Ảnh minh hoạ.
Hiện nay, trên thị trường vẫn phổ biến tình trạng mua bán nhà đất "hai giá," tức là giá bán thực tế và giá ghi trong hợp đồng có sự chênh lệch lớn nhằm trốn thuế. Tình trạng này không chỉ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Các chiêu trò trốn thuế phổ biến bao gồm: Sử dụng hợp đồng chuyển nhượng công chứng với giá thấp hơn giá thực tế, viết tay hợp đồng với giá thực tế để phòng ngừa tranh chấp, và ký kết hợp đồng ủy quyền để tránh thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thuế đã bắt đầu thực hiện rà soát và kiểm tra chặt chẽ, tuy nhiên vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản do thiếu cơ sở thẩm định rõ ràng và minh bạch. Nhiều trường hợp đã được phát hiện, như việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá thực tế giao dịch hoặc sử dụng hợp đồng ủy quyền để tránh thuế, nhiều hồ sơ sau khi được yêu cầu khai lại đã tăng giá trị từ 2 đến 20 lần so với lần đầu khai báo.
Để đối phó với tình trạng này, các cơ quan thuế đã bắt đầu tiến hành rà soát và kiểm tra chặt chẽ các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế các tỉnh và thành phố đã tích cực rà soát hồ sơ giao dịch và yêu cầu điều chỉnh giá chuyển nhượng trong hợp đồng để phản ánh đúng giá thực tế. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng đang đề xuất xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn về giá thị trường và quy định thuế, nhằm giảm tình trạng đầu cơ và trốn thuế. Một số khuyến nghị bao gồm điều chỉnh khung giá nhà đất và áp dụng mức thuế cao hơn đối với các bất động sản thứ hai trở lên.
Tuy nhiên, các hoạt động này cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định giá trị thực của bất động sản. Hiện tại, hệ thống thẩm định giá nhà đất còn thiếu cơ sở vững chắc, dẫn đến việc nhiều hồ sơ khai thuế bị trả lại vì giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường. Để hoàn thiện các giải pháp này, cơ quan chức năng cam kết tăng cường công tác đấu tranh, phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi kê khai sai và gian lận thuế trong chuyển nhượng bất động sản.
Những rủi ro pháp lý có thể gặp phải
Hiện nay, theo quy định mới tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, ngoài ra còn phải chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Trường hợp kê khai sai giá trên hợp đồng, người mua và người bán có thể gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, cả người mua và người bán nếu thực hiện hành vi khai báo giá trị thấp để trốn thuế đều có thể phải đối mặt với các khoản phạt, truy thu thuế và các biện pháp xử lý khác từ cơ quan thuế và các cơ quan chức năng. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định pháp luật. Cụ thể tại điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn, quy định người vi phạm có thể bị phạt số tiền 1-3 lần số thuế đã trốn, đồng thời nộp lại số thuế đã trốn nộp. Người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) với mức hình phạt cao nhất là phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Thứ hai, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng nếu phát hiện ra sự chênh lệch về giá mua bán bất động sản, hợp đồng đó có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, hoặc hai bên sẽ thanh lý hợp đồng.
Không chỉ vậy, người mua còn phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất đi số tiền lớn mình đã bỏ ra để mua bất động sản đó. Chủ đầu tư sai phạm sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng, nếu người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn. Đây là một rủi ro lớn đối với người mua.
Cần có những quy định chế tài chặt chẽ
Để ngăn chặn và xử lý nghiêm hành vi mua bán nhà đất hai giá nhằm trốn thuế, các quy định chế tài cần được xây dựng một cách chặt chẽ và toàn diện. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét tăng mức xử phạt hành chính đối với hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng. Hiện tại, mức phạt hành chính được tính dựa trên số tiền thuế trốn. Do đó, tùy theo tính chất, mức độ của hành vi mà người nộp thuế có hành vi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể phạt tiền bao nhiêu lần số tiền thuế đã trốn với hành vi này để đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư và người mua bất động sản.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét áp dụng thêm các biện pháp bổ sung như cấm tham gia giao dịch bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định hoặc cấm tham gia kinh doanh bất động sản nếu hành vi mang tính chất rất nghiêm trọng. Ngoài ra, cơ quan thuế có thể công khai danh sách các cá nhân và tổ chức vi phạm trên các phương tiện truyền thông để tăng tính răn đe và minh bạch, tạo ra môi trường bất động sản trong sạch.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SBLaws
