Nội dung vụ việc
Theo hồ sơ vụ việc, ngày 01/9/2020, bà Nguyễn Thị Kim Quy và vợ chồng ông Cái Văn Vũ – bà Trần Thị Nhung ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng để tiến tới chuyển nhượng khoảng 11.000 m² đất thuộc thửa 46, tờ bản đồ 60, xã Lâm Hà. Giá chuyển nhượng được xác định là 3,85 tỉ đồng, trong đó bà Quy giao trước 2 tỉ đồng. Hợp đồng quy định rõ thời hạn đặt cọc là 2 tháng, kết thúc vào ngày 01/11/2020, trong thời gian này bên chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục tách thửa để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Tuy nhiên, hết thời hạn nêu trên, các bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng, không có văn bản thỏa thuận gia hạn, trong khi thửa đất vẫn chưa được tách thửa, chưa hình thành đối tượng giao dịch độc lập về mặt pháp lý.
Bà Quy tiếp tục chuyển thêm 1 tỉ đồng cho vợ chồng ông Vũ vào tháng 12/2020, khi hợp đồng đặt cọc đã hết hạn và không có bất kỳ thỏa thuận gia hạn nào được lập bằng văn bản.
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giưa bà Nguyễn Thị Kim Qui và vợ chồng ông Cái Văn Vũ, bà Trần Thị Nhung.
Gần một năm sau khi hợp đồng đặt cọc nói trên hết hiệu lực, ông Hồ Vi Đại Thảo tiến hành giao dịch nhận chuyển nhượng thửa đất diện tích 10.960 m², số thửa 297 (được tách ra từ thửa 46), tờ bản đồ 60, xã Lâm Hà với ông Cái Văn Vũ. Trong các ngày 12/7/2021 và 23/7/2021, ông Thảo đã thanh toán tổng cộng nhiều đợt tiền với số tiền lên tới hàng tỉ đồng và ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Tại thời điểm giao dịch, thửa đất không bị tranh chấp, không bị kê biên, không có thông tin ngăn chặn hay nghĩa vụ tài sản nào được đăng ký. Tuy nhiên, quá trình hoàn tất thủ tục sang tên bị đình trệ do văn phòng công chứng phát hiện trong hồ sơ vẫn tồn tại hợp đồng đặt cọc giữa bà Quy và ông Vũ – dù hợp đồng này đã hết hiệu lực.
Thực tế, ông Thảo tiếp tục thanh toán thêm cho bên bán, nâng tổng số tiền đã giao lên khoảng 5,8 tỉ đồng, đồng thời trực tiếp quản lý, sử dụng đất và nắm giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những yếu tố này thể hiện rõ sự ngay tình, thiện chí và tin cậy hợp pháp của người mua trong giao dịch dân sự.
Ngày 07/01/2025, Tòa án nhân dân khu vực 3, tỉnh Lâm Đồng đã thụ lý vụ án tranh chấp giữa bà Quy và vợ chồng ông Vũ; ông Hồ Vi Đại Thảo được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong bối cảnh đó, yêu cầu độc lập của ông Thảo về việc công nhận và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có cơ sở pháp lý rõ ràng: giao dịch được xác lập tự nguyện, đối tượng đã hình thành hợp pháp, nghĩa vụ thanh toán cơ bản đã hoàn thành và không vi phạm điều cấm của pháp luật.
Đảm bảo nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình
Theo Luật sư Đỗ Quốc Quyền, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến tài sản đã được chuyển giao trên thực tế. Điều 133 Bộ luật Dân sự và Án lệ số 14/2017/AL đều nhấn mạnh rằng, người xác lập và thực hiện giao dịch trong điều kiện không biết và không thể biết về việc tài sản đang bị ràng buộc trái pháp luật phải được bảo vệ.
Luật sư cho rằng, trong vụ việc này, việc lấy một hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực gần một năm làm căn cứ cản trở giao dịch hợp pháp của ông Thảo là đi ngược lại tinh thần của pháp luật dân sự, xâm phạm nghiêm trọng nguyên tắc ổn định và an toàn pháp lý của thị trường bất động sản. Trách nhiệm xử lý, thanh lý hoặc chấm dứt hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã hết hạn thuộc về bên chuyển nhượng, không thể chuyển rủi ro đó sang cho người mua ngay tình.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Cái Văn Vũ và bà Trần Thi Nhung cho ông Hồ Vi Đại Thảo.
Theo Luật sư, trước hết cần xác định rõ hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc được công chứng ngày 01/9/2020 giữa bên đặt cọc là bà Nguyễn Thị Kim Quy và bên nhận đặt cọc là ông Cái Văn Vũ, bà Trần Thị Nhung. Căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng này đã chấm dứt kể từ ngày 01/11/2020 do hết thời hạn đặt cọc hai tháng, trong khi các bên không xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không có thỏa thuận gia hạn. Như vậy, kể từ thời điểm trên, hợp đồng đặt cọc không còn giá trị pháp lý ràng buộc.
Vấn đề tiếp theo được đặt ra là liệu có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn hay không. Luật sư Quyền cho rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, phần diện tích đất dự kiến chuyển nhượng mới chỉ được xác định về diện tích (11.000 m²), là một phần của thửa đất số 46, tờ bản đồ số 60, diện tích 13.799 m², nhưng chưa xác định cụ thể vị trí và ranh giới trên thực địa.
Đến ngày 09/4/2021, khi bị đơn hoàn tất việc tách thửa đất số 46 thành thửa đất số 296 và thửa đất số 297 (diện tích 10.960 m²), nguyên đơn mới có ý kiến cho rằng thửa đất được tách không đúng vị trí, sai lệch diện tích so với mong muốn ban đầu. Điều này cho thấy, tại thời điểm đầu tháng 12/2020 – khi nguyên đơn chuyển thêm cho bị đơn tổng cộng 1 tỉ đồng – thửa đất số 297 chưa được xác định rõ ràng theo ý chí thống nhất của các bên.
Do đó, việc nguyên đơn chuyển tiền trong giai đoạn này không thể được xem là căn cứ xác lập một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể. Hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực cũng không thể được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 297.
Luật sư Đỗ Quốc Quyền viện dẫn Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể được Tòa án công nhận hiệu lực trong trường hợp đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm về hình thức công chứng, chứng thực, và các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Trong vụ án này, giữa nguyên đơn và bị đơn không tồn tại văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy không đủ điều kiện để áp dụng quy định trên.
Đối với quyền lợi của bên thứ ba ngay tình, Luật sư Quyền cho rằng đây là điểm mấu chốt cần được xem xét thận trọng. Ngày 23/7/2021, ông Cái Văn Vũ và bà Trần Thị Nhung đã tự nguyện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 297 với anh Hồ Vi Đại Thảo và chị Nguyễn Thị Tuyết Mai. Tại thời điểm này, bên chuyển nhượng đang đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 964662 do UBND huyện Lâm Hà cấp, đồng thời hợp đồng đặt cọc trước đó đã hết hiệu lực.
Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán 5,8 tỉ đồng trên tổng giá trị hợp đồng 7 tỉ đồng, thể hiện việc thực hiện phần lớn nghĩa vụ tài chính. Giao dịch được xác lập công khai, tự nguyện, đúng chủ thể, đúng đối tượng và không có căn cứ cho thấy bên nhận chuyển nhượng biết hoặc phải biết về tranh chấp trước đó.
Từ những căn cứ nêu trên, Luật sư Đỗ Quốc Quyền cho rằng có cơ sở pháp lý để Tòa án xem xét công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ, bà Nhung với anh Thảo, chị Mai, qua đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình, đồng thời bảo đảm sự ổn định và an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai.
LAM SƠN – QUANG PHIÊU
