(LSVN) - Hiện nay, xuất hiện ngày càng nhiều sai phạm của các chủ đầu tư trong một số dự án bất động sản. Chính vì vậy mà vấn đề liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư trước những sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang là vấn đề được dư luận rất quan tâm.
Như tin đã đưa, nổi bật lên trong những sai phạm của chủ đầu tư bất động sản là những sai phạm của Kinh Đô TCI. Theo đó, cả 3 dự án do Kinh Đô TCI Group làm chủ đầu tư đều sai phạm nghiêm trọng, trong đó dự án 8B Lê Trực nhiều năm chưa hoàn thiện và hai dự án tại 302 Cầu Giấy và 102 Trường Chinh lại không có nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.
Bên cạnh đó là những sai phạm liên quan đến ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh. Theo đó, là những sai phạm tại dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư Bemes, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư. Liên quan đến dự án chung cư CT6, theo phản ảnh, rất nhiều người mua nhà tại dự án CT6 Kiến Hưng chuyển về đây ở từ vài năm nay nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ và nhiều sai phạm của các chủ đầu tư khác.
Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm như thế nào trước những sai phạm trong các dự án bất động sản?
Trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam, Luật sư Lê Hằng, Công ty Luật TAT Law firm cho rằng, đối với Chủ đầu tư có các sai phạm tại các dự án bất động sản theo qui định pháp luật hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành) có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như phạt tiền, truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra hậu quả pháp lý.
Tuy nhiên, mặc dù đã có các yêu cầu phải công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng danh sách các chủ đầu tư không chấp hành qui định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và không có ít nhưng cuộc thanh tra, kiểm tra hàng loạt các qui định, các chế tài xử lý ra đời nhưng những tranh chấp về chung cư vẫn chưa được hạn chế và “giảm nhiệt”. Do đó cần phải sử dụng chế tài mạnh hơn để xử lý đối với chủ đầu tư có sai phạm.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có chế tài xử lý vi phạm đối với Chủ đầu tư lên đến 1 tỷ đồng nếu làm chậm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho dân. (điểm c khoản 4 Điều 31 Nghị định 01/2019/NĐ-CP) .
Theo đó, “Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên” đối với hành vichủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với Chủ đầu tư là “Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo qui định”.
Tuy nhiên, thực tế chưa có chủ đầu tư nào bị áp dụng mức phạt này. Do đó, cần có sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn và thậm chí cần có sự giám sát của cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không. Ngoài việc xử lý vi phạm hành chính theo qui định, Nhà nước có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn như tịch thu toàn bộ phần vi phạm của Chủ đầu tư để sử dụng làm công trình công cộng. Ngoài ra, có thể xung công toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy mới có tính răn đe tránh những sai phạm có thể tiếp tục diễn ra của các chủ đầu tư.
Thực tế những sai phạm của Chủ đầu tư liên quan đến phòng cháy chữa cháy, xây dựng không đúng công năng, giấy tờ sở hữu… đã không được chính quyền địa phương xử lý ngay từ khi thực hiện Dự án, đây là trách nhiệm của các ban ngành liên quan và đặt ra có vấn đề tham nhũng, tiếp tay cho sai phạm khi cố tình bỏ qua các sai phạm của Doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Bởi vì, theo qui định pháp luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì một Dự án nhà ở trước khi đến tay người mua phải trải qua nhiều bước, trình tự thủ tục, điều kiện có giám sát của cơ quan có thẩm quyền. Những sai phạm cho thấy có nhân tố con người ở đây, chưa có sự gắn kết phát huy vai trò trách nhiệm của chính quyền địa phương và tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm giữa lực lượng Thanh tra xây dựng và chính quyền cơ sở. Sự phối hợp giữa Sở xây dựng và UBND quận, huyện chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong việc giám sát, kiểm tra dễ dẫn đến tình trạng cục bộ, bao che cho vi phạm. Đặc biệt là lực lượng quản lý trật tự xây dựng đô thị cấp huyện chưa đáp ứng được yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ trong việc kiểm tra các Dự án đầu tư, các khu nhà ở, khu đô thị có vi phạm được báo chí và cơ quan chức năng phát hiện, gây dư luận không tốt trong nhân dân.
Kể cả những trường hợp cán bộ quản lý tham những có thể bị xử lý kỷ luật theo Luật cán bộ công chức, luật viên chức và các văn bản hướng dẫn thi hành hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, hiện nay việc xử lý các sai phạm của cán bộ công chức ở mức độ khá nhẹ so với hành vi vi phạm. Chưa kể một số qui định không rõ ràng khiến một số lãnh đạo đơn vị, cơ quan có cá nhân sai phạm vẫn dựa vào đó để bao che cho cấp dưới của mình. Bởi vậy, cần phải tăng nặng các biện pháp chế tài hơn nữa đối với các vi phạm để cán bộ công chức hạn chế vi phạm pháp luật.
Theo Luật sư Võ Trung Tín, Văn phòng Luật sư Phan Law Vietnam, khi sai phạm xảy ra, cơ quan nhà nước có trách nhiệm kiểm tra giám sát và xử lý những vi phạm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư tùy vào hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính như bị Cảnh cáo; Phạt tiền hoặc bị áp dụng Hình phạt bổ sung và phải thực hiện các Biện pháp khắc phục hậu quả (nếu có). Theo đó, đối với từng sai phạm thì nhà nước đã có những qui định rất rõ ràng.
Trường hợp, chủ đầu tư vi phạm về phòng cháy chữa cháy: Tại khoản 6 và điểm b khoản 7, Điều 36, Nghị định số 167/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; Phòng, chống tệ nạn xã hội; Phòng cháy và chữa cháy; Phòng, chống bạo lực gia đình, thì hành vi “đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về PCCC” sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng và bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là “buộc tổ chức để cơ quan quản lý nhà nước nghiệm thu về PCCC”.
Chủ đầu tư chậm cấp hay treo “sổ hồng” của người mua chung cư: thì có thể bị phạt tối đa 1.000.000.000 đồng theo qui định tại khoản 6 Điều 31 Nghị Định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Vi phạm trật tự xây dựng: Điều 4 Nghị Định 139/2017/NĐ-CP qui định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Thì mức phạt tiền tối đa: lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng là 1.000.000.000 đồng; trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 300.000.000 đồng. Chủ thể vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo qui định.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn chịu trách nhiệm dân sự với người mua chung cư như đã giải thích ở trên.
Để đảm bảo thực hiện tốt chính sách về xây dựng và quản lý nhà chung cư, cơ quan chức năng chuyên ngành về quản lý xây dựng các cần cấp tăng cường hơn nữa công tác quản lý nhà nước; kiểm tra; giám sát địa bàn, nhanh chóng xác minh các chủ thể, hành vi vi phạm và có biện pháp, chế tài thích đáng cho từng trường hợp cụ thể để thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật.
MỸ LINH
