Nhà chung cư và quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023

Ảnh minh hoạ. 

Nhà chung cư là một loại hình nhà ở đặc trưng và phù hợp để phát triển tại các đô thị đông đúc bởi những lợi thế của loại hình nhà ở này mang lại như: Giá cả phù hợp mà vẫn đảm bảo nhu cầu về diện tích sử dụng; tối đa hóa không gian và diện tích sử dụng đất; các công trình hạ tầng xã hội và tiện ích thường được đầu tư, xây dựng đồng bộ, đa dạng; vấn đề an ninh và an toàn được đảm bảo tốt…

Ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Luật Nhà ở 2023), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và thay thế cho Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở 2014[1]. Sáng 29/6/2024, tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 với 404/469 ĐBQH tham gia biểu quyết tán thành. Theo đó, Luật nhà ở năm 2023 này sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024.

1. Định nghĩa, mục đích và thời hạn sử dụng nhà chung cư

Định nghĩa và mục đích sử dụng nhà chung cư:Theo khoản 3 Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023 định nghĩa: nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

So sánh với định nghĩa về nhà chung cư tại Luật Nhà ở năm 2014 thì định nghĩa về nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2023 đã có sự khác nhau trong việc khẳng định trước hết nhà chung cư là nhà ở và trong việc xác định mục đích sử dụng nhà chung cư.

Sự khác nhau này là để phù hợp với định nghĩa về nhà ở và mục đích sử dụng nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023, theo đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Vì vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023 thì nhà chung cư ngoài mục đích để ở thì còn có mục đích sử dụng hỗn hợp (mục đích để ở và mục đích khác không phải để ở mà pháp luật không cấm). Mục đích hỗn hợp này không còn chỉ giới hạn trong mục đích để ở và kinh doanh như quy định tại định nghĩa về nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2014.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư:Một trong những vấn đề được người mua nhà chung cư quan tâm nhất đó là vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư. Từ xưa đến nay, nhà ở cùng với đất đai luôn là những tài sản lớn của người dân mà để có thể sở hữu loại tài sản này thì hầu hết mọi người đều phải tích lũy trong một thời gian rất lâu hoặc phải thông qua các quan hệ khác mới có được.

Vì vậy, ý niệm tài sản thuộc về mình, về sở hữu nhà ở tuyệt đối luôn luôn được đặt ra và có như vậy mới đảm bảo sự yên tâm của người mua chung cư.

Theo quy định tại Điều 58, Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng [2].

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2023 không quy định cứng về thời hạn sử dụng của nhà chung cư trong Luật mà thời hạn này phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư.

Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình, hiện hành được thực hiện quy định tại Bảng 1, tiểu mục 2.2, mục 2 của Thông tư số 05/2022/TT-BXD ngày 30/11/2022 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 03:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng.

Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được chia thành bốn mức (Mức 1: nhỏ hơn 25 năm; Mức 2: không nhỏ hơn 25 năm; Mức 3: không nhỏ hơn 50 năm; Mức 4: không nhỏ hơn 100 năm). Người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có thể sử dụng các mức này để xác định thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình trong nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình.

Đồng thời, tại khoản 3 Điều 58, Luật Nhà ở năm 2023 có quy định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật Nhà ở 2023.

Luật không quy định cụ thể về thời hạn sử dụng của nhà chung cư mà thời hạn này phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư là phù hợp, không đánh đồng thời hạn sử dụng của toàn bộ các công trình nhà chung cư, bảo đảm được quyền lợi của người mua nhà đối với từng công trình nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế.

Như vậy, xét bản chất, nhà chung cư là công trình xây dựng được tạo thành bởi tổng hợp các yếu tố về thiết kế kỹ thuật, số lượng và chất lượng vật liệu được sử dụng, quá trình sử dụng và tác động của các yếu tố môi trường… thì nhà chung cư cũng giống như nhiều loại công trình, vật dụng khác được con người tạo ra, đều là những thứ sẽ bị hao mòn, xuống cấp theo thời gian nên đều có thời gian sử dụng nhất định.

2. Tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2013

Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Đồng thời để các hoạt động của nhà chung cư được diễn ra bình thường, đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cần có đội ngũ nhân lực để duy trì hệ thống trang thiết bị kỹ thuật, dịch vụ điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường, an ninh trật tự, hệ thống hạ tầng sử dụng chung trong nhà chung cư… Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2023 cũng có những quy định chặt chẽ về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư.

Việc hiểu rõ quy định về tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng để bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

2.1. Những loại nhà chung cư cần có đơn vị quản lý vận hành

Theo quy định tại Điều 149, Luật Nhà ở năm 2023, đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Theo quy định tại mục 2.4 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư [3] thì đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy.

Như vậy, có thể hiểu, toàn bộ các chung cư có chiều cao từ 05 tầng trở lên đều bắt buộc phải được quản lý vận hành bởi đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư vì thuộc trường hợp bắt buộc phải có thang máy.

Đối với nhà chung cư từ 04 tầng trở xuống, nếu không có thang máy (vì không bắt buộc phải có thang máy) nên Hội nghị nhà chung cư có thể quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Tuy nhiên, theo cách diễn đạt của điều luật thì nếu nhà chung cư từ 04 tầng trở xuống mà có thang máy thì cũng thuộc trường hợp phải thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở năm 2023.

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.

2.2. Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở năm 2023, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng 03 điều kiện sau đây:

(1) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

(2) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

(3) Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo khoản 2 Điều 150, Luật Nhà ở năm 2023, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện số (1) là điều kiện cần về chức năng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là ngành, nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Đầu tư [4] số 61/2020/QH14 (số thứ tự 113, Phụ lục IV). Vì vậy, các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã muốn kinh doanh dịch vụ này phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi thực hiện đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền đăng ký kinh doanh cấp phép mới được thực hiện.

Điều kiện số (2), (3) là điều kiện đủ. Để chứng minh có năng lực thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư thì tổ chức của các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Trong thời gian thi hành Luật Nhà ở năm 2014, Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 10/2015/TT-BXD [5] ngày 30/12/ 2015 của Bộ Xây dựng quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, Thông tư 10/2015/TT-BXD đã hết hiệu lực vì bị bãi bỏ toàn bộ theo Thông tư 05/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng bãi bỏ các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành.

Vì vậy, để thi hành quy định về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và quy định về cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở năm 2023 thì cần phải căn cứ vào Nghị định quy định chi tiết [6] của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn [7] mới từ Bộ Xây dựng.

2.3. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 151 của Luật Nhà ở năm 2023, như sau:

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành và các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

Xác định giá cụ thể đối với từng loại nhà chung cư được quy định cụ thể tại các khoản 3, 4, 5 và 6 như sau:

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng thuê nhà; trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều này.

- Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu kinh doanh và của từng vị trí nhà chung cư; Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một nhà chung cư.Đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một nhà chung cư.

Tại khoản 7 Điều 151 quy định:  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn;Làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà ở không thuộc tài sản công hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 151 quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.

Luật sư THIỀU HỮU MINH – TRẦN KHÁNH VÂN