Sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam - Khoảng cách giữa lý thuyết và thực tiễn

Ảnh minh họa.

Đặt vấn đề

Những năm gần đây, với việc thực thi các chính sách mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã trở thành một “điểm đến hàng đầu Châu Á”, cũng theo đó mà số lượng người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc gia tăng hàng năm. Theo báo cáo thống kê của Hội môi giới bất động sản (VARS), có khoảng 3.035 người nước ngoài đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở cả nước giai đoạn 2018-2022 [1]. Tuy nhiên, con số này được các chuyên gia đánh giá là thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thực tế của thị trường (khoảng 4 triệu người) [2].

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản (BĐS) ở Việt Nam là một trong những chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế quốc gia, đã được Nhà nước ta quan tâm từ rất sớm. Theo đó, kể từ khi Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, Nhà nước ta bắt đầu mở ra cơ chế cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS ở Việt Nam, trong khi trước đó Luật giới hạn phạm vi tiếp cận BĐS chỉ cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Chính sách tốt, quy định có, tuy nhiên sau chừng ấy năm thực thi Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, số lượng người nước ngoài sở hữu BĐS ở Việt Nam lại không đạt được kỳ vọng như mong muốn. Vậy thì nguyên nhân do đâu mà con số các giao dịch BĐS của người nước ngoài tại Việt Nam lại khiêm tốn như vậy? Bài viết này tác giả sẽ đi tìm hiểu và lý giải các nguyên nhân chủ yếu tác động đến thực trạng này.

Sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam - từ lý thuyết đến thực tiễn 

Đối với nhà ở

Về điều kiện chủ thể: người nước ngoài khi nhập cảnh vào Việt Nam, có giấy tờ chứng minh nhân thân và không thuộc diện được ưu đãi, miễn trừ ngoại giao thì có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam [3], mà không cần xét đến điều kiện kết hôn, hay các điều kiện ưu đãi như trước đây. Bên cạnh đó, pháp luật còn khống chế thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), hết thời hạn sở hữu người nước ngoài có thể được xem xét gia hạn khi có nhu cầu [4], ngoại trừ trường hợp “cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam”[5]; và khống chế tỷ lệ nhà ở được sở hữu của người nước ngoài không quá 30% trên tổng số căn hộ trong một chung cư và không quá 250 nhà ở riêng lẻ trên một khu vực [6]. 

Về điều kiện xác lập quyền sở hữu nhà ở:

Thứ nhất, đối với các giao dịch hướng đến chuyển dịch quyền sở hữu (mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế) người nước ngoài chỉ được thực hiện các giao dịch này trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của chủ đầu tư [7]; nếu xác lập các giao dịch ngoài phạm vi dự án thì các giao dịch đó sẽ không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của nước ngoài sẽ được pháp luật bảo hộ quyền sở hữu, song quyền của chủ sở hữu đối với loại tài sản này lại bị hạn chế rất nhiều. Người nước ngoài không được mua đi, bán lại nhằm mục đích thu lợi nhuận giống như các tài sản thông thường khác. Trong thời hạn sở hữu, nếu không còn nhu cầu sử dụng, người nước ngoài chỉ được chuyển nhượng nhà ở đó cho các đối tượng thuộc phạm vi luật định [8].

Về công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài:

Về lý thuyết, Nhà nước công nhận, bảo hộ quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho các chủ sở hữu bất kể là người có quốc tịch Việt Nam hay người có quốc tịch nước ngoài [9], nhưng thực tế cơ quan cấp thẩm quyền đang trì hoãn cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng người nước ngoài. Trước đây giai đoạn 2014 - 2016 tại thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, nhưng sau đó cơ quan này đã tạm ngưng thực hiện thủ tục với lý do chờ xin ý kiến hướng dẫn của các cơ quan ban, ngành về việc xác định khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, hay xác nhận số lượng nhà ở được sở hữu tại từng dự án trên từng địa bàn khu vực. Và cho đến thời điểm hiện tại thì việc cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa được thực thi trở lại. Trái lại, một số địa phương khác như Bắc Giang, Bình Dương,… thì vẫn đang triển khai thực hiện thủ tục này.

Có thể nói, việc mở ra quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tưởng là thông thoáng nhưng thực chất lại rất khắt khe với nhiều thủ tục đi kèm, giao dịch loại tài sản này cũng bị giới hạn rất nhiều. Bên cạnh đó, những hạn chế trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất (QSDĐ), chậm trễ trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài, vô hình trung đã giảm thu hút đối tượng này đầu tư sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đối với quyền sử dụng đất

Trong nhóm cơ cấu “người sử dụng đất” theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không là đối tượng có QSDĐ ở Việt Nam [10], hay nói cách khác là người nước ngoài không được tiếp cận QSDĐ, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Cũng theo Luật này, các hành vi không thực hiện đúng quy định khi thực hiện quyền của người sử dụng đất được xem là hành vi bị nghiêm cấm [11]. Theo đó, người nước ngoài cho dù sở hữu nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư thì cũng chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất mà không có QSDĐ.

Việc sở hữu nhà ở không gắn QSDĐ đã gián tiếp hạn chế người nước ngoài đầu tư sở hữu BĐS ở Việt Nam. Bởi lẽ, sở hữu nhà ở mà không gắn với QSDĐ tương tự như việc sở hữu condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng,… Đối với loại hình BĐS này, pháp luật hiện hành chỉ công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền đất, không có QSDĐ. Hay nói cách khác là sở hữu tài sản bị hạn chế quyền tài sản; mặc dù giá trị BĐS mà người nước ngoài phải chi trả để sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm cả đơn giá xây dựng và giá trị QSDĐ. Và hơn hết, việc đầu tư sở hữu nhà ở chỉ mang lại đa giá trị khi nó gắn với QSDĐ, chủ sở hữu được tự do khai thác tiềm năng tài sản, được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Chính vì quyền sở hữu BĐS, quyền tài sản đối với QSDĐ của người nước ngoài bị hạn chế, cho nên số lượng người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam còn khá khiêm tốn so với nhu cầu của thị trường và kỳ vọng của Nhà nước, mặc dù pháp luật hiện hành đã thông thoáng hơn rất nhiều trong việc tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam.

Vừa qua Luật Đất đai 2024 chính thức được thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành trong thời gian tới. Một trong những điểm mới, nổi bật của Luật này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS, đó là việc ghi nhận thêm đối tượng “người gốc Việt Nam định cư nước ngoài” vào nhóm chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ [12]. Theo đánh giá của tác giả, quy định về Người sử dụng đất của Luật này tuy có phần cởi mở hơn về đối tượng được tiếp cận QSDĐ, nhưng khách quan mà nói Luật Đất đai 2024 vẫn chưa tạo được “cú hích” cho thị trường BĐS, vì Nhà nước vẫn chủ trương hạn chế QSDĐ của người nước ngoài - đây là nguồn lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước.

Kiến nghị và kết luận

Việc ghi nhận các quy định về sở hữu BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam với mục tiêu sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, qua những hạn chế, bất cập mà tác giả đã trình bày ở trên, có thể thấy quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài chưa đạt được kỳ vọng như mong đợi, mặc dù nhu cầu sở hữu BĐS của người nước ngoài là rất lớn. Do đó, thông qua bài viết này tác giả đóng góp một số ý kiến cho việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề này như sau:

- Nhà nước nên sớm có chủ trương yêu cầu các địa phương thực hiện đồng bộ thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài. Việc một số địa phương trì hoãn cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài thời gian qua với quan ngại khi người nước ngoài có được QSDĐ dễ dẫn đến tình trạng chiếm đất, gây khó khăn cho công tác quản lý, gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, quốc phòng an ninh. Thực tế cho thấy việc công nhận quyền sở hữu và cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài hoàn toàn không gây phương hại đến an ninh quốc gia nếu đặt trong bối cảnh Nhà nước quản lý quy hoạch tốt các khu vực có dự án cho người nước ngoài; khống chế thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu nhà ở, tỷ lệ nhà ở được sở hữu để tránh việc đầu cơ; đặt ra ngưỡng giá BĐS tối thiểu, áp thuế BĐS riêng cho đối tượng này tương ứng với số lượng BĐS mà họ sở hữu, hướng đến các dự án nhà ở phân khúc cao cấp mà người Việt Nam trong nước khó tiếp cận, giúp giải phóng các sản phẩm BĐS còn tồn đọng trên thị trường, tránh lãng phí và tăng nguồn thu cho ngân sách;

- Nhà nước nên sớm mở ra cơ chế cho người nước ngoài tiếp cận QSDĐ, đồng thời nới rộng phạm vi sở hữu nhà ở cho người nước ngoài - sở hữu nhà ở phải gắn liền với QSDĐ để tối ưu giá trị tài sản cho chủ sở hữu. Vì đặc tính của BĐS không di dời được, nên cho dù người nước ngoài được tiếp cận QSDĐ đi chăng nữa thì QSDĐ đó cũng bị khống chế thời hạn sử dụng, và trên hết đặc thù chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam“đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[13], theo đó công tác quản lý đất đai của Nhà nước vẫn đặt trong giới hạn kiểm soát, người nước ngoài khi giao dịch loại tài sản này phải tuân thủ trình tự, thủ tục luật định;

- Các ngân hàng sớm triển khai cơ chế cho người nước ngoài vay vốn khi họ đầu tư sở hữu BĐS ở Việt Nam. Thực tế thời gian qua, các ngân hàng đang siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý đối với đối tượng này. Việc siết tín dụng cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng tự thu hẹp thị trường khách hàng của chính mình, bởi lẽ hiện nay dư nợ cho vay từ hoạt động kinh doanh BĐS của các ngân hàng đang chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc gia và có xu hướng tăng dần đều mỗi năm. Nếu đứng ở góc độ phân tích rủi ro thì ngân hàng hoàn toàn không có bất kỳ rủi ro nào, vì người nước ngoài dùng chính BĐS mà họ sở hữu để làm tài sản đảm bảo khi vay vốn tại ngân hàng.

Tóm lại, sau gần 10 năm thực thi Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, nhiều quy định không còn phù hợp với xu thế phát triển của thị trường. Theo đó, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 sửa đổi với với kỳ vọng hồi sinh thị trường BĐS, hướng đến giải phóng thị trường đất đai, tạo đòn bẩy thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, ở lần sửa đổi các Luật này, đối tượng người nước ngoài vẫn chưa được Nhà nước chú trọng hướng đến. Việc bỏ qua các nhà đầu tư tiềm năng này là một thiếu sót rất lớn trong việc huy động nguồn lực tài chính cho quốc gia. Trong tương lai gần, Nhà nước nên sớm mở ra cơ chế cho người nước ngoài tiếp cận QSDĐ, sở hữu BĐS phải gắn liền với QSDĐ và ngân hàng sớm khơi thông nguồn vốn cho người nước ngoài. Để hiện thực hóa điều này, Nhà nước cần từng bước hoàn thiện công tác quản lý đất đai, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.

Thạc sĩ TRẦN THỊ THANH BÍCH

Vướng mắc về việc xác định tội danh đối với hành vi làm giả các giấy tờ của cơ quan tổ chức để hợp thức hóa việc buôn lậu