Ảnh minh họa.
Khi nói đến việc kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, chung cư mini đã trở thành một xu hướng phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Nhờ vào những điểm nổi bật nên chung cư mini đã tạo ra một cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho nhiều cá nhân và tổ chức, đặc biệt cho những người ở đô thị, có quỹ đất, muốn tạo thêm thu nhập. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra một loạt thách thức liên quan đến thuế và vấn đề quản lý thuế đối với những người kinh doanh trong loại hình này. Bởi trên thực tế phần lớn các hoạt động rao bán, cho thuê là không có hợp đồng nên dẫn đến việc rất khó quản lý vấn đề thu nhập của những người chủ của loại hình chung cư mini này.
Đối với các cá nhân khi tham gia vào việc kinh doanh thì trách nhiệm về thuế đối với nhà nước luôn là một trong những yếu tố quan trọng, nhưng đó cũng là điều làm họ ái ngại nhất nên cũng có nhiều người tìm cách trốn để không phải đóng thuế. Chính vì vậy trong bài viết này, tác giả sẽ đi vào chi tiết về vấn đề này và tìm hiểu về trách nhiệm, nghĩa vụ nộp thuế đối với các cá nhân kinh doanh loại hình chung cư mini.
Chung cư mini đang rất phát triển trong thời gian vừa qua
Trước hết, cần hiểu rõ về khái niệm "chung cư mini" và tại sao nó trở thành một lĩnh vực kinh doanh phát triển mạnh mẽ.
Hiện nay, vẫn chưa có quy định về khái niệm của loại hình này nhưng có thể hiểu đơn giản chung cư mini là những căn hộ có diện tích nhỏ, thường dưới 50m2, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ theo kiểu khép kín (phòng ở, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) được thiết kế để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân ở các đô thị lớn. Bởi, sự gia tăng của số lượng người dân di cư từ các vùng nông thôn vào thành thị nổi bật là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã tạo ra nhu cầu cao cho những căn hộ nhỏ gọn và giá rẻ như chung cư mini.
Chung cư mini thường nằm ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố hoặc các khu vực công nghiệp, giúp người dân tiết kiệm thời gian và tiền bạc trong việc di chuyển. Bên cạnh đó, giá của các chung cư mini khá rẻ hợp với tài chính của nhiều gia đình, chỉ cần một số tiền nhỏ các gia đình đã có chỗ ở nhanh chóng không phải chờ lâu như các căn hộ dự án. Điều này đã tạo ra một thị trường đầy tiềm năng nên nhiều cá nhân kinh doanh đã nhận thấy và tham gia khiến cho loại hình chung cư mini này ngày càng phát triển.
Tuy nhiên, việc kinh doanh chung cư mini không chỉ đơn giản như vậy, mà việc đó còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý, trong đó vấn đề về thuế đóng một vai trò quan trọng.
Trách nhiệm đóng thuế của những người kinh doanh chung cư mini
Về bản chất, hình thức cho thuê, rao bán căn hộ chung cư chính là hoạt động kinh doanh và cho thuê tài sản. Do đó, những người kinh doanh phải đóng thuế dựa trên tổng thu nhập trong năm dương lịch theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC về hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Theo đó người kinh doanh loại hình chung cư mini này phải đóng các loại thuế như:
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Đối với cá nhân kinh doanh chung cư mini, thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế quan trọng. Thuế này được tính dựa trên thu nhập chịu thuế của cá nhân từ việc kinh doanh. Việc xác định số thuế phải đóng có thể phức tạp do nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thu nhập, chi phí, và các khoản giảm trừ. Trường hợp bên cho thuê là Công ty thì Công ty phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế giá trị gia tăng (VAT): Nếu cá nhân kinh doanh chung cư mini cho thuê dưới hình thức dịch vụ, họ cần xem xét về thuế GTGT. Trong trường hợp này, cá nhân phải đăng ký và nộp thuế GTGT cho những khoản thuê được. Điều này đòi hỏi họ phải lập sổ sách kế toán rõ ràng và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thuế GTGT.
Về nguyên tắc tính thuế theo Điều 4 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì nguyên tắc tính thuế đối với cá nhân kinh doanh loại hình chung cư mini được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch (tính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế GTGT. Còn trong trường hợp doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT. Khi đó, cá nhân kinh doanh phải nộp 5% thuế TNCN đối với dịch vụ cho thuê chung cư mini và 5% thuế GTGT từ lợi nhuận phát sinh từ dịch vụ cho thuê hoặc bán chung cư mini.
Những thách thức trong việc quản lý, thu thuế đối với loại hình chung cư mini
Hiện nay, các chung cư mini được rao bán chủ yếu là giấy tờ viết tay hoặc cho thuê trực tiếp. Một trong những hình thức mới xuất hiện đó là các công ty thuê lại của người dân và sau đó sửa sang lại cho người sử dụng thuê. Phần lớn giữa người cho thuê và người thuê là không lập thành hợp đồng. Đây là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn cho các cơ quan trong việc quản lý thu thuế đối với những cá nhân kinh doanh loại hình chung cư mini.
Đối với những cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công chủ yếu thực hiện thu thuế thu nhập cá nhân thông qua tổ chức, chi trả thu nhập. Tuy nhiên, những cá nhân này còn có các nguồn thu nhập khác nhưng không tổng hợp chung vào thu nhập chung của cá nhân để tính thuế thu nhập cũng như quyết toán thuế thu nhập cá nhân. Công tác quản lý thu thuế thu nhập cá nhân thực chất cũng chỉ dựa trên cơ sở tự khai là chính, còn với những đôi tượng hành nghề tự do thì chưa có biện pháp quản lý triệt để.
Nếu những người đó không tự nguyện khai trong quá trình nộp thuế thì cũng không thể biết chính xác được về nguồn thu này. Bên cạnh đó, các chung cư mini được rao bán chủ yếu là giấy tờ viết tay hoặc cho thuê trực tiếp, phần lớn là không có hợp đồng nên cũng dẫn đến việc khó kiểm soát, truy thu. Bởi hợp đồng là yếu tố quan trọng chứng minh rằng những người đó có hoạt động cho thuê hay bán chung cư mini và có thu nhập từ hoạt động đó, cũng như biết được rằng mỗi tháng thì họ thu được bao nhiêu để từ đó có căn cứ tính thuế đối với những cá nhân này.
Giải pháp cho vấn đề quản lý thu thuế đối với những cá nhân kinh doanh loại hình chung cư mini
Thứ nhất, cần nâng cao hiệu quả quản lý thuế đối với những cá nhân kinh doanh loại hình chung cư mini trên địa bàn. Cần có nhiều biện pháp tăng cường công tác quản lý cũng như có sự phối hợp giữa những cơ quan thuế và chính quyền địa phương để quản lý các chung cư mini cũng như chủ đầu tư hay chủ sở hữu các chung cư mini trên địa bàn để từ đó tiến hành kiểm tra, quản lý chặt chẽ vấn đề đóng thuế đối với những cá nhân đó.
Thứ hai, cần quy định về việc thuê, bán các căn hộ của chung cư mini phải có hợp đồng bằng văn bản. Hợp đồng nên ghi rõ mọi điều khoản về thuê, bao gồm giá thuê, thời gian thuê, quyền và trách nhiệm của cả hai bên. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường minh bạch tạo thuận lợi cho việc quản lý thu nhập của người cho thuê thông qua hợp đồng, bên cạnh đó cũng giảm khả năng xảy ra xung đột.
Ngoài ra, cần tăng cường công tác tuyên truyền, hỗ trợ hướng dẫn người nộp thuế tự kê khai chịu trách nhiệm. Đồng thời, hoàn thiện quy định, chính sách pháp luật về thuế để tăng cường khả năng trách nhiệm của những cá nhân kinh doanh chung cư mini trong việc khai thuế, nộp thuế...
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SB Law
