là Luật sư, kỹ sư xây dựng và những người có kỹ năng về quản trị. Nếu không Ban quản trị mới không thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ thì sẽ tiếp tục châm ngòi cho cuộc “nội chiến chung cư” tiếp diễn và thực tế có phát sinh dạng tranh chấp mới liên quan đến cư dân và Ban quản trị do chính mình bầu ra.
Giải pháp cho tranh chấp giữa cư dân và Ban quản trị là ngoài việc cư dân cần phải tìm ra những người có trình độ chuyên môn, có sức khỏe có tâm và trách nhiệm để đại diện cư dân quản lý điều hành nhà chung cư thì về phía cơ quan nhà nước cần định kỳ tổ chức các lớp học nghiệp vụ bồi dưỡng cho Ban quản trị để nâng cao năng lực quản lý, kiến thức pháp luật và các kỹ năng liên quan để giải quyết công việc tốt; không phát sinh tình trạng xung đột mâu thuẫn giữa cư dân và chính Ban quản trị của nhà chung cư.
Thứ ba, đối với các tranh chấp liên quan đến Quỹ bảo trì
Một trong các nội dung tranh chấp phổ biến tại chung cư liên quan đến Quỹ bảo trì (2% giá trị mua bán căn hộ) chung cư. Về phía người dân cho biết nguyên nhân chủ yếu là do Chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư. Như vậy, nếu chưa có Ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, khi chưa thể tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, thì chủ đầu tư vẫn giữ phí bảo trì.
Theo quy định tại Điều 13 thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị. Nếu cố tình trì hoãn thành lập Ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 66 Nghị định 139/NĐ-CP quy định về quản lý sử dụng chung cư, với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.
Theo quy định hiện hành thì nhà nước (UBND cấp tỉnh) sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện, phải chăng các Chủ đầu tư đều quá mạnh nên "nhờn luật".
Hơn hết, để khắc phục tình trạng này, cần sự ra tay hỗ trợ của chính quyền cơ sở để giúp người dân nhanh chóng tổ chức thành lập Ban quản trị, để từ đó tiếp nhận quỹ bảo trì. Các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, để lập lại trật tự trong trường hợp này.
Việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị là khó khả thi. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc chủ đầu tư mất tích hay phá sản.. vẫn diễn ra, gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà. Trong trường hợp chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư. Do đó giữa 3 chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý, thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Vấn đề là cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ này.
Vừa qua, Bộ xây dựng có xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Điểm nổi bật là sửa đổi quy định việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư. Một là sửa đổi khoản 1 Điều 36 theo hướng quy định cụ thể Chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì 2% vào tài khoản này. Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiên như dạng tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. Hai là sửa đổi khoản 2 Điều 36 theo hướng quy định một hình thức để người mua nhà nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, bỏ quy định nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.
Đối với 02 đề xuất sửa đổi liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư theo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ- CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 là rất đáng mừng và tiến bộ và sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hết sức nóng bỏng trong thời gian vừa qua. Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, thì Luật khó triển khai vào thực tế. Theo đó, việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp trong các điều luật trước đây như quy định liên quan đến “việc chuyển tiền phí bảo trì vào tài khoản của Chủ đầu tư trong Hợp đồng mua bán chung cư”, đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể đưa Luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điểm khác và ưu việt của 02 điều luật của Dự thảo là “khống chế” được việc “lạm quyền” của Chủ đầu tư khi được giao quyền chủ động và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì của Chủ đầu tư trước đây.Với quy định sửa đổi, nhiều vấn đề như phí bảo trì nhà chung cư giảm việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư, diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây.
Trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn giữ kinh phí bảo trì chung cư dù đã hết vai trò của mình, hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì.
Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án là gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi Ban quản trị được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư trong giai đoạn trước khi bàn giao cho Ban quản trị sẽ là UBND quận, huyện, đồng thời sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì về nguyên tắc là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản. Có thể thấy, dự thảo sửa đổi lần này đã khắc phục tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì dẫn đến lạm dụng chúng cũng không cần chờ sửa đổi Luật Nhà ở. Đây là giải pháp có thể khắc phục phần lớn hạn chế hiện nay trong sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập ban quản trị, cũng như giảm áp lực cưỡng chế đối với cơ quan nhà nước với Chủ đầu tư.
Đối với quy định sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 37 theo hướng quy định hình thức xử lý tài sản của Chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị. Hình thức xử lý này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng Chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cũng có thể đối diện với một số khó khăn.
Bởi vì theo quy định hiện hành, khi chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì sẽ tiến hành thủ tục cưỡng chế. Nhưng dù Nghị định số 99/2015 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở đã quy định rõ thủ tục, biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, cũng như trách nhiệm của UBND các cấp trong thực hiện công tác này, thì việc triển khai những nội dung này trên thực tế chưa hiệu quả. Đây là do tổ chức tín dụng hay cơ quan thuế không cung cấp, không xác định được tài khoản của chủ đầu tư có tiền hay không có tiền, dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được hoặc nếu có cũng rất ít.
Dự thảo có quy định hướng dẫn đối với trường hợp xử lý đối với trường hợp Chủ đầu tư không còn khả năng để trả kinh phí bảo trì có thể thấy đã hướng giải quyết đã rõ nét. Việc xử lý mạnh liên quan đến cưỡng chế tài sản này có thể gặp phản ứng từ các Chủ đầu tư. Tuy nhiên đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của Chủ đầu tư đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư.
Đối với mô hình tái định cư cần được xem xét lại một cách toàn diện từ hình thức, chuyển giao đến quản lý. Để tháo gỡ vướng mắc trong vấn đề tài chính, tích lũy thêm kinh phí bảo trì, bảo dưỡng cho các tòa nhà xuống cấp thì có thể chuyển giao quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu nhà nước) để các chủ sở hữu (đại diện là Ban quản trị) tự khai thác, trang trải kinh phí vận hành. Cần tạo ra cơ chế thông thoáng hơn, ứng xử với nhà tái định cư như với nhà ở thương mại.
Thứ tư, đối với các trường hợp về tranh chấp diện tích căn hộ
Sở dĩ trước đây có phát sinh tranh chấp là do theo quy định tại Thông tư 16/2010//TT-BXD của Bộ Xây dựng trước đây quy định cách tính diện tích căn hộ, theo 2 cách, tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, hướng dẫn mang tính “nước đôi” này đã “khơi mào” cho nhiều tranh cãi. Ngoài ra, tranh chấp về diện tích căn hộ còn do trường hợp tăng, giảm diện tích căn hộ so với hợp đồng. Hiện nay, không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích.Về giải pháp, hiện tại có 2 hướng xử lý. Hai bên có thể thương thảo lại với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua.Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị tòa án có thẩm quyền giải quyết.Về lâu về dài, để tránh xảy ra những tranh chấp về diện tích thì phải quy định rất rõ trong hợp đồng, phụ lục hợp đồng mua bán những điều khoản liên quan đến cách đo đạc, cách xử lý khi thừa, thiếu diện tích. Điều này cũng nên được luật hóa làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Trước tình trạng bùng nổ tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn được cho là nguyên nhân chủ yếu gây tranh chấp. Trong đó, tranh chấp liên quan đến việc tính diện tích căn hộ đã được giải quyết bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư theo thông thủy.
Mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều và thực tế vẫn còn phát sinh tranh chấp về cách tính diện tích, nhưng về cơ bản quy định này đã điều chỉnh kịp thời vướng mắc mà thị trường đang gặp phải. Trên thực tế, những vấn đề dẫn đến tranh chấp hoàn toàn có thể khắc phục nếu thể hiện minh bạch trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, cần phân cấp và quy trách nhiệm cho địa phương, cán bộ giám sát dự án nếu để xảy ra sai sót.
Gần đây, để đáp ứng nhu cầu của thị trường Bộ xây dựng đã đề xuất dự thảo chung cư diện tích 25m. Tuy nhiên, chúng ta nên giữ lại quy định về diện tích tối thiểu của chung cư là 45m2. Không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng, đô thị hay kiến trúc đã đưa ra diện tích tối thiểu này, bởi chúng ta phải hiểu rằng, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ. Chức năng đồng bộ như vậy mà chúng ta để 25 m2 có phù hợp hay không? Phải khẳng định, chúng ta rất khó bố trí được nhiều chức năng như thế trong không gian vỏn vẹn 25 m2. Do đó, vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm, chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25 m2 hay 45 m2 đối với diện tích nhà chung cư.
Thứ năm, một trong những tranh chấp phổ biến khác, đó là cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”
Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy nhiên, có nhiều lý do dẫn đến sự vướng mắc khi nhà nước cấp “sổ đỏ”, như: Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; Chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân chưa có giấy tờ sở hữu nhà đất trong đó nguyên nhân phổ biến là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như chưa nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, vi phạm quy định tại Điều 179 và Điều 180 của Luật nhà ở. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại cho Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định còn phải bồi thường thiệt hại cho nhà nước hoặc cho người dân bị thiệt hại. Do đó, căn cứ quy định này thì người dân là những khách hàng mua phải các Dự án này có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình. Người dân có thể yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước để cấp giấy tờ sở hữu cho khách hàng hoặc buộc Chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với khách hàng và trả lại tiền đã mua nhà, bồi thường vật chất (nếu có).
Trường hợp chủ đầu tư chây ì không chấp hành thì khách hàng có quyền tố cáo đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật hiện hành.
Như vậy, căn cứ các quy định nói trên thì người dân đang sinh sống tại các Dự án có sai phạm hoàn toàn tin tưởng quyền lợi của mình đối với căn nhà được pháp luật bảo hộ theo quy định pháp luật hiện hành.
Đối với Chủ đầu tư có các sai phạm tại các dự án bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành (Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành) có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như phạt tiền, truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra hậu quả pháp lý. Tuy nhiên, mặc dù đã có các yêu cầu phải công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng danh sách các chủ đầu tư không chấp hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và không có ít nhưng cuộc thanh tra, kiểm tra hàng loạt các quy định, các chế tài xử lý ra đời nhưng những tranh chấp về chung cư vẫn chưa được hạn chế và “giảm nhiệt”. Do đó cần phải sử dụng chế tài mạnh hơn để xử lý đối với chủ đầu tư có sai phạm.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có chế tài xử lý vi phạm đối với Chủ đầu tư lên đến 1 tỷ đồng nếu làm chậm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho dân (điểm c khoản 4 Điều 31 Nghị định 01/2019/NĐ-CP).
Cụ thể, “Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên” đối với hành vi chủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với Chủ đầu tư là “Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định”.
Tuy nhiên, thực tế chưa có chủ đầu tư nào bị áp dụng mức phạt này. Do đó, cần có sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn và thậm chí cần có sự giám sát của cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không. Ngoài việc xử lý vi phạm hành chính theo quy định, Nhà nước có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn như tịch thu toàn bộ phần vi phạm của Chủ đầu tư để sử dụng làm công trình công cộng. Ngoài ra, có thể xung công toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy mới có tính răn đe tránh những sai phạm có thể tiếp tục diễn ra của các chủ đầu tư.
Giải pháp cho hiện tượng này, có lẽ tới đây chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra các dự án, để đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản, đều mặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ đỏ”, bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất định phải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.
Thứ sáu, về tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ
Sở dĩ đặt hai nội dung tranh chấp này vào một, bởi bản chất tranh chấp phần sở hữu chung, riêng thường được biểu hiện qua việc xung đột trong việc thu phí dịch vụ “đắt” hay “rẻ” của Chủ đầu tư đối với cư dân. Bởi lẽ, nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của Chủ đầu tư. Khi Chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư thì Chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của người dân như các cầu thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này (thường) không thuộc về họ. Việc chủ đầu tư cho mình vai trò “độc quyền” làm chủ và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ.
Giải pháp là trước hết là xác định cụ thể nguyên tắc trong việc xác định giá dịch vụ, tức là theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng và trên cơ sở pháp luật Nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà cung cấp dịch vụ và người dân đang sinh sống tại nhà chung cư.
Người dân ở trong nhà chung cư cần được biết việc quản lý dịch vụ này bao gồm những công việc gì để mà thỏa thuận, giám sát. Như vậy, các mẫu thuẫn, tranh chấp sẽ được hạn chế tối đa.
Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định liên quan đã quy định giao cho UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành khung giá của địa phương và khung giá này là cơ sở để các bên thảo luận, thỏa thuận để đưa ra giá dịch vụ cho từng nhà chung cư. Như vậy, nhà nước có những định hướng nhưng không can thiệp sâu vào thỏa thuận; chỉ định hướng để đảm bảo hài hòa lợi ích của công dân và của nhà cung cấp dịch vụ.
Hiện nay, Luật nhà ở 2014 đã có những sửa đổi và các văn bản hướng dẫn thi hành do nhà nước đã ban hành có chính sách pháp luật thông thoáng hơn, tôn trọng quyền tự do thoả thuận của các bên không trái với quy định pháp luật; Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng trên phần diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác theo cách tính thông thuỷ. Do xu thế phát triển chung cư thì hầu như hiện nay các chung cư đều có mục đích sử dụng hỗn hợp, thêm các mục đích khác ngoài mục đích để ở như sử dụng làm văn phòng, dịch vụ, thương mại… Vì vậy cơ quan nhà nước đã quy định mở cho các bên thoả thuận trên cơ sở tình hình thực tế hoạt động kinh doanh của từng vị trí nhà chung cư.
Ngoài ra, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích sở hữu riêng đỗ xe ôtô cũng được các bên thoả thuận có thể được tính thấp hơn Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với căn hộ.
Tóm lại, để tránh xảy ra các tranh chấp như trên thì người mua nhà và chủ đầu tư cần có sự bàn bạc, thỏa thuận kĩ lưỡng trước khi ký kết Hợp đồng. Nội dung Hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ một số vấn đề như giá trị hợp đồng, diện tích căn hộ, cách tính diện tích, việc xác định vấn đề sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài ra, đối với người dân trước khi mua nhà cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư để trang bị cho mình một nền tảng pháp lý cơ bản. Người mua nhà cũng cần thận trọng hơn khi tìm hiểu một dự án của chủ đầu tư, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; năng lực của chủ đầu tư dự án…
Bên cạnh đó, trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn thì trước hết các bên cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh; tiến hành giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải trước khi một trong các bên quyết định khởi kiện tại Tòa án.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law firm
Nhận diện xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư và trình tự pháp lý giải quyết
