Ảnh minh hoạ.
Cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là đạo luật quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, do đó nhận được sự quan tâm đặc biệt của các tầng lớp nhân dân, các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được hoàn thiện sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; nâng cao trách nhiệm, năng lực của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ, môi giới bất động sản…
Từ một số bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như: Chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản. Các quy định chung về kinh doanh bất động sản có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, đầu tư, đặc biệt là sự giao thoa giữa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư. Hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại được quy định cả trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 dẫn đến có sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các đạo luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân trong việc nắm bắt và lựa chọn áp dụng thực hiện quy định pháp luật.
Quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chưa phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại) theo pháp luật về kinh doanh bất động sản đang có sự giao thoa, mâu thuẫn, trùng lặp với các quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai; quy định về tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án “ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật…, đồng thời làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai. Các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn đến thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu sử dụng của đại đa số người dân,... và còn nhiều bất cập khác.
Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế nêu trên, việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hết sức cần thiết. Qua nghiên cứu dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi, gọi tắt là dự thảo Luật), tác giả bài viết có một số ý kiến góp ý như sau:
Tại khoản 5 Điều 8 dự thảo Luật quy định: “Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”. Đề nghị bổ sung từ “bất thường” vào điều khoản này như sau: “Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động bất thường, bảo đảm lợi ích,…”, bởi thị trường bất động sản về bản chất là hoạt động mua bán nên “biến động” là bình thường, chỉ khi nào có “biến động bất thường” thì có sự điều tiết của Nhà nước sẽ hợp lý hơn.
Điểm a, b khoản 4 Điều 14 dự thảo Luật về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng quy định: “…thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua là kể từ thời điểm bên mua đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng từ bên bán hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán theo hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Quy định này tương tự như quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật Nhà ở (khoản 2 Điều 14). Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định: Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính. Thời điểm này được hiểu, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, thời điểm này mới chính thức được công nhận quyền sở hữu. Hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. Đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát lại, chỉnh sửa bổ sung để thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn.
Điểm b khoản 1 Điều 15 dự thảo Luật về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, quy định: “Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; không có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của Bộ luật Dân sự”. Quy định này nên được điều chỉnh như sau: “Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; không có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật Dân sự”. Lý do: để hoàn chỉnh hơn và phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự về bất động sản.
Điểm h khoản 2 Điều 19 dự thảo Luật về quyền của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh, quy định: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;…”. Nên điều chỉnh quy định này như sau: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê mà hai bên không có thỏa thuận khác;…”. Bởi, việc quy định cứng nhắc 03 tháng làm giới hạn quyền tự thỏa thuận của người dân và trong thực tế phát sinh tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê thì người thua thiệt thường là chủ nhà.
Điểm g khoản 1 Điều 20 dự thảo Luật về nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh quy định: “Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng”. Với quy định này, trong trường hợp hai bên có thỏa thuận cụ thể về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì được thực hiện như thế nào. Để giải quyết tình huống này, nên quy định như sau: “Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng hoặc hai bên có thỏa thuận khác”.
Khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”. Theo chúng tôi, nên bổ sung quy định bắt buộc trả lời bằng văn bản cả trong trường hợp đủ điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh để làm rõ về tình trạng pháp lý của bất động sản này, tạo sự yên tâm cho người mua.
Khoản 2 Điều 41 dự thảo Luật về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được phê duyệt”. Đề nghị cần quy định “năng lực nói chung” mà không chỉ là năng lực về tài chính để bảo đảm sự bao quát, đầy đủ về mặt pháp lý.
Khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận…”. Quy định này dẫn đến việc hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Trong thời gian qua, yếu tố bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh bất động sản chưa được quan tâm đúng mức. Nhiều vụ án lớn xảy ra xuất phát từ các vi phạm của chủ đầu tư gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng cả về giá trị và số lượng. Những vi phạm này ngày càng phổ biến, người tiêu dùng (bên yếu thế) trong giao dịch bất động sản với chủ đầu tư chưa được bảo đảm an toàn một cách đúng mức. Do đó, các giao dịch kinh doanh bất động sản có sự tham gia của ít nhất một bên là cá nhân thì cần bắt buộc phải công chứng để bảo đảm nguyên tắc công bằng, không phân biệt đối xử giữa các chủ thể được quy định tại các Điều 16, 24, 26, 51 Hiến pháp năm 2013 và Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, đồng thời bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản.
Tương tự tại khoản 5 Điều 61 dự thảo Luật quy định: “Người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan”. Quy định như vậy không rõ việc “ký xác nhận giao dịch thành công” này có thay cho việc công chứng hợp đồng giao dịch hay không để làm căn cứ thực hiện các thủ tục tiếp theo. Đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ hơn đối với nội dung này. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được bảo đảm. công chứng viên có chức năng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự: bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch: phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Do đó cần thiết phải có sự bảo đảm về tính pháp lý cho các hợp dồng, giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên, nhất là đối với người dân. Không nên để sàn giao dịch bất động sàn làm thay cho công chứng, chứng thực. Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, xem xét, cân nhắc đối với các quy định về ký xác nhận giao dịch hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhằm bảo đảm an toàn cho các bên tham gia giao dịch.
Tại khoản 1 Điều 70 dự thảo Luật về phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, đề nghị bổ sung điểm e “Tư vấn pháp lý bất động sản”, bởi pháp lý bất động sản (bao gồm giấy tờ, hồ sơ theo quy định của pháp luật) là yếu tố quan trọng, các chủ thể tham gia thị trường cần hiểu rõ khi tham gia mua bán và đầu tư, kinh doanh bất động sản, hạn chế tranh chấp, rủi ro và giúp thị trường phát triển ổn định hơn.
Tại khoản 6 Điều 87 dự thảo Luật quy định “Theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản”, đề nghị sửa lại thành “Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản”, vì đây là nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; đồng thời tại Điều 89 về trách nhiệm của Bộ Xây dựng cũng có nội dung tham mưu thực hiện chức năng quản lý nhà nước này (điểm g khoản 2).
Trên đây là một số góp ý đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc xây dựng dự án Luật này cần bảo đảm phù hợp với nguyên tắc, yêu cầu của Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không cần can thiệp, bảo đảm nguyên tắc nhất quán trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính ổn định của pháp luật kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục vướng mắc, bất cập trong thực tiễn; bảo đảm tính tổng thể, chiến lược, lâu dài, tránh hợp thức hóa những vi phạm, vấn đề phát sinh của thực tiễn mang tính sự vụ, hiện tượng.
Tài liệu tham khảo 1. Bộ luật Dân sự năm 2015. 2. Luật Đất đai năm 20131. 3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 4. Luật Nhà ở năm 2014. 5. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (dự thảo lần 2). |
Thạc sĩ VƯƠNG ĐÌNH THÁI
Trường Chính trị tỉnh Đắk Nông
