Ảnh minh họa.
Một trong những điểm mới là quy định về cho thuê bất động sản để đảm bảo tính minh bạch, giảm thiểu tranh chấp liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại khoản 1, Điều 3, khái niệm kinh doanh bất động sản nêu rõ: “Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản”.
Hoạt động cho thuê bất động sản là một trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua bỏ vốn để tạo lập nhà ở nhằm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng.
Để thực hiện hoạt động cho thuê bất động sản cần đáp ứng quy định pháp luật về điều kiện cho thuê bất động sản cần đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính phủ quy định chi tiết; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với cá nhân khi cho thuê bất động sản phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thành lập doanh nghiệp, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo tỉ lệ dư nợ tín dụng.
Luật Kinh doanh bất động sản tại khoản 1, Điều 10, quy định về hình thức kinh doanh bất động sản như sau:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê; đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại; g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. |
Đối với hình thức thuê mua, thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại Điều 11 cũng quy định về yêu cầu đối với dự án bất động sản:
- Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
- Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở
Căn cứ theo quy định trên đối với dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tuân thủ giấy phép xây dựng, ngoài ra còn phải đáp ứng quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3, Điều này; không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e, khoản 1, Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này; có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
Kinh doanh bất động sản cho thuê là một lĩnh vực hấp dẫn, mang lại nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, việc kinh doanh này cũng đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về các vấn đề pháp lý và thực tiễn để đảm bảo hoạt động diễn ra tuân thủ quy định của pháp luật.
Trong thời gần đây, một số chủ đầu tư của căn hộ cho thuê gọi “chung cư mini” có để xảy ra vi phạm an toàn cháy nổ, việc quản lý bất động sản cho thuê này hiện nay gặp bất cập, do các phòng, căn hộ nhỏ đều được trưng dụng từ các phòng tách nhỏ từ các hộ gia đình. Để lập lại trật tự xây dựng và ngăn chặn nguy cơ cháy nổ, cần xem xét lại các quy định về quản lý đặc biệt là quản lý đăng ký kinh doanh đối với nhà trọ, căn hộ cho thuê lại. Một vấn đề cần quản lý giấy phép xây dựng các căn nhà kinh doanh cho thuê căn hộ hiện nay có hiện tượng xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian,… để có thể tự do mua bán, chuyển nhượng.
Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch thuê bất động sản các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở.
Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật
Các bên cho thuê, bên thuê còn cần lưu ý về quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây: yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây ra; quyền khác theo hợp đồng.
Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây: yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật; yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng; quyền khác theo hợp đồng.
Đối với bên thuê được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Ngoài các nghĩa vụ quy định nêu trên, bên mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu tư có các nghĩa vụ sau đây: đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật; tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý vận hành công trình xây dựng được áp dụng đối với công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật; tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật trong sở hữu, quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Với các quy định trong việc cho thuê, thuê mua bất động sản cần đáp ứng quy định về điều kiện kinh doanh, quy định về quyền và nghĩa vụ các bên, ký kết hợp đồng khi thực hiện cho thuê, thuê mua đối với kinh doanh bất động sản.
Thạc sĩ, Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO
Công ty Luật TNHH Đức An
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
