Kết quả trúng đấu giá QSDĐ ở năm 2020 tại khu Soi Cả, xã Sơn Hùng.
Qua nghiên cứu thực tiễn, nhằm nâng cao vai trò giám sát, đồng thời đóng góp xây dựng hoàn thiện pháp luật, ở góc độ của Luật sư nhận thấy còn nhiều vấn đề đặt ra liên quan đến việc chống thất thu thuế chuyển nhượng QSDĐ, nhìn từ việc chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc là đất trúng đấu giá tại khu Soi Cả, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ.
Kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế
Năm 2018, UBND huyện Thanh Sơn tổ chức đấu giá quyền sử dụng 19 lô đất tại khu Soi Cả, xã Sơn Hùng với tổng diện tích 6.658,9m2, giá khởi điểm 800.000 đồng/m2. Năm 2020 đấu giá tổng cộng 27 lô, tổng diện tích 9.380,2m2, giá khởi điểm từ 1.000.000 đến 1.300.000 đồng/m2; giá trúng đấu giá từ 1.100.000 đến 2.100.000 đồng/m2.
Sau khi trúng đấu giá, một số cá nhân không sử dụng, mà chia các ô đất thành các thửa nhỏ hơn với diện tích từ 75 đến 176,8m2, thực hiện thủ tách thửa, được UBND huyện Thanh Sơn cấp giấy chứng nhận QSDĐ, rồi chuyển nhượng, mua đi bán lại bằng nhiều hợp đồng có dấu hiệu “trốn thuế”.
Mặc dù, QSDĐ thuộc về các cá nhân, nhưng lại được một số người xưng là nhân viên của Công ty Cổ phần Winhousing Việt Nam (có trụ sở chính tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, Hà Nội) rao bán với giá từ 6.700.000 đến 7.800.000 đồng/m2 tuỳ vị trí. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chỉ khoảng từ 121.000 đến 600.000 đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá hoặc giá khởi điểm và giá của các BĐS tương đồng trong khu vực.
Điển hình, thửa đất số 102 - 205, tờ bản đồ số 93, diện tích 125 m2, được bán với giá 975.000.000 đồng, nhưng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 20.000.000 đồng; thửa đất số 102 - 25 - 3, tờ bản đồ 93, diện tích 87,5 m2, được bán với giá 612.500.000 đồng, nhưng giá ghi trên hợp đồng chỉ 50.000.000 đồng; thửa đất số 102 - 18 - 1, tờ bản đồ số 93, diện tích 165 m2, có giá trên hợp đồng chỉ 50.000.000 đồng; thửa đất số 102 - 8 - 2, tờ bản đồ số 93, diện tích 165 m2 có giá chuyển nhượng thực tế chỉ 20.000.000 đồng,...
Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá.
Câu hỏi đặt ra là, vì mục đích gì mà các cá nhân này chịu móc túi chi ra hàng trăm triệu đồng để tham gia đấu giá đất, rồi sau khi trúng đấu giá thì lại chuyển nhượng QSDĐ này với giá rẻ hơn hàng chục lần (hay nói cách khác là chuyển nhượng QSDĐ với giá “lỗ vốn nặng”)?
Thực chất của các giao dịch có tính chất bất thường trên là gì, nếu đó không phải là hành vi có dấu hiệu “trốn thuế” như đã nêu hay còn vì lý do nào khác mà các văn bản pháp luật chưa đề cập đến?
Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giao kết và ký trước sự chứng kiến của ông Đỗ Tiến Luận - cán bộ tư pháp, được ông Nguyễn Mạnh Thắng - Chủ tịch UBND xã Sơn Hùng chứng thực. Tuy nhiên, không rõ vì lý do khách quan hay chủ quan, mà đại diện UBND xã Sơn Hùng đã không có ý kiến, yêu cầu kê khai đúng giá trị chuyển nhượng và thực hiện các biện pháp quản lý để chấn chỉnh, xử lý kịp thời?
Nhìn nhận từ góc độ pháp lý, theo Luật sư Nguyễn Hồng Tâm - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, các trường hợp chuyển nhượng BĐS mà giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế.
Theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019, việc sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền phải nộp là hành vi “trốn thuế”.
Qua các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nêu trên cũng đặt ra vấn đề về công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS trên địa bàn huyện Thanh Sơn đã và đang được cơ quan quản lý và cơ quan chuyên môn thực hiện như thế nào?
Chính sách bán hàng do Công ty Cổ phần Winhousing Việt Nam ban hành.
“Quả bóng trách nhiệm” bị “đá qua đá lại”
Để ngăn chặn tình trạng mua bán “đất 2 giá”, tăng cường chống thất thu thuế, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, UBND tỉnh Phú Thọ đã có nhiều văn bản chỉ đạo Cục Thuế tăng cường kiểm tra, giám sát, chỉ đạo các Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính đầy đủ và không sai sót, thực hiện so sánh giá chuyển nhượng và thời gian giữa các lần chuyển nhượng, so sánh giá chuyển nhượng các BĐS có đặc điểm tương đồng để xác định tính trung thực, chính xác trong hồ sơ khai thuế của người nộp thuế.
Trường hợp khi so sánh với cơ sở dữ liệu, xác định được các hành vi mua, bán, trao đổi và chuyển nhượng không theo giá trị giao dịch thông thường trên thị trường nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế, thì đề nghị người nộp thuế giải trình, kê khai lại giá tính thuế theo giá thị trường hoặc ấn định thuế, đồng thời thực hiện các biện pháp quản lý thuế để chấn chỉnh và xử lý kịp thời.
Trong trường hợp người nộp thuế không chấp hành, có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì thực hiện thu thập hồ sơ, chứng cứ để phối hợp với cơ quan có chức năng điều tra theo quy định của pháp luật.
Mới đây, ngày 12/01/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có văn bản số 438/BTC-VP, trong đó đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách Nhà nước.
Ở góc độ quản lý, đại diện Chi cục Thuế khu vực Thanh Sơn - Tân Sơn cho biết, thời gian gần đây, giá đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn có nhiều biến động. Giá chuyển nhượng trên thị trường thường cao hơn so với giá quy định của UBND tỉnh, nhưng các cá nhân chuyển nhượng đất chỉ kê khai bằng hoặc cao hơn “một chút xíu” so với giá quy định của UBND tỉnh nhằm giảm đi số thuế phải nộp.
Tuy nhiên, vị đại diện Chi cục Thuế khu vực Thanh Sơn - Tân Sơn lại cho rằng, khi công chứng, chứng thực hợp đồng, tiếp nhận hồ sơ đất đai, nếu phát hiện hành vi kê khai giá chuyển nhượng chưa trung thực, chính xác, Văn phòng đăng ký QSDĐ, UBND các xã, thị trấn, văn phòng công chứng có trách nhiệm yêu cầu các cá nhân chuyển nhượng BĐS kê khai đúng giá trị giao dịch. Còn theo đại diện UBND xã Sơn Hùng, Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Thanh Sơn, chuyển nhượng BĐS là giao dịch dân sự, nên họ chỉ thực hiện chứng thực, chuyển thông tin cho cơ quan thuế theo hồ sơ. Việc xác định tính trung thực, chính xác trong hồ sơ khai thuế của người nộp thuế thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế.
Trường hợp phát hiện dấu hiệu mua, bán, giao dịch “bất thường”, cơ quan thuế tiến hành xác minh, làm rõ, yêu cầu người nộp thuế kê khai đúng giá trị chuyển nhượng; có văn bản đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ trả lại hồ sơ, yêu cầu các cá nhân chuyển nhượng BĐS ký lại hợp đồng mới theo giá mà cơ quan thuế ấn định.
Thực tế, với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ như nêu trên, dù đã có những chỉ đạo, giao nhiệm vụ rất cụ thể. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng có liên quan của huyện Thanh Sơn vẫn tìm cách đá “quả bóng trách nhiệm” qua lại cho nhau.
Về vấn đề này, theo Luật sư Nguyễn Hồng Tâm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cơ quan thuế có vai trò rất quan trọng trong việc phát hiện dấu hiệu của hành vi “trốn thuế”. Trách nhiệm trước tiên thuộc về Chi cục Thuế khu vực Thanh Sơn - Tân Sơn.
Căn cứ theo quy định tại Điều 18 Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan quản lý thuế cần phải tổ chức thực hiện quản lý thu thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách Nhà nước. Như vậy, cơ quan thuế có trách nhiệm yêu cầu người nộp thuế giải trình, làm rõ các thông tin do người nộp thuế cung cấp trong suốt quá trình giải quyết hồ sơ. Đối với các giao dịch chuyển nhượng đất do các cá nhân trúng đấu giá thì cần phải căn cứ vào giá trúng đấu giá để ấn định giá tính thuế để đảm bảo không phát sinh các trường hợp “trốn thuế”, gây thất thu thuế cho Nhà nước.
Để chống thất thu cho ngân sách Nhà nước, Luật sư Nguyễn Hồng Tâm cho rằng, cần phải có sự điều chỉnh, sửa đổi quy định đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời ban hành thêm chế tài xử phạt mạnh tay đối với cá nhân, doanh nghiệp phát sinh hành vi “trốn thuế”.
Trường hợp có căn cứ của các hành vi “trốn thuế” thì cơ quan thuế hoàn toàn có quyền chuyển hồ sơ đến cơ quan cảnh sát điều tra có thẩm quyền để điều tra, xác minh làm rõ.
THÀNH LONG - MINH TUẤN
Bàn về quy định tại Nghị quyết 01/2021/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao
