Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết quy định hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên. Theo đề xuất, người mua căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, căn thứ ba trở lên chỉ được vay 30%. Nhiều ý kiến lo ngại quy định này có thể xâm phạm quyền tài sản và tự do kinh doanh của người dân.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ nhóm người có nhu cầu ở thực.
Theo Luật sư, trước tiên cần khẳng định rõ: Quyền sở hữu tài sản hợp pháp, quyền tự do kinh doanh và quyền tiếp cận tín dụng là những quyền được Hiến pháp 2013 và pháp luật Việt Nam bảo vệ.
Tuy nhiên, dự thảo không cấm người dân sở hữu nhà ở thứ hai, thứ ba. Dự thảo chỉ điều chỉnh chính sách tín dụng, tức là Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết dòng vốn nhằm kiểm soát đầu cơ và giảm rủi ro tài chính. Đây là điều hợp hiến và phù hợp thông lệ quốc tế.
Chính sách tín dụng phân tầng không xâm phạm quyền sở hữu, mà hướng đến quản lý rủi ro hệ thống. Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh, thị trường bị chi phối bởi đầu cơ và thông tin quy hoạch, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ nhóm người có nhu cầu ở thực".
Theo Luật sư Trương Anh Tú, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu đồng bộ về nhà ở, việc xác định đâu là “căn nhà thứ hai” để áp dụng chính sách mà không bị lợi dụng hoặc áp dụng sai là thách thức lớn nhất khi triển khai.
Dù Nghị định 94/2024/NĐ-CP đã đặt nền móng cho việc số hóa và liên thông dữ liệu nhà ở, nhưng việc thực thi còn nhiều hạn chế. Để xác định chính xác người mua căn thứ hai, cần tích hợp dữ liệu giữa các cơ quan: Dân cư, thuế, ngân hàng và đất đai. Một cá nhân không có thu nhập ổn định nhưng lại đứng tên nhiều bất động sản phải được phát hiện và xử lý.
"Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc đã áp dụng chính sách phân tầng tín dụng thông qua chỉ số LTV (loan-to-value ratio). Người mua nhà để ở có thể vay 80-90%, người mua căn thứ hai chỉ 50-60%, người đầu tư còn ít hơn. Mô hình này giúp giảm đầu cơ mà vẫn đảm bảo thanh khoản cho người có nhu cầu ở thật", Luật sư Trương Anh Tú cho hay.
Lý giải đề xuất người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.
Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP. HCM liên tục leo thang thời gian qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu. Tương tự ở TP. HCM, giá chung cư tăng từ khoảng 35 triệu một m2 lên hơn 91 triệu đồng trong giai đoạn 2018-2024. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Bộ nhìn nhận trong nhiều trường hợp, "giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông".
Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, khoảng 04 triệu tỉ đồng tín dụng "chảy" vào bất động sản, tính tới cuối tháng 8. Mức này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.
Theo cơ quan soạn thảo, nhiều nước trên thế giới triển khai thành công các biện pháp điều tiết giá như hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản. Hiện tại Việt Nam, các công cụ điều tiết thị trường gồm thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... thiếu đồng bộ, chưa theo kịp thực tế. Hệ quả là người dân, đặc biệt thế hệ trẻ, công nhân, viên chức, lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Do đó, việc ban hành một số biện pháp kiềm chế giá bất động sản là cần thiết, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai các giao dịch. Đây là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức trong thực hiện giao dịch nhà đất gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Trung tâm có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch.
