Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP. Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Để có cái nhìn toàn diện trên các cơ cở của pháp luật quy định về vấn đề này và tìm giải pháp giải quyết xung đột tại các chung cư, ngày 19/01/2020, tại Trung tâm Hội nghị Quốc Tế (ICC), Tạp chí Luật sư Việt Nam đã tổ chức buổi Tọa đàm "Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư".

Mở đầu Tọa đàm, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm trình bày tham luận với chủ đề: "Thực trạng tranh chấp chung cư và đưa ra một số giải pháp".

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm. Ảnh: Hoàng Lâm.

Theo đó, có thể nhận thấy nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Luật sư Trương Anh Tú đưa ra một số tranh chấp chung cư tiêu biểu bao gồm: tranh chấp đối với việc nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị; tranh chấp đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị; tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì; tranh chấp về diện tích căn hộ; tranh chấp liên quan đến làm thủ tục cấp “sổ đỏ”; tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ.

Về cơ chế xử lý vi phạm đối với Chủ đầu tư nhà chung cư, Luật sư Tú có viện dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/01/2018 quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật (trong đô thị, khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao); kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Đáng chú ý là các qui định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư có nâng mức xử phạt hành chính (phạt tiền) tính chất răn đe đối với các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức, nhằm hạn chế và giải quyết các tranh chấp nảy sinh trong quản lý chung cư. Tuy nhiên, những quy định này còn chưa bao quát và giải quyết triệt để các vấn đề còn tồn tại trong quản lý, vận hành chung cư hiện nay.

Theo Luật sư Tú, việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư chỉ gói gọn trong một điều luật (Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP) cho nhiều chủ thể gồm: Chủ đầu tư, Ban quản trị và các cá nhân tổ chức khác trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP khó có thể bao quát hết các tranh chấp có thể xảy ra trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trong khi đó, các loại hình chung cư tương đối đa dạng bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh, do đó đòi hỏi ngoài việc áp dụng các quy định chung để giải quyết đối với các tranh chấp, mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân chung cư hiện nay cần có cơ chế xử lý đặc thù đối với các hành vi vi phạm cho từng loại hình chung cư đang “nở rộ”, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng và vận hành quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng của chung cư.

Về quyền khởi kiện của cư dân với Chủ đầu tư, mặc dù việc tranh chấp trong chung cư thời gian qua rất nhiều, tuy nhiên những vụ Ban quản trị đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn rất hiếm. Một trong những vướng mắc lớn nhất, theo những người đại diện cho cư dân, đó là tiền tạm ứng án phí. Những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thì án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản nên khó có chuyện người dân hay một cá nhân hoặc tập thể các thành viên trong Ban quản trị có khả năng bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy, việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện. Tương tự, có những vụ tranh chấp chỗ để xe của một chung cư kéo dài nhiều năm, cư dân đều muốn khởi kiện Chủ đầu tư về việc Chủ đầu tư bán chỗ để xe ô tô trong chung cư. Tuy nhiên, việc khởi kiện chưa thực hiện được bởi Ban quản trị không có kinh phí để thuê Luật sư và đóng tạm ứng án phí.

Điều này cho thấy, các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung - riêng, về thực hiện các cam kết giữa Chủ đầu tư và cư dân... thì con đường kiện ra tòa án để giải quyết là khả thi nhất. Nhưng do cư dân có quỹ bảo trì chỉ thực hiện vào mục đích đã được quy định rõ ràng, sử dụng sai sẽ bị xử lý và không có khoản tiền nào được sử dụng để chi tạm ứng án phí. Do đó, mặc dù quyền khởi kiện của cư dân là có cơ sở nhưng thực tiễn gặp khó khăn trong việc khởi kiện tranh chấp với Chủ đầu tư với vướng mắc nêu trên.

Đại diện đơn vị quản lý tòa nhà, Thạc sĩ, Luật sư, Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cũng đã chỉ ra những xung đột chủ yếu giữa cư dân và Chủ đầu tư tại các tòa nhà, cụm chung cư. Theo Luật sư Tuấn, xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các chung cư mới xuất hiện với tần suất ngày càng tăng là một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nhu cầu chỗ ở của người dân cũng như bộ mặt đô thị. Nhưng khác với nhà đất, việc mua – bán, sử dụng, quản lý nhà chung cư lại gặp rất nhiều vấn đề nổi cộm, tranh chấp trong thời gian qua. Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 04 bên gồm: cư dân – Chủ đầu tư – Ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt. Ảnh: Hoàng Lâm.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn đưa ra những khái quát chung nhất về các tranh chấp bao gồm: tranh chấp từ giai đoạn mua – bán chung cư; vấn đề bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì; tranh chấp về phần sở hữu chung riêng. Từ đó, lý giải nguyên nhân pháp sinh các tranh chấp.

Theo đó, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư về cơ bản tương đối đầy đủ, ban hành kịp thời bởi các cấp có thẩm quyền trong thời gian gần đây, có các nội dung quy định khá sát để tháo gỡ các xung đột, tranh chấp giữa các bên tại các tòa nhà/ cụm tòa nhà chung. Song thực tế, các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt, bước đầu đã giải quyết một phần các bất cập nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để, tận gốc vấn đề, đôi lúc còn chung chung và chưa phù hợp. Bên cạnh đó, có sự bất bình đẳng trong mối quan hệ giữa các chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư với Chủ đầu tư. Thực tế hiện nay, do nhu cầu nhà ở, sinh hoạt của người dân tại các thành phố lớn ngày càng gia tăng, số lượng các chung cư cũng tăng mạnh trong khoảng 10 năm trở lại đây. Ngày càng có nhiều loại hình chung cư, đáp ứng linh hoạt cho nhu cầu của người dân, từ những chung cư cao cấp đến những chung cư giá rẻ. Nhưng, thực tế vẫn là cung ít hơn cầu. Điều này làm cho cán cân lệch về phía nhà cung cấp – các Chủ đầu tư trong mối quan hệ giữa chủ sở hữu/ người sử dụng nhà chung cư  với Chủ đầu tư. Ngay từ những bước đầu tiên khi mua bán chung cư, Chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do Chủ đầu tư soạn sẵn; hay Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng; không minh bạch chi phí tài chính vận hành, bảo hành chung cư; Ban quản lý thiếu chuyên môn nghiệp vụ, lơ là công tác phòng chống dịch,..; không phải bất kì người mua nhà nào cũng đều có thể lường trước được những rủi ro mà họ phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu Chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ.

Tại phần tham luận, Luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa nhất trí với các quan điểm, ý kiến của Luật sư, chuyên gia, đồng thời cũng đã đưa ra một số giải pháp về vấn đề tranh chấp nhà chung cư. Luật sư Tùng đánh giá, phần lớn các tranh chấp chung cư nổi cộm, điển hình và có số lượng lớn là tranh chấp giữa khách hàng và Chủ đầu tư hoặc Ban quản lý chung cư. Nguyên nhân thường xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng tại hợp đồng hoặc các văn bản giấy tờ khác. Để giải quyết những tranh chấp này, Luật sư có những quan điểm và kiến nghị như sau:

Luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa. Ảnh: Hoàng Lâm.

Thứ nhất, cần phải thượng tôn pháp luật trong các vấn đề giao dịch, và giải quyết tranh chấp theo tinh thần chính của các giao dịch dân sự thì việc giải quyết tranh chấp bằng các biện pháp hòa giải, thỏa thuận giữa các bên là biện pháp tối ưu nhất bởi các bên đều có lợi và đạt được một phần hoặc toàn bộ mục đích của mình, không bị tốn kém chi phí, các bí mật về thông tin, danh tiếng được đảm bảo và quan trọng là các bên giữ được mối quan hệ hài hòa, cùng phát triển.

Đối với các trường hợp không thể tiến hành hòa giải thì các bên cần phải thượng tôn pháp luật, sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột. Đây là nguyên tắc chung có thể áp dụng được đối với mọi tranh chấp và vấn đề phát sinh trong các quan hệ xã hội chứ không riêng gì cho tranh chấp chung cư. Đối với các tranh chấp trong mua bán, bàn giao, quản lý và sử dụng nhà chung cư thì phần lớn là không thỏa thuận được, tranh chấp kéo dài, quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng (đặc biệt là đối với khách hàng mua, sử dụng nhà chung cư). Việc áp dụng các quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp là biện pháp hiệu quả, đúng quy định và phần nào đó sẽ được đảm bảo thi hành.

Thứ hai, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật điều chỉnh và pháp luật có liên quan: Mặc dù các trong hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến tranh chấp. Tuy nhiên, việc các tranh chấp xảy ra cũng một phần xuất phát từ một trong các bên đã lợi dụng những kẽ hở hoặc các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của pháp luật. Vì vậy, vấn đề kiện toàn các quy định của pháp luật là một trong những bước quan trọng để phòng ngừa và cứu chữa những tranh chấp xảy ra.

Thứ ba, Chủ đầu tư cần minh bạch các thông tin liên quan, trung thực trong quá trình quảng cáo và giải quyết xung đột với khách hàng: Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung… Việc trung thực này được thể hiện từ giai đoạn bắt đầu được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, các giai đoạn thu, bàn giao tài sản, bàn giao sổ đỏ, các sự kiện cụ thể khác.

Thứ tư, các Ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn.

Thứ năm, nâng cao sự phổ biến pháp luật nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro.

Với những kinh nghiệm của mình về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, Luật sư Trương Anh Tuấn – Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày những vấn đề về nhận diện những xung đột chủ yếu xảy ra giữa cư dân và Chủ đầu tư tại các chung cư và trình tự thủ tục pháp lý giải quyết. Theo đó, tranh chấp nhà chung cư liên quan đến nhiều vấn đề như cư dân cho rằng Chủ đầu tư có nhiều vi phạm mà điển hình là thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý, bàn giao quỹ bảo trì của tòa nhà (thu phí dịch vụ quá cao, thu phí dịch vụ nhưng không đảm bảo dịch vụ hoặc không bàn giao quỹ bảo trì; không tổ chức hội nghị nhà chung cư, vi phạm nghĩa vụ làm sổ đỏ cho người dân, không thực hiện bàn giao bãi xe...).

Luật sư Trương Anh Tuấn – Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Hoàng Lâm.

Hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành nói riêng như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng… Mặc dù đã được quy định trong luật, nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng do chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm quy định bất chấp cơ chế xử phạt.

Về trình tự pháp lý giải quyết các xung đột: Giải quyết các xung đột đươc quy định tại Chương XII Luật Nhà ở năm 2014. Hiện nay, pháp luật khuyến khích các bên trong xung đột giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải. Trong trường hợp các bên không đạt được tiếng nói chung qua hòa giải, các tranh chấp được giải quyết bới cơ quan có thẩm quyền.

Đối với tranh chấp giữa chủ sở hữu chung cư, người sử dụng nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư, được quy định tại Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Phát biểu tại buổi Tọa đàm, Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường đánh giá cao các quan điểm, ý kiến đóng góp của các Luật sư, chuyên gia. Theo Giáo sư Võ, có những vấn đề chúng ta có thể giải quyết ngay dựa vào khung pháp luật hiện hành nhưng cũng có những việc đòi hỏi phải sửa luật, thậm chí là thay đổi quan niệm pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư. Những ý kiến đóng góp của các khách mời đã mang đến một cái nhìn khá đầy đủ, toàn diện về những vấn đề xoay quanh nhà chung cư hiện nay.

Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường. Ảnh: Hoàng Lâm.

Theo ông Võ, các tranh chấp giữa cư dân và Chủ đầu tư tại các khu chung cư hiện nay chủ yếu tập trung ở 04 nhóm vấn đề chính sau: tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà chung cư; tranh chấp về phần sở hữu chung – riêng; tranh chấp về quỹ bảo trì và tranh chấp giữa Ban quản trị với cư dân, Ban quản lý với cư dân.

Về tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà chung cư, còn chưa làm rõ việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (chủ yếu là tranh chấp về chất lượng căn hộ, tiến độ thực hiện,…).

Về tranh chấp phần sở hữu chung – riêng, vẫn còn sự lẫn lộn giữa quyền sở hữu của Chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Ngay cả khi Luật Nhà ở có phân biệt, chính quyền các cấp vẫn coi sở hữu chung là sở hữu của Chủ đầu tư.  

Về tranh chấp về quỹ bảo trì, cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch, hợp lý và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.

Về tranh chấp giữa Ban quản trị với cư dân và Ban quản lý với cư dân, tranh chấp này chủ yếu lên quan đến việc không đảm bảo được cơ sở vật chất như thang máy hỏng, không đủ nước sạch…

Thông qua Tọa đàm, Tạp chí Luật sư Việt Nam cũng hướng tới việc tập hợp ý kiến từ chính các doanh nghiệp, Chủ đầu tư các khu nhà ở cao tầng, công ty quản lý nhà ở và khách mua nhà với mong muốn đóng góp tiếng nói để các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia và những tổ chức, cá nhân liên quan tiếp tục nghiên cứu, tìm giải pháp giải quyết hiệu quả nhất những tranh chấp giữa Chủ đầu tư và khách mua nhà, một số vấn đề xã hội đang rất nóng hiện nay. 

THANH LOAN - MỸ LINH

Tọa đàm 'Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư'