Hệ lụy của việc tranh chấp này khiến tình hình an ninh trật tự (ANTT) tại Tòa nhà không đảm bảo, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn PCCC, ảnh nhưởng nghiêm trọng đến đời sống an sinh của tòa bộ cư dân, đồng thời ảnh hưởng đến việc phân định diện tích chung-riêng để tiến tới quyết toán và bàn giao Quỹ bảo trì giữa CĐT và BQT.
BQT khóa 2 đã có buổi trao đổi với các đại diện chủ sở hữu đang gửi xe ô tô tại hầm B2 vào 20h00 ngày 29/12/2024 để tìm phương án thống nhất việc khai thác, sử dụng hầm B2 và phối hợp với CĐT để CĐT điều chỉnh tiền kinh phí bảo trì tòa nhà từ nguồn thu tiển gửi xe tại hầm B2. Tại buổi họp, đa số cư dân không đồng ý thanh toán phí gửi xe cho CĐT và đề xuất một trong các hướng giải quyết là tạm dừng khai thác hầm B2.
CĐT đã gửi Văn bản số 413/2024/ĐP-KDBH ngày 31/12/2024 và Văn bản số 414/2025-ĐP-KDBH ngày 04/01/2025 đến UBND phường Vĩnh Hưng và BQT, đề nghị tạm dừng dịch vụ trông giữ xe ô tô tại hầm B2 Tòa nhà Park View Tower từ ngày 1/1/2025 cho đến khi hoàn thành việc phận định chung-riêng.
BQT nhận thấy, để đảm bảo an toàn PCCC, đảm bảo ANTT khu dân cư tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tránh các thiệt hại về quyền lợi kinh tế và pháp luật có thể phát sinh. Bằng thông báo này, BQT thông báo đến toàn thể cư dân, đồng thời đề nghị Quý cư dân có xe đang gửi tại hầm B2 của Tòa nhà chủ động phương án khắc phục và di chuyển xe đang để tại hầm B2 ra khỏi tòa nhà trước 00h00 ngày 15/01/2025…
Tuy nhiên, theo thông tin chủ sở hữu các căn hộ có xe ô tô đang để tại hầm B2, tòa nhà Park View Tower thuộc Tổ dân phố 33, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội, kiến nghị cho thấy thực trạng hầm B2 của Tòa nhà Park View Tower như sau: Do chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu Đồng Phát không chứng minh được pháp lý về quyền quản lý vận hành được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 và Thông tư số 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng, vì vậy dẫn đến việc tranh chấp quyền quản lý vận hành giữa cư dân với CĐT từ tháng 8/2023 đến nay.
Cũng trong thời gian này, cư dân đã tự tổ chức trông coi nhằm bảo vệ tài sản cá nhân và đảm bảo ANTT, đảm bảo PCCC chung của toà nhà, ổn định cuộc sống cho cư dân rất yên ổn.
Tuy nhiên, từ tháng 01/2025 toà nhà có thay đổi đơn vị quản lý vận hành, do đó toàn bộ cư dân có xe ô tô gửi dưới hầm B2 đã làm đơn kiến nghị gửi lên BQT về việc yêu cầu BQT, Ban Quản lý toà nhà phối hợp cùng cư dân để đảm bảo an toàn tài sản cho cư dân, đảm bảo ANTT, PCCC chung cho toà nhà. Đồng thời cư dân cam kết và có trách nhiệm đóng đủ phí gửi xe như đã quy định trước đây để BQT lấy nguồn thu này tạm thời thực hiện việc sửa chữa, bảo trì cấp bách các hệ thống PCCC, thang máy và các hạng mục hư hỏng chung của toà nhà trong thời gian CĐT không thực hiện đúng trách nhiệm trả Quỹ bảo trì 2%. Nếu sau này các bên phân định rõ được quyền quản lý vận hành thì nguồn tiền trên (sau khi trừ đi các chi phí vận hành) sẽ thuộc về bên nào được quyền quản lý vận hành hầm B2, nhưng BQT không đồng ý phương án trên.
Ngày 05/01/2025, BQT toà nhà đã có Thông báo số 04/TB-BQT “Về việc tạm dừng khai thác dịch vụ tại hầm B2 toà nhà Park View Tower”, đã khiến cư dân “băn khoăn” về tính pháp lý của thông báo này, như: Không nêu dẫn chứng các văn bản quy định của pháp luật nào, không căn cứ vào Nghị quyết của BQT, căn cứ vào biên bản họp và xin ý kiến cư dân.
Thông báo của BQT đưa ra là hầm B2 có nguy cơ tiềm ẩn về PCCC, mất ANTT một cách không có cơ sở và thiếu căn cứ vì không thấy văn bản nào của đơn vị PCCC đánh giá và cảnh báo hầm B2 mất an toàn về PCCC, không có văn bản của cảnh sát khu vực nêu hầm B2 mất ANTT kể từ ngày cư dân tự trông coi và bảo quản tài sản của mình. Đồng thời việc phân định chung-riêng là dựa trên hồ sơ pháp lý, dựa trên pháp luật quy định chứ không liên quan gì đến việc hầm hoạt động nên không phân định được chung-riêng.
Thông báo có nêu cuộc họp với cư dân và đa số đồng ý tạm dừng khai thác hầm B2, tuy nhiên không thấy kèm biên bản cuộc họp để thể hiện đa số cư dân đồng ý đóng hầm nêu tại thông báo.
Việc thông báo nêu ra lý do BQT đứng ra truy thu tiền gửi xe từ tháng 8/2023 đến nay để phục vụ cho việc sửa chữa, bảo trì toà nhà và nguồn tiền này được trừ vào tiền Quỹ bảo trì 2% do CĐT đang cầm chưa trả cho cư dân, nhưng cư dân không đồng ý nên đóng hầm? Trong khi đó, việc truy thu phải xác định được chủ thể truy thu, xác định được nguồn tiền truy thu thuộc về ai? Lúc này, cư dân mới đồng ý đóng nhưng BQT đã tự ý yêu cầu truy thu là chưa đúng quy định.
Một “băn khoăn” nữa được phản ánh đó là căn cứ vào Luật Nhà ở 2023 và Thông tư số 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của BQT thì quyền hạn của BQT không được phép tự ý dừng khai thác hầm B2 khi chưa có quyết định của cơ quan có đủ thẩm quyền. Đồng thời hầm để xe ô tô là tiện ích chung của toà nhà, nếu BQT tự ý đóng hầm tức tự ý cắt tiện ích sử dụng của toà nhà, vi phạm quyền lợi của khách hàng khi thực hiện mua bán nhà và có nguy cơ gây ảnh hưởng đến tình hình ANTT tại khu vực.
Bên cạnh đó, thông báo không đưa ra bất kỳ một giải pháp nào cho khoảng 114 xe ô tô của cư dân đang để dưới hầm nếu sau khi phân định được quyền quản lý vận hành và hoạt động trở lại.
Ngày 05/01/2025, BQT ra thông báo dừng khai thác hoạt động hầm B2 nhưng đến ngày 09/01/2025, BQT mới gửi thông báo phiếu xin ý kiến cư dân về việc truy thu tiền gửi xe hoặc đóng hầm B2. Đặc biệt trong phiếu xin ý kiến đưa ra nội dung bốc thăm slot (chỗ để xe) và giá công khai 5 triệu đồng/slot. Đây là một trong những tự ý của BQT khi đề xuất bán chỗ để xe của những cư dân đang có xe gửi dưới hầm và không chịu đóng tiền truy thu trong thời gian hầm tranh chấp.
Từ những phân tích trên, cư dân cũng đưa ra “cảnh báo” về hệ lụy của việc tạm dừng khai thác dịch vụ tại hầm B2 đó là, nguy cơ mất ANTT do hiện tại tính pháp lý quản lý vận hành của hầm B2 chưa rõ ràng, tính pháp lý của Thông báo số 04/TB-BQT của BQT chưa đủ căn cứ và cơ sở để cư dân thực hiện. Do đó, có nguy cơ xảy ra tình trạng cư dân không đồng tình và vẫn để xe ở dưới hầm, cũng như chưa tìm được chỗ gửi xe nên sẽ để xe trên vỉa hè, đường nội bộ dẫn đến tình trạng mất ANTT, mất an toàn đến tài sản của cư dân, ảnh hưởng đến an sinh của cư dân cũng như khu vực xung quanh.
Trước thực trạng toà nhà nhiều hạng mục, thiết bị ngày càng xuống cấp, hư hỏng. Đặc biệt hệ thống PCCC hầu như không hoạt động tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho hơn 3000 cư dân, hệ thống thang máy thường xuyên dừng hoạt động do không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn của nhà sản xuất…
Bên cạnh đó, hệ thống thiết bị không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên do CĐT chưa trả Qũy bảo trì, không thực hiện nghĩa vụ bảo trì, nguồn tiền kết dư từ quản lý vận hành không đủ. Đặc biệt nghiêm trọng hơn vào ngày 06/01/2025 đã xảy ra một vụ tai nạn làm chết một cán bộ kỹ thuật của đơn vị quản lý vận hành do rơi ngã từ ô kính mái sảnh đã bị vỡ lâu ngày không được sửa chữa thay thế.
Vì vậy, nếu việc dừng khai thác hầm B2 sẽ không có giải pháp để tăng nguồn thu phục vụ cho việc sữa chữa, bảo trì toà nhà từ đó càng đẩy toà nhà ngày càng có nguy cơ mất an toàn cho tất cả cư dân đang sinh sống trong toà nhà trong khi việc phân định quyền quản lý vận hành hầm B2 không thể một sớm một chiều.
Do đó, việc đóng hầm B2 sẽ gây ra một sự lãng phí quá lớn cho toàn cư dân khi hầm B2 là tiện ích chung của toà nhà lại để trống. Trong khi cư dân phải đi tìm kiếm nơi gửi xe, các hệ thống kỹ thuật đặt dưới hầm B2 vẫn phải hoạt động và vận hành, không có bảo vệ thường xuyên để đi tuần tra, kiểm tra gây nguy cơ chập, cháy nổ, nếu không phát hiện kịp thời dẫn đến mất an toàn nghiêm trọng trong công tác PCCC.
Theo đó, cư dân tại tòa nhà Tòa nhà Park View Tower đã kiến nghị cơ quan chức năng quận Hoàng Mai và UBND phường Vĩnh Hưng xem xét lại tính pháp lý của Thông báo số 04/TB-BQT ngày 05/01/2025 về việc tạm dừng khai thác dịch vụ tại hầm B2 toà nhà Park View Tower. Làm rõ có hay không dấu hiệu lạm quyền, vượt phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của BQT.
Đồng thời sớm có chỉ đạo kịp thời, quán triệt đến các bên liên quan BQT, CĐT để không làm ảnh hưởng đến đời sống, ANTT của người dân trên địa bàn Tổ dân phố 33 nói chung và Toà nhà Park View Tower nói riêng. Chỉ đạo BQT, CĐT thực hiện phân định sớm về quyền quản lý vận hành khai thác hầm B2 để ổn định đời sống cư dân. Yêu cầu CĐT thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ trả Qũy bảo trì 2% cho cư dân.
Cư dân đồng ý phương án BQT, Ban Quản lý vận hành khai thác hầm B2 để tránh lãng phí, thất thoát nguồn tiền nhằm phục vụ cho việc sửa chữa bảo trì các hạng mục trong toà nhà, khi nào các bên chưa chứng minh được tính pháp lý về quyền khai thác vận hành hầm B2 thì cần ngồi lại để bàn giải pháp thống nhất để phân định việc quản lý vận hành hầm B2 nói riêng và Tòa nhà nói chung đảm bảo ổn định, tránh xáo trộn cuộc sống cư dân nơi đây.