Ảnh minh họa.
Chuyển nhượng 5 lô đất biển liên quan đến Vũ ‘Nhôm’
Liên quan đến khiếu kiện xung quanh 5 lô đất biệt thự ven biển từng được ủy quyền cho Phan Văn Anh Vũ (còn gọi Vũ “Nhôm”), ông Trương Đình Đức (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) đã có đơn đề nghị TAND quận Sơn Trà chuyển thông tin tố giác tội phạm về hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà Nguyễn Thị Túy Vân đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Đà Nẵng để tiến hành điều tra theo quy định pháp luật. Theo ông Đức, TAND quận Sơn Trà cũng đã cung cấp tin báo tội phạm theo yêu cầu của ông Đức đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Đà Nẵng.
Ngày 16/01/2018, bà Nguyễn Thị Túy Vân (TP. Đà Nẵng) lập thủ tục báo mất 5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với 5 lô đất có ký hiệu A10, A11, A12, A13 và A14, tờ bản đồ số KT 03/4 (đường Võ Nghĩa, khu dân cư An Cư 3, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng) gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng để đề nghị cấp lại sổ đỏ đối với 5 lô đất này.
Qua kiểm tra, cơ quan chức năng bất ngờ phát hiện 5 lô đất trên nằm trong 25 lô đất mà bà Vân đã lập Hợp đồng ủy quyền cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ “Nhôm”) được thay mặt và nhân danh cá nhân mình để quản lý sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, xin cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà ở, trong thời hạn 10 năm, kể từ ngày 04/5/2009. Trong quá trình quản lý và sử dụng 25 sổ đỏ này, ông Vũ đã thực hiện việc chuyển nhượng, sang tên 20 lô.
Hơn nữa, chỉ đến khi bà Vân báo mất 5 sổ đỏ thì cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng mới phát hiện ra việc bà Vân đã ủy quyền cho ông Vũ toàn quyền quyết định “số phận” của 25 lô đất, và ông Vũ mới chỉ chuyển nhượng 20 lô, còn lại 5 lô mà bà Vân báo mất sổ.
Ông Trương Đình Đức cho rằng, chính việc bà Vân cố tình “bưng bít” thông tin về quá trình ủy quyền, chuyển nhượng nói trên mới khiến cơ quan chức năng không thể phát hiện ra sự việc, và cũng chính việc bà Vân báo mất 5 sổ đỏ, được cơ quan chức năng xem xét cấp lại sổ mới khiến ông tin tưởng kí hợp đồng chuyển nhượng và đặt tiền cọc cho bà Vân.
Đáng chú ý, sau khi bà Vân báo mất 5 số đỏ của 5 lô đất nói trên thì bà Nguyễn Thị Thu Hiền (vợ ông Vũ "Nhôm”) trình báo rằng các sổ này bà đang giữ chứ không hề bị mất như bà Vân nói. Mọi quyền lợi và nghĩa vụ tiền bạc liên quan, ông Vũ đã thực hiện xong cho bà Vân.
Tuy nhiên, ngày 26/10/2019 bà Vân lại lập Hợp đồng cam kết chuyển nhượng đặt cọc để bán 5 lô đất trên cho ông Trương Đình Đức (trú tại quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) và nhận đặt cọc trước 2 tỉ đồng kèm theo một số điều khoản. Cụ thể, ông Đức có trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý liên quan đến 5 lô đất trên, còn bà Vân cam kết chuyển nhượng khi các thủ tục hoàn thành.
Đến ngày 06/8/2021, UBND TP. Đà Nẵng cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến 5 lô đất trên nhưng bà Vân lại tìm cách không thực hiện các nghĩa vụ như đã cam kết với ông Đức. Đặc biệt, ngày 15/10/2021, bà Vân tiếp tục lập hợp đồng chuyển nhượng 5 lô đất này cho cho ông Nguyễn Việt Tuyền tại Văn phòng công chứng Sông Hàn (TP. Đà Nẵng). Tuy nhiên, ông Đức có đơn đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn nhưng không được đồng ý.
Trao đổi với PV, ông Trương Đình Đức cho biết, tháng 6/2021, ông Đức gửi đơn khởi kiện đối bà Vân ra TAND quận Hải Châu để yêu cầu Tòa buộc bà Vân phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 5 lô đất theo Điều 3 của Hợp đồng giữa hai bên. Hiện tại, ông Đức đã rút hồ sơ để bổ sung thêm.
“Do bà Vân không thực hiện chuyển nhượng như cam kết, tôi đã có đơn đề nghị TAND quận Sơn Trà chuyển thông tin tố giác tội phạm về hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà Nguyễn Thị Túy Vân đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Đà Nẵng để tiến hành điều tra theo quy định pháp luật. Đồng thời, TAND quận Sơn Trà cũng đã cung cấp tin báo tội phạm theo yêu cầu của tôi đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Đà Nẵng”, ông Đức thông tin.
Đủ yếu tố cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”
Luật sư Trương Đình Bình (đại diện theo ủy quyền của ông Đức) khẳng định, hành vi của bà Nguyễn Thị Túy Vân đã có đủ yếu tố cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” nên việc ông Đức có đơn tố giác tội phạm đến Cơ quan CSĐT Công an TP. Đà Nẵng để yêu cầu xử lý là đúng quy định pháp luật.
Điều đáng nói, trong thời gian giải quyết tranh chấp tại TAND quận Sơn Trà, ông Đức đã nhiều lần yêu cầu đưa vụ án ra xét xử, đồng thời yêu cầu TAND quận Sơn Trà ra quyết định áp dụng biện pháp tạm thời nhằm ngăn chặn việc bà Vân tẩu tán 5 lô đất và quyết định cấm xuất cảnh đối với bà Vân.
Tuy nhiên, Thẩm phán thụ lý và Chánh án TAND quận Sơn Trà cho rằng Hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc, tài sản tranh chấp là tài sản đặt cọc, việc đương sự yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” là không có căn cứ nên đã không đồng ý.
Cụ thể, ngày 26/10/2021, TAND quận Sơn Trà đã có thông báo số 07/TB.TA liên quan đến sự việc, TAND quận Sơn Trà nhận định: “Quan hệ tranh chấp giữa nguyên đơn là ông Trương Đình Đức và bị đơn là bà Nguyễn Thị Túy Vân là giao dịch đặt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự và khoản 3, Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. 5 thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ký hiệu AP 114735, AP 114736, AP 114737 và AP 114741 tại khu dân cư An Cư 3 (phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng) do UBND TP. Đà Nẵng cấp ngày 29/4/2009 của bà Nguyễn Thị Túy Vân không phải là tài sản đang tranh chấp trong vụ án”.
Do vậy, TAND quận Sơn Trà không chấp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của ông Đức về việc “Cấm chuyển dịch về quyền tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”.
Một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Phân tích lý do từ chối áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Thẩm phán và Chánh án TAND quận Sơn Trà dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Hùng, Giám đốc công ty Luật CHD Law cho biết, trong văn bản trả lời khiếu nại của Chánh án TAND quận Sơn Trà khi đương sự khiếu nại (đây là quyết định cuối cùng) đã đưa ra lý do từ chối giải quyết khiếu nại là “do Hợp đồng không thể hiện sự thoả thuận là sau khi nhận cọc thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời gian giao tiền như thế nào”.
“Việc TAND quận Sơn Trà quy kết rằng “đây là thoả thuận đặt cọc ban đầu nhằm mục đích đảm bảo thực hiện việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tài sản đặt cọc ở đây là tiền cọc” là những nhận định thiếu căn cứ pháp lý, không đảm bảo sự thật khách quan của vụ việc”, Luật sư Hùng nhấn mạnh.
Lý giải về việc này, Luật sư Hùng cho rằng, thứ nhất, các quy định của pháp luật về dân sự, đất đai hiện hành không có bất kỳ quy định nào yêu cầu nội dung bắt buộc của Hợp đồng đặt cọc phải cụ thể như thế nào, hình thức hoặc biểu mẫu ra sao. Chỉ cần các bên thoả thuận và thấy rằng thoả thuận đó là đủ để ràng buộc các bên thực hiện thì đặt cọc đó có giá trị pháp lý, ràng buộc giữa các bên nhằm đảm bảo thực hiện được mục đích đặt cọc. Do vậy, việc Chánh án TAND đòi hỏi thoả thuận đặt cọc phải có các nội dung này là không đúng quy định của pháp luật, không tôn trọng thoả thuận của các bên và can thiệp vào giao dịch dân sự đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ hai, trong đơn khởi kiện ông Trương Đình Đức yêu cầu bị đơn (bà Tuý Vân) tiếp tục phải thực hiện đúng Hợp đồng chuyển nhượng có đặt cọc, tức là bà Tuý Vân phải ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Ông Đức không yêu cầu Toà buộc bị đơn trả cọc và bị phạt cọc. Do vậy, việc Thẩm phán, và Chánh án TAND quận Sơn Trà khẳng định đây là tranh chấp tài sản đặt cọc là sai về mặt bản chất, đánh tráo khái niệm không đúng với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Việc TAND quận Sơn Trà tiếp nhận, thụ lý đơn khởi kiện theo thông báo chuyển đơn từ TAND quận Hải Châu đã khẳng định rõ về đối tượng khởi kiện. Bởi lẽ, điểm c khoản 1, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy, việc xác định đối tượng khởi kiện trong văn bản giải quyết khiếu nại và việc thụ lý giải quyết vụ án của TAND quận Sơn Trà là không thống nhất trái với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Thứ ba, Hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc nêu rõ, mục đích cuối cùng của việc đặt cọc là để chuyển nhượng các lô đất mà bà Vân hứa bán. Do vậy, không thể tách bạch 5 lô đất này ra khỏi thoả thuận, bởi lẽ việc đặt cọc là để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng 5 lô đất, và 5 lô đất là đối tượng của Hợp đồng cam kết chuyển nhượng để đặt cọc.
Đây là hai mệnh đề không thể tách bạch ra khi giải quyết vì nếu tách bạch ra thì nguyên đơn đặt cọc 2 tỉ để làm gì? 5 lô đất có mối quan hệ gì với số tiền đặt cọc 2 tỉ của ông Đức cho bà Vân? Và việc chuyển nhượng 5 lô đất lấy gì để đảm bảo các bên sẽ tuân thủ nội dung thoả thuận ban đầu nếu không có việc đặt cọc. Do vậy có thể khẳng định 5 lô đất được nêu trong Hợp đồng đặt cọc là đối tượng có mối liên quan trực tiếp với số tiền đặt cọc.
Cuối cùng, theo quy định của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2020 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thì việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của nguyên đơn trong trường hợp này không thuộc một trong các trường hợp không áp dụng biện biện pháp cấm chuyển dịch tài sản quy định tại khoản 2, Điều 4 đó là: Tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời là bên nhận bảo đảm; và tài sản đã được tổ chức bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.
Theo Luật sư Hùng, tại thời điểm nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn thì bị đơn đã tiến hành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba. Đây là căn cứ quan trọng chứng minh người đang chiếm giữ hoặc giữ tài sản đang tranh chấp chuyển dịch quyền về tài sản phù hợp với quy định tại Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hơn nữa, như đã phân tích ở trên, đối tượng của Hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc là 5 lô đất, nói cách khác 5 lô đất này là đối tượng có liên quan trực tiếp đến vụ án đang được Toà án giải quyết.
“Việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của ông Trương Đình Đức trong trường hợp này là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật cần được xem xét, chấp thuận để đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên”, Luật sư Hùng khẳng định.
Từ đó, dư luận cũng đặt dấu hỏi là nếu việc từ chối áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND quận Sơn Trà dẫn đến việc tài sản bị tẩu tán, việc thi hành án bản án không đảm bảo thì ai sẽ là người phải chịu trách nhiệm, trách nhiệm đến đâu?
PV
