Ảnh minh họa.
I. Khái quát chung về nhà chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Khái niệm nhà chung cư
Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: 1) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; 2) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; 3) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của chung cư bao gồm: 1) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; 2) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; 3) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; 4) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định của pháp luật”.
Trường hợp nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý theo quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 99, Luật Nhà ở 2014.
Dựa trên các quy định pháp luật về xây dựng hiện hành thì công trình có thời hạn sử dụng nhất định được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.
Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Còn thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.
Bên cạnh đó, tại điểm 2.3.1 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD) cũng quy định tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Đến hạn sử dụng của công trình, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư cần có thông báo và kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có biện pháp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý theo quy định. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục sử dụng hoặc cải tạo, phá dỡ công trình…).
II. Đánh giá phương án đề xuất của Bộ Xây dựng về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
1. Đề xuất của Bộ Xây dựng chưa thực sự phù hợp về tính pháp lý
Việc Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất đối với thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư là chưa thực sự hợp lý bởi những lí do sau:
Thứ nhất, nhà ở là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của công dân. Căn cứ khoản 1, Điều 22; khoản 1, Điều 32, Hiến pháp năm 2013 quy định công dân có quyền sở hữu về nhà ở. Có thể thấy Hiến pháp là luật cơ bản, có hiệu lực pháp lý cao nhất, mọi văn bản pháp luật khác đều phải phù hợp với Hiến pháp. Việc đưa ra đề xuất đối với thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp với tinh thần xây dựng Hiến pháp. Đồng thời đi ngược lại với tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.
Thứ hai, quyền sở hữu tài sản được quy định là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh về các quan hệ tài sản. Với mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có luật chuyên ngành điều chỉnh về loại tài sản đó. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không được trái với quy định chung về sở hữu tài sản theo BLDS 2015.
Ngoài ra, khoản 3, Điều 237, Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định “quyền sở hữu tài sản sẽ chấm dứt khi tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy”. Như vậy, trong trường hợp thời hạn sử dụng của công trình hết hạn, không được gia hạn nhưng công trình chưa bị phá hủy và vẫn tồn tại thì quyền sở hữu đối với tài sản của người dân không thể bị chấm dứt vì tài sản vẫn hiện hữu. Việc ra quy định chấm dứt quyền sở hữu khi thời hạn sử dụng công trình hết hạn trong khi công trình chưa bị phá hủy sẽ gây khó khăn không chỉ cho người dân mà còn ảnh hưởng lớn đến công tác di dời, thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư. Ngoài ra, còn tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phát sinh thêm thủ tục hành chính như kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, đồng thời tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.
Thứ ba, Nhà nước luôn công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của công dân. Khoản 3, Điều 59, Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.
Điều 5, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu. Quyền sở hữu về tài sản chỉ bị hạn chế trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư theo giá thị trường. Vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng là chưa đảm bảo về tính pháp lý đối với quyền sở hữu tài sản.
2. Quy định thời hạn sở hữu với một loại hình nhà ở chưa đảm bảo tính đồng bộ
Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định một số loại hình nhà ở như: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội,…
Thứ nhất, xét quy định về thời hạn sở hữu với một loại công trình. Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng thì thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.
Bên cạnh đó, tại điểm 2.3.1 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD) cũng quy định tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Đến hạn sử dụng của công trình, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư cần có thông báo và kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có biện pháp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý theo quy định. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến những phương án xử lý như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…
Với cách hiểu trên, theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ: Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm; Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Tức là, đối với nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25-50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 08-24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50 năm đến 100 năm. Nhà chung cư có từ 02-07 tầng (công trình cấp III) thì chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm…
Tùy theo đặc điểm về chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn xây dựng để phân cấp các công trình xây dựng. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Không chỉ đối với nhà chung cư mà nhà ở riêng lẻ cũng có quy định phân cấp công trình xây dựng gắn với niên hạn sử dụng để đảm bảo tính an toàn của công trình và người sử dụng công trình. Nếu quy định thời hạn sở hữu công trình chung cư gắn với niên hạn sử dụng mà với công trình nhà ở riêng lẻ lại không thì không đảm bảo tính đồng bộ.
Thứ hai, xét về quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Khoản 1, Điều 30, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến nghịch lý quyền sở hữu nhà chung cư bị lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả tình huống đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, phương án đề xuất của Bộ Xây dựng chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.
Thứ ba, việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà phố gắn liền với đất ở được công nhận sở hữu không xác định thời hạn. Trong khi đó nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Quy định này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng đồng thời gây trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, chưa phù hợp với chủ trương của Nhà nước về phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật.
Ngoài ra, còn tạo ra sự không công bằng với những người mua căn hộ chung cư sau khi Luật nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, bởi họ cũng mua nhà nhưng lại áp dụng các quy định khác nhau.
Thứ tư, phương án Bộ Xây dựng đề xuất chưa làm rõ được chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng chung cư nhằm mục đích sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư. Từ đó dễ dẫn đến nhầm lẫn khái niệm, gây tranh chấp về sau.
Thứ năm, việc đề xuất thời hạn sở hữu chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình không bảo đảm tính hợp pháp, tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật, có thể gây nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định trong Luật Xây dựng. Bởi mọi công trình xây dựng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng bảo trì công trình. Tuy nhiên, không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau. Thực tế cho thấy, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Tóm lại, việc xây dựng luật phải đảm bảo tính đồng bộ, không chắp vá. Lợi ích của người dân cần được quan tâm hàng đầu chứ không phải chỉ có lợi cho hoạt động quản lý. Vấn đề cốt lõi cần phải giải quyết là xử lý các chung cư cũ, hỏng, xuống cấp. Do đó, cần có cơ chế để thu xếp nguồn vốn và tạo động lực cho đầu tư xây mới, cải tạo, sửa chữa chứ không phải triệt tiêu quyền sở hữu của người dân là giải quyết được. Vì ngoài quyền sở hữu nhà, người dân vẫn có chung quyền sử dụng đất. Nếu không có giải pháp phù hợp, thỏa đáng cho người dân thì những vướng mắc, khó khăn sẽ vẫn mãi còn đó, không thể triệt tiêu.
3. Cần lường trước những tác động của việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cứ tới thị trường bất động sản
Việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đối với giá nhà chung cư và gián tiếp tác động tới các loại hình nhà ở khác.
Thứ nhất, nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở, kéo theo giá biệt thự, nhà phố và các chung cư cũ bị đẩy lên cao. Hiện nay, Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh, mật độ dân cư dày đặc và đang khuyến khích phát triển đô thị cao tầng. Thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới định hình trong một thập niên trở lại đây. Do đó, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn có thể khiến thị trường căn hộ bị suy giảm. Ngoài ra, nếu chính sách này được áp dụng có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Thứ hai, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư còn gây ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng do không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn. Vì đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu. Việc mua và giữ bất động sản được coi như là một kênh đầu tư vừa có ý nghĩa bảo toàn giá trị đồng thời làm tăng giá trị tích lũy vì giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên, càng để lâu càng có giá trị. Đây là một trong những yếu tố làm giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là cao hơn mức thu nhập nhưng mọi người vẫn muốn mua và sở hữu động sản thay vì lựa chọn phương án thuê nhà ở để phù hợp với nhu cầu mà chi phí kinh tế có thể thấp hơn đi mua.
Thứ ba, tâm lý khách hàng có sự thay đổi dẫn đến thị trường bất động sản bị xáo trộn, ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vì khó bán sản phẩm.
Thứ tư, nếu quy định chung cư sở hữu có thời hạn, các cơ quan quản lý sẽ là người được hưởng nhiều lợi ích nhất do thuận tiện trong hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Chính sách đó đồng thời giúp Nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu.
III. Góp ý và đề xuất
1. Vận dụng các nguyên tắc xây dựng luật một cách phù hợp
Thứ nhất, việc sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở cần đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật và phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Thứ hai, Nhà nước cần lắng nghe, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp được thể hiện ý chí, nguyện vọng của mình trong quá trình tham gia vào công việc xây dựng, sửa đổi, bổ sung luật trên tinh thần tự nguyện, thống nhất, từ đó phát huy đầy đủ quyền làm chủ của nhân dân.
Thứ ba, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở cần cân nhắc đến lợi ích của các đối tượng mà văn bản pháp luật điều chỉnh. Hoàn thiện cơ chế xây dựng Luật Nhà ở nhằm giải quyết những vấn đề vướng mắc từ đó thúc đẩy việc phát triển, quản lý, tăng nguồn cung nhà ở. Cân nhắc các lợi ích trong việc xây dựng pháp luật sẽ tránh được những rủi ro, mâu thuẫn, phủ nhận lẫn nhau, bảo đảm sự công bằng, giúp xã hội ổn định và phát triển.
Thứ tư, cần đảm bảo tính khả thi của các quy định pháp luật trên thực tế. Có sự thống nhất về nội dung giữa quy định trong dự thảo với các luật, nghị quyết hiện hành; sự thống nhất về nội dung giữa các quy định trong dự thảo với nhau, và có sự thống nhất về kỹ thuật văn bản. Tránh sự mâu thuẫn chồng chéo, sai phạm ở nội dung và hình thức của văn bản pháp luật.
2. Giữ nguyên quy định hiện hành về thời hạn sở hữu và bổ sung các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, đầu tư, xây mới với chung cư hết niên hạn sử dụng
Thứ nhất, tiếp tục giữ nguyên chính sách của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn.
Thứ hai, cần quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ..
Thứ ba, nên tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cơ có thời hạn còn sử dụng đất vẫn lâu dài, khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì Bộ Xây dựng xây dựng cần quy định cụ thể.
Thứ tư, tất cả tài sản đều có thời hạn sử dụng. Do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm đánh giá nhà chung cư còn tiếp tục ở được hay không. Nếu cần phải sửa chữa hay xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Vì vậy, các chính sách về việc đền bù, di dời, hỗ trợ người dân cũng cần phải làm rõ.
IV. Kết luận
Có thể thấy, Luật Nhà ở hiện nay được cả xã hội quan tâm vì là nhu cầu thiết thực, là quyền của người dân. Nhà nước đã có sự quan tâm kịp thời và cần thiết đối với việc quản lý và sử dụng chung cư, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân, tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Bộ Xây dựng đã liên tục có những văn bản pháp luật được chỉnh lí, bổ sung để cập nhật tình hình thực tế như: Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 áp dụng với nhà chung cư có mục đích để ở và sử dụng hỗn hợp vào các mục đích khác; Thông tư số 02/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Thay đổi Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD; Mới đây là Thông tư 07/2021/TT-BXD, tiếp tục sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD. Văn bản số 05/VBHN-BXD thay thế cho văn bản 04/VBHN-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP,… Việc sửa đổi luật nhằm giải quyết những bất cập và quy định rõ nội dung để dễ thực hiện đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan tránh chồng chéo trong thực thi.
Đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì trong thời gian vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 trong đó đã quy định nhiều cơ chế, chính sách mới nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương có nhà chung cư cũ thuộc diện cải tạo xây dựng. Đây là chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.
Việc đưa quy định thời hạn sử dụng chung cư vào dự thảo Luật nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp không giải quyết được vấn đề thực trạng. Quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không hề gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp. Cơ quan quản lý chưa có những cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư tốt hơn nơi ở cũ cho chủ sở hữu nhà chung cư cũng như các chính sách thúc đẩy, thu hút nguồn vốn, tạo động lực cho các nhà đầu tư tham gia vào cải tạo chung cư cũ.
Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình. Đồng thời khuyến khích các loại hình dự án xây nhà ở cho thuê như kết hợp truyền thông định hướng và cơ chế đãi ngộ trong thực hiện đầu tư dự án; nâng cao thu nhập người dân có năng lực tài chính mua nhà; kiểm soát giá nhà ở phù hợp mức thu nhập người dân…
TRẦN VŨ NHIẾP ĐAM-PHẠM THỊ PHƯƠNG THẢO
Công ty Cổ phần Tư vấn, Đầu tư và Xây dựng Việt Vương.
Một số điểm mới trong Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 về quản lý chất thải rắn sinh hoạt
