Văn bản tạm dừng tách thửa trên địa bàn TP. Nha Trang: Có căn cứ pháp luật không?

Ảnh minh họa.

Ngày 14/9/2022, UBND TP. Nha Trang có Văn bản số 6574/UBND gửi Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hòa, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị TP. Nha Trang về việc tạm dừng việc tách thửa trên địa bàn TP. Nha Trang cho đến khi quyết định quy định tách thửa mới được ban hành, làm cơ sở thống nhất việc thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa . 

UBND TP. Nha Trang yêu cầu tạm dừng giải quyết phân lô, tách thửa đất ở thành phố Nha Trang là thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa từ tháng 01/2022, về việc giải quyết vướng mắc trong việc cấp phép xây dựng tại các khu vực phân lô, tách thửa trên địa bàn TP. Nha Trang.

Văn bản nêu rõ, trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã có một số trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung cho các hộ dân (với mục đích làm lối đi chung khi tách thửa) chưa phù hợp quy định tại Luật Đất đai năm 2013, chưa phù hợp với quy định tại Quyết định số 13 năm 2015 của UBND tỉnh về việc điều chỉnh, bổ sung quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Trong thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa đã dự thảo hoàn chỉnh và có nhiều văn bản trình UBND tỉnh phê duyệt quyết định quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa (Tờ trình số 297/TTr ngày 15/7/2021; Văn bản số 4190/STNMT-CCQLĐĐ ngày 08/10/2021, số 5276/STNMT-CCQLĐĐ ngày 10/12/2021; Văn bản 3787/STNMT ngày 30/8/2022).

Do đó, để đảm bảo thống nhất việc thực hiện thủ tục tách thửa đúng quy định về đất đai, phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng, UBND TP. Nha Trang ban hành văn bản tạm dừng việc tách thửa cho đến khi quyết định quy định tách thửa mới được ban hành, làm cơ sở thống nhất việc thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa. UBND TP. Nha Trang yêu cầu Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại TP. Nha Trang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị và UBND xã phường phối hợp thực hiện. 

Tạm dừng tách thửa có căn cứ pháp luật?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) đều có quy định cụ thể việc đề nghị tách thửa đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất là quyền của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi đáp ứng đủ điều kiện và trình tự, thủ tục được quy định tại Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành.

Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành không có quy định về tạm dừng việc tách thửa đất để chờ cho đến khi quy định tách thửa mới của UBND tỉnh được ban hành.

Văn bản đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tạm dừng việc tách thửa trên địa bàn TP. Nha Trang cho đến khi UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quyết định quy định tách thửa mới chỉ là văn bản hành chính thông thường nhưng có nội dung yêu cầu tạm dừng thực hiện quyền của người sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Cụ thể, tại khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/ NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.

Theo Luật, Nghị định, Quyết định thì việc thực hiện tách thửa đối với các loại đất đều không có quy định việc “tạm dừng  tách thửa”. Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành nêu trên có thể nhận xét: Tuy văn bản hành chính có nêu các lý do khách quan để “tạm dừng tách thửa” như thực hiện theo chỉ đạo của UBND tỉnh, phát hiện vi phạm trong thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận, chờ UBND tỉnh ban hành quyết định mới để yêu cầu các cơ quan chức năng tạm dừng việc tách thửa (hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai và các Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND và số 32/2014/QĐ-UBND) là có dấu hiệu của văn bản ban hành không căn cứ pháp luật.

Theo quy định, khi phát hiện trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung cho các hộ dân với mục đích làm lối đi chung khi tách thửa  không đúng Luật Đất đai năm 2013, không đúng với các quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc điều chỉnh, bổ sung quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn, thì các cơ quan quản lý đất đai phải xử lý, chấm dứt ngay hành vi vi phạm trong quản lý đất đai bằng các quyết định hành chính cụ thể hoặc ban hành thông báo chấn chỉnh, phổ biến kịp thời để cán bộ và nhân dân biết thực hiện.

Đối với các trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định pháp luật, các cơ quan chức năng hoàn toàn có căn cứ pháp luật để ban hành thông báo từ chối giải quyết thủ tục tách thửa và đăng ký cấp giấy chứng nhận,bởi trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Theo đó, đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã cấp GCNQSDĐ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh thì không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ban hành và thực hiện tạm dừng trên địa bàn như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất có đủ điều kiện tách thửa. Vô hình chung văn bản hành chính của UBND cấp huyện làm ngừng hiệu lực hệ thống pháp luật đất đai như Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ, các Quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa.

Đối với Công văn hành chính của UBND cấp huyện nhưng nội dung có chứa quy phạm pháp luật, đặt ra quy định khác với quy định của pháp luật về việc “tạm dừng” là hạn chế quyền của người sử  dụng đất. Thiết nghĩ vấn đề này cần được cơ quan có thẩm quyền rà soát, kiến nghị xử lý theo quy định Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

 Luật sư NGUYỄN HỒNG HÀ

Đề xuất quy định kiểm tra chất lượng hàng hóa lưu thông trên thị trường