Từ ngày 01/01/2021, hàng loạt văn bản pháp luật mới liên quan đến các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản… sẽ chính thức có hiệu lực, gồm:
- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 (“Luật Đầu tư 2020”) nhằm thay thế Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014 (“Luật Đầu tư 2014”);
- Luật Nhà ở số số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật: Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019; Luật Đầu tư 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng;
- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 và Luật Đầu tư 2020;
- Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc 2019 và Luật Đầu tư 2020;
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
Những quy định mới trong các đạo luật trên đây và các Nghị định hướng dẫn thi hành sẽ dẫn đến một số thay đổi trong quy trình lập, đề xuất và thực hiện các dự án đầu tư. Nhằm giúp nhà đầu tư nắm được và thực hiện, dưới đây là cập nhật và giới thiệu khái quát một số điểm mới trong quy trình thực hiện đối với dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tổng quan về quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Hiện tại, chưa có đạo luật nào quy định một cách đầy đủ và thống nhất về quy trình thực hiện dự án đầu tư, mà các bước thủ tục liên quan được quy định riêng rẽ trong các văn bản pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Trên thực tế, cũng rất khó để đưa ra một quy trình thống nhất áp dụng chung cho các dự án. Ngược lại, tùy thuộc vào tính chất, lĩnh vực, quy mô đầu tư, hiện trạng về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất… mà mỗi dự án sẽ được thực hiện theo các bước, thủ tục khác nhau.
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế, có thể khái quát quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm các bước chủ yếu sau đây:
Chi tiết các bước chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư
1. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, phân khu đô thị
Theo quy định hiện hành, việc đề xuất dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỉ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỉ lệ 1/2.000 hoặc tỉ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có). Do đó, trường hợp dự án đề xuất chưa có trong các kế hoạch, quy hoạch trên thì cần thực hiện điều chỉnh, bổ sung các kế hoạch, quy hoạch trên.
Đối với dự án phân khu xây dựng khu chức năng, Điều 34 Luật Xây dựng 2020 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018) giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn, không còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu theo Điều 34 Luật Xây dựng 2014.
Theo quy định hiện hành, nhiệm vụ lập quy hoạch thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ quy hoạch chi tiết xây dựng đối với dự án đầu tư đã được giao cho chủ đầu tư dự án tổ chức lập theo Điều 24.3 Luật Đầu tư), nhưng trên thực tế, nhà đầu tư vẫn có thể chủ động đề xuất xin được tài trợ kinh phí hoặc tài trợ sản phẩm quy hoạch với điều kiện là việc lựa chọn tổ chức lập quy hoạch phải phù hợp với quy định của Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu và quy định về lấy ý kiến trong quá trình lập quy hoạch, thẩm định, phê duyệt và công bố quy hoạch.
Tuy nhiên, việc nhà đầu tư tài trợ kinh phí lập quy hoạch/sản phẩm quy hoạch không phải là cơ sở, căn cứ xác lập quyền đầu tư dự án của nhà đầu tư. Việc tài trợ kinh phí lập quy hoạch, sản phẩm quy hoạch đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Công văn số 5132/BXD-QHKT ngày 22/10/2020.
Đối với các dự án xây dựng nhà ở: Đề xuất dự án còn phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương trong từng giai đoạn. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở.
Như vậy, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự án. Trong đó, UBND cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.
* Các hình thức phát triển nhà ở và phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 đã được điều chỉnh lại theo hướng phân loại rõ ràng và chi tiết hơn để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó bổ sung hình thức phát triển nhà ở trong khu đô thị và quy định rõ ràng hơn về 02 hình thức còn lại, gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở (i); Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (ii); và Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (iii).
Luật Xây dựng 2020 có một số điều chỉnh liên quan đến dự án khu đô thị, nhà ở như sau:
Bổ sung khái niệm “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” tại điểm đ khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, đồng thời quy định chi tiết theo hướng tăng cường kiểm soát khâu thẩm định dự án và bàn giao công trình, dự án để đảm bảo tính chất đặc thù về yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng của loại dự án này.
Bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng và chỉ giữ lại khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Nhà ở để đảm bảo khắc phục sự không thống nhất trong các quy định cũ.
Chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạc sử dụng đất: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Điều 33. Luật Đầu tư 2020) nên trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định. Cụ thể:
Đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác thì phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Lâm nghiệp 2017.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì trong quá trình xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc/và lập quy hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao trước khi quyết định.
2. Lập đề xuất dự án đầu tư/Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
Theo quy định hiện hành, dự án đầu tư có thể do nhà đầu tư đề xuất hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập. So sánh sự khác nhau trong nội dung đề xuất của nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đầu tư hiện hành như sau:
Các dự án thuộc trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi theo Điều 52 Luật Xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư (dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định).
Lưu ý: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A thì Luật Xây dựng 2020 còn bổ sung những dự án sau đây phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:
Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;
Dự án khác do người quyết định đầu tư quyết định.
3. Chấp thuận chủ trương đầu tư
Luật Đầu tư 2020 đã không còn sử dụng thuật ngữ “Quyết định chủ trương đầu tư” mà thay bằng thuật ngữ “Chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời có một số quy định mới về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế sự chồng chéo và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho các địa phương. Cụ thể như sau:
Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 UBND cấp tỉnh trở lên (khoản 3 Điều 31).
Thu hẹp phạm vi các dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng loại bỏ dự án sản xuất thuốc lá điếu (được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2014), bỏ giới hạn các dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỉ đồng trở lên phải trình Thủ tướng (được quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật đầu tư 2014).
Bãi bỏ thủ tục 02 bước lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ (tại cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh và Bộ Kế hoạch đầu tư), quy định thống nhất một đầu mối tiếp nhận và thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư là Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Điều 35).
Phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số dự án phù hợp với quy hoạch (trong đó có dự án có tổng vốn trên 5.000 tỉ đồng), dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh sân golf (điểm c khoản 1 Điều 32). Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; ven biển, khu vực khác có anh hưởng đến quốc phòng, an ninh để phù hợp với các quy định tương ứng của Luật Đất đai (điểm d khoản 1 Điều 32)...
Bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống nhất điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của các đối tượng này theo quy đinh của Luật Đất đai (điểm a khoản 1 Điều 32).
Quy định Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dối với các dự án thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt (khoản 2 Điều 31).
* Đối với các dự án xây dựng nhà ở:
Theo các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014 thì các dự án xây dựng nhà ở thực hiện theo 03 loại thủ tục chấp thuận đầu tư, gồm:
Thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, “Chấp thuận chủ trương đầu tư”: theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2014 thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2014. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Thủ tục “Chấp thuận đầu tư”: theo quy định tại Điều 20 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thì sau khi hoàn thành thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh đề nghị chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án. Quyết định chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền là cơ sở pháp lý để thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (ban hành sau Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) không có quy định các dự án xây dựng nhà ở phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn: Đối với những dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Những quy định chồng chéo về thủ tục chấp thuận đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở trên đây đã gây khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện. Để tháo gỡ vướng mắc này, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 như sau: “2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”. Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021, các dự án xây dựng nhà ở sẽ áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
4. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Sau khi dự án đầu tư được UBND cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng (trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư); chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị (khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP), cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định. Hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của nhà đầu tư đã được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Trong đó, Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2020 đã tháo gỡ các vướng mắc của Nghị định 30/2015/NĐ-CP bằng cách quy định rất chi tiết về 02 trường hợp:
Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu của HSMT, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định; giao cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện là bên mời thầu.
Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với quyết định lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
5. Hoàn thiện thủ tục về đất đai
Sau khi có Quyết định lựa chọn nhà đầu tư/ký kết hợp đồng thực hiện dự án, Nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng.
Riêng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án, Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ các vướng mắc của nhiều địa phương trong việc áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây. Cụ thể, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm: Đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Còn Nghị định 30 trước đó không quy định rõ dự án sau khi trúng đấu thầu thì nhà đầu tư có được giao đất hay không, trong khi theo luật Đất đai quy định về các căn cứ giao đất lại không có căn cứ vào kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nên việc đấu thầu theo Nghị định 30 trước đây mới chỉ có cơ sở để xác định nhà đầu tư của dự án, chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực hiện dự án, bởi vậy trên thực tế nhiều địa phương sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải quay sang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để có căn cứ giao đất cho Nhà đầu tư.
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện theo Điều 60.2 Nghị định 25/2020/NĐ-CP như sau:
Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt, mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án. Tiền bồi thường, giải thóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 13.3.2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 5.6 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP). Nội dung này đã được Tổng Cục Thuế hướng dẫn tại Công văn số 146/TCT-CS ngày 12/01/2017.
Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị mà nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho nhà nước. Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư (Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP).
* Kể từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ nhằm điều chỉnh Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm quy định hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa hướng dẫn chi tiết. Cụ thể: khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây: (i) Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; (ii) Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; và (iii) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà.
6. Lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, cấp phép xây dựng và triển khai thi công
Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 50 Luật Xây dựng 2020 và được hướng dẫn chi tiết tại Đièu 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP gồm ba giai đoạn:
Tóm lược các bước chi tiết như sau:
(1) Xin chấp thuận độ cao tĩnh không, thỏa thuận đấu nối hạ tầng
Tuỳ vào độ cao của công trình thuộc quy hoạch, thiết kế của dự án mà Chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận về quản lý độ cao công trình được quy định tại Nghị định 32/2016/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời Việt Nam. Văn bản của Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình là cơ sở để các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị, khu nhà ở cao tầng, khu hạ tầng kỹ thuật công nghiệp, khu kinh tế, khu đặc thù, khu công nghệ cao (Điều 8 Nghị định 32/2016/NĐ-CP).
(2) Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng:
Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư sau khi được phê duyệt dự án phải thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực dự án được giao đầu tư.
Theo khoản 17 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt. Tuy nhiên, khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch đã bãi bỏ quy định về Giấy phép quy hoạch đô thị và Chứng chỉ quy hoạch tại Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đồng thời, luật mới cũng bải bỏ quy định về chứng chỉ quy hoạch (Chứng chỉ quy hoạch là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt theo khoản 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009).
(3) Lập hồ sơ thiết kế công trình
Thiết kế xây dựng gồm các bước:
Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi);
Thiết kế cơ sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi);
Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.
Thiết kế xây dựng được thực hiện theo một hoặc nhiều bước tùy thuộc quy mô, tính chất, loại và cấp công trình xây dựng. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng:
Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
Thiết kế hai bước gồm gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng;
Thiết kế ba bước gồm gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp;
Thiết kế theo các bước khác (nếu có).
Thiết kế xây dựng phải được thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82, Điều 83 Luật Xây dựng.
Luật Xây dựng 2020 có điều chỉnh quan trọng liên quan đến thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, theo đó Chủ đầu tư một số loại công trình có quyền tự tổ chức thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, không bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thiết kế xây dựng tại Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng. Quyền, thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 56, 57 và 58 Luật Xây dựng 2020 và Chương II Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
(4) Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy
Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định tại Điều 13 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy, chữa cháy (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2021). Cụ thể:
Quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi tính chất sử dụng dự án, công trình, thiết kế phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy khi chế tạo mới hoặc hoán cải thuộc mọi nguồn vốn đầu tư phải tuân theo các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy. Việc lập đồ án quy hoạch, hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP phải do đơn vị có đủ điều kiện theo quy định thực hiện và phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.
Kết quả thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, thẩm định thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
Các đối tượng thuộc diện thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định chi tiết tại Nghị định số 136/2020/NĐ-CP.
(5) Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM)
Chủ dự án thuộc đối tượng quy định phải thực hiện đánh giá tác động môi trường tự mình hoặc thuê tổ chức tư vấn thực hiện đánh giá tác động môi trường và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường. Các dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường được quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2014, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường; và Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trường.
(6) Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công
Thẩm định thiết kế của chủ đầu tư theo khoản 1 Điều 82 Luật Xây dựng 2020 như sau:
Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở làm cơ sở phê duyệt, trừ trường hợp người quyết định đầu tư có quy định khác tại quyết định đầu tư xây dựng.
Đối với các bước thiết kế còn lại, chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát thiết kế theo quy định tại hợp đồng giữa chủ đầu tư với nhà thầu và quy định của pháp luật có liên quan.
Một số công trình phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở:
(i) Công trình sử dụng vốn đầu tư công;
(ii) Công trình sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công thuộc dự án có quy mô nhóm B trở lên hoặc công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng;
(iii) Công trình thuộc dự án PPP;
(iv) Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (khoản 1 Điều 83a Luật Xây dựng 2020)
Quy trình, thẩm quyền thẩm định thiết kế sau bước thiết kế cơ sở được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
(7) Xin cấp Giấy phép xây dựng
Ngoài Giấy phép xây dựng công trình, chủ đầu tư thực hiện các thủ tục lập và xin phê duyệt Báo cáo DTM của dự án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoàn tất hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, hồ sơ thiết kế cơ sở;….
Luật Xây dựng 2020 có một số điều chỉnh trong bước này như sau:
- Bổ sung quy định về những công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại Điều 1.11, trong đó các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng đáng chú ý gồm:
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Luật Xây dựng 2020 đã lược bỏ điều kiện “tổng diện tích sàn dưới 500m2”)
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
* Các công trình đã thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.
- Rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng công trình xuống còn 20 ngày (theo Luật Xây dựng 2014 là 30 ngày) và giữa nguyên thời gian cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 15 ngày.
- Bỏ điều kiện về đảm bảo đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình, nhưng bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
- Đối với các công trình phải thực hiện cấp phép xây dựng công trình thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (phân cấp việc thẩm định cho chủ đầu tư, một số nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng trong giai đoạn thẩm định thiết kế được xem xét tại bước cấp phép xây dựng).
- Toàn bộ thẩm quyền cấp phép xây dựng công trình đã được phân cấp cho địa phương theo quy định tại khoản 37 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.
(8) Thi công xây dựng công trình
Công trình trước khi được thi công xây dựng phải đáp ứng được các điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng, trong đó phải đảm bảo có: Giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định; có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn; được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; …
Việc tổ chức thi công xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
7. Kinh doanh, quản lý và vận hành
Điều kiện về kinh doanh, quản lý và vận hành dự án sau khi dự án đủ điều kiện hoàn công công trình xây dựng và nghiệm thu đưa vào hoạt động thực hiện theo các quy định chuyên ngành, phụ thuộc vào từng lĩnh vực đầu tư của dự án.
Thạc sĩ, Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Công ty Luật TNHH Vietthink
Nhận diện doanh nghiệp lừa đảo vay vốn ngân hàng để chiếm đoạt - Nguyên nhân và giải pháp ngăn chặn
