Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Sẽ tác động tích cực đến quản lý, sử dụng nhà ở chung cư

Ảnh minh họa.

Nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều gia đình vì đô thị ít quỹ đất ở mà số lượng người dân tập trung về các thành phố lớn để sinh sống và làm việc ngày càng đông. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 2) đã quy định tại chương II mục mục 4 gồm 4 điều bổ sung từ Điều 27 đến Điều 30 về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong đó có quy định về phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.

Dựa trên các quy định pháp luật về xây dựng hiện hành thì công trình có thời hạn sử dụng nhất định được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Cụ thể, theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP tại khoản 15 Điều 2: “Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng. Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình”.

Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Còn thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Theo Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất,...), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25÷50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 08÷24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50-100 năm; nhà chung cư có từ 2÷7 tầng (công trình cấp III) chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm.

Niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây: Nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Tuy nhiên, trên thực căn hộ chung cư thường không có cấp 3, cấp 4 nên có thể hiểu thời hạn căn hộ chung cư từ 50 năm trở lên. Khi hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Dự thảo Luật Nhà ở đưa quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người và sự an toàn của người dân và kinh tế xã hội. Do đó, Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân như xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại để an toàn cho việc sử dụng căn hộ. 

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, căn hộ chung cư sẽ được xác định thời hạn sử dụng, nếu chung cư hết hạn sử dụng thì sẽ được kiểm định. Trường hợp công trình vẫn đảm bảo thì tiếp tục gia hạn thêm thời gian để người dân sử dụng. Nếu dự thảo được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm sẽ được thúc đẩy do thực tế khi thực hiện cải tạo chung cư cũ việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó khăn nên việc thống nhất sửa rất khó. Ngoài ra, các tòa nhà chung cư được xây dựng không thể bền mãi theo thời gian. Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, hiện có khoảng 1557 chung cư cũ, được xây dựng từ những năm 1960-1990, nhiều chung cư đã hết niên hạn sử dụng, trong đó có tới 200 chung cư cấp C (cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường); 6 nhà cấp D (phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay vì có nguy cơ sập đổ). Nên việc quy định rõ ràng thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ giúp giải quyết khó khăn trong việc kiểm định và sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư.

Trên thế giới như ở Singapore cũng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với nhà ở bình dân thời hạn đến 50 năm. Sau này khi các công trình ngày càng tốt lên thì nhà nước nhà nước kéo dài thời hạn này lên mức 99 năm. Tại Trung Quốc, hiến pháp quy định không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Thay vào đó, tùy mục đích sử dụng, nhà nước khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm).

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư cũng cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Trong dự thảo Luật Nhà ở đang lấy ý kiến chưa nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm. Nếu chung cư còn đủ điều kiện sử dụng sẽ được gia hạn thời gian sở hữu. 

Từ đó, có thể xác định 02 phương hướng:

- Trường hợp 1 là khi hết thời hạn sở hữu, nếu căn hộ chung cư đáp ứng được các điều kiện để tiếp tục sử dụng, sửa chữa, cải tạo, thì có thể gia hạn việc sở hữu căn hộ chung cư.

- Trường hợp 2 là khi căn hộ chung cư hết thời hạn sở hữu mà phải phá dỡ thì trường hợp nếu theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Có thể thấy, nếu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 2) được thông qua thì việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có nhiều tác động tích cực đến quản lý, sử dụng nhà ở chung cư trong thời gian tới. Về phía cơ quản lý Nhà nước sẽ có thể xây dựng được bộ khung chi tiết về quy định chất lượng căn hộ chung cư và việc kiểm định chất lượng căn hộ chung cư sẽ được thực hiện một cách chặt chẽ. Về phía chủ đầu tư, việc sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư xuống cấp sẽ được tiến hành thuận tiện hơn theo đúng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng có nhiều tác động tích cực đến người dân. Quy định về thời hạn căn hộ chung cư có thể tác động đến giá nhà, từ đó giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn. Khi căn hộ chung cư hết thời hạn thì người sở hữu căn hộ chung cư vẫn có thể được gia hạn thời gian sử dụng hoặc được hỗ trợ bồi thường tái định cư.

Do đó, việc xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là bước tiến bộ của Dự thảo luật nhà ở.

Thạc sĩ, Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO

Công ty luật TNHH Đức An

Cần quy định rõ ràng, đầy đủ và toàn diện hơn đối với mỗi hình thức sở hữu chung cư