Tiến sĩ, Luật Sư Lê Ngọc Khánh, Công Ty Luật TGS.
Thay đổi căn bản từ Luật Đầu tư 2020
Trước đây, thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư được quy định tại Luật Đầu tư và trong cả các quy định của Luật Nhà ở, trong đó Luật Đầu tư được coi là “luật chung” và Luật Nhà ở và các quy định dưới luật liên quan là “luật chuyên ngành”, các dự án sẽ ưu tiên áp dụng các quy định tại Luật Nhà ở, còn không có quy định tại Luật Nhà ở thì sẽ áp dụng Luật Đầu tư.
Khi Luật Đầu tư 2020 ra đời, các quy định về xin chấp thuận chủ trương đầu tư đã được Luật này quy định cụ thể và có nhiều thay đổi, do đó các quy định cũ tại các quy định liên quan đều phải có sự thay đổi tương ứng. Do đó, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở đã được ra đời thay thế cho Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nhằm thống nhất các quy định về thủ tục thực hiện dự án nhà ở, tránh việc mâu thuẫn, không thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, và sự chồng chéo trong việc quản lý, chấp thuận các dự án nhà ở giữa cơ quan quản lý xây dựng và cơ quan quản lý về kế hoạch đầu tư.
Ngoài ra quy định về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng được thay đổi phù hợp với các quy định tại Luật Đầu tư năm 2020, thay đổi thủ tục từ việc “lựa chọn” sang “công nhận” chủ đầu tư.
Chỉ bãi bỏ điều luật, không bãi bỏ thủ tục
Việc trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Quyết định số 705 quy định về bãi bỏ các thủ tục: Chấp thuận chủ trương dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014; Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản 5 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản 6 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về bản chất không phải là bãi bỏ hoàn toàn thủ tục này mà chỉ quy định bãi bỏ điều luật quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, và các thủ tục này không còn thuộc thẩm quyền, trong phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ xây dựng nữa. Thủ tục này sẽ được thực hiện theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020, với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ sẽ trình hồ sơ tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư; dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì trình cho cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh.
Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư tại các Điều 34, 35, 36 Luật Đầu tư năm 2020 được quy định cụ thể và chi tiết về quy trình và thời hạn thực hiện từng bước của quy trình. Do đó, khi các thủ tục được quy định rõ ràng sẽ giúp cho các cơ quan dễ dàng quản lý, phân định rạch ròi trách nhiệm thực hiện từng quy trình và các nhà đầu tư sẽ hưởng lợi từ việc đỡ tốn công sức, rút ngắn thời gian và giảm bớt các chi phí khi thực hiện các thủ tục xin chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà ở,…
“Công nhận chủ đầu tư” – Định nghĩa chính xác về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở
Trong khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư của dự án và thủ tục phải thực hiện để được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án thì tại quy định mới của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã làm rõ ràng hơn về các khái niệm “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”, đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ là thống nhất của các cơ quan quản lý nhà nước.
Tại Điều 18 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, có thể phân ra thành 2 trường hợp: Nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án.
Với trường hợp đầu tiên, khi nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Còn với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” và đủ điều kiện quy đinh tại Điều 21 Luật Nhà ở thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Như vậy có thể thấy, Quyết định số 705/QĐ-BXD đã giúp thống nhất các quy định pháp luật, loại bỏ đi các trường hợp thực hiện thủ tục mang tính “hình thức” gây tốn kém chi phí và thời gian, công sức cho các nhà đầu tư.
Tiến sĩ, Luật sư LÊ NGỌC KHÁNH
Công Ty Luật TGS
Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định mới
