Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Tại buổi Hội thảo, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh cho biết, qua thực hiện quy định của Luật Đất đai trong 10 năm qua, bên cạnh những ưu điểm thì đã bộc lộ nhiều hạn chế bất cập; cũng tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã cho ý kiến lần thứ nhất vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Với mục đích thể hiện ý chí, nguyện vọng của nhân dân, Ban Thường trực tổ chức lấy ý kiến nhân dân về Luật Đất đai (sửa đổi) để hoàn thiện dự thảo Luật phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật, đáp ứng được yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới; tạo sự thống nhất và đồng thuận của nhân dân đối với chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được đưa ra lấy ý kiến nhân dân từ ngày 03/01/2023, kéo dài cho đến ngày 15/3/2023. Kế hoạch lấy ý kiến nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 170/NQ-CP của Chính phủ, đồng thời, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân để hoàn thiện dự án Luật bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích của nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông, Liên đoàn Luật sư Việt Nam đã có một số nội dung góp ý và phản biện đối với một số quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”
Điều 36, dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đồng thời, Điều 50, dự thảo Luật đã quy định khi thực hiện quyền này phải đảm bảo các tiêu chí sau: (1) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; (2) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; (3) Ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Theo Luật sư, đây là quy định mới cần được cân nhắc, xem xét kỹ, đánh giá tác động của việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, việc thẩm định, quản lý và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng.
Luật sư Hậu cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cũng có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hằng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.
Ngoài ra, nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.
Về phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai quy định chuyển toàn bộ sang cho TAND giải quyết
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Điều 225, dự thảo Luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho TAND giải quyết; UBND các cấp không giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND giải quyết.
Tuy nhiên, Luật sư Hậu cho rằng, mặc dù trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, song pháp luật nước ta luôn giao cho UBND là một trong những cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Bởi vì đây là cơ quan có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, nên việc thu thập hồ sơ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất, liên quan đến quá trình sử dụng đất rất thuận lợi, do các hồ sơ, tài liệu này đều đang được lưu giữ tại cơ quan hành chính.
Cơ chế giải quyết thông qua UBND thủ tục đơn giản hơn, người dân không phải nộp lệ phí. Dự thảo đã sửa theo hướng bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND là đã thu hẹp bớt quyền của người dân, đã bỏ đi một cơ chế giải quyết có tính linh hoạt và có tính ưu việt riêng.
Thêm vào đó, do đất đai là một đối tượng vô cùng phức tạp nên việc chỉ giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho TAND thì sẽ gây ra tình trạng ùn ứ, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp giải quyết đất đai, trong khi vụ việc đã có thể kết thúc ngay từ những buổi làm việc tại UBND.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong Chương V, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định đổi mới để nâng cao chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ.
Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần bổ sung điều khoản khẳng định việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai. Đối với quy hoạch định hướng, tầm nhìn sử dụng đất cấp Quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện từ 10 năm trở lên phải có quy định cụ thể đối với người sử dụng đất trong vùng đã có quy hoạch, kế hoạch. Đặc biệt là đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; tránh tình trạng quy hoạch làm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân bất hợp lý. Hiện nay có tình trạng quy hoạch tầm nhìn đến 30 – 50 năm và người dân bị hạn chế, thiệt hại rất nhiều do vị tác động ảnh hưởng bởi quy hoạch. Vấn đề quy hoạch tầm nhìn không được cập nhật ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những phương thức để quản lý Nhà nước (là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất) nên ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng. Luật sư Hậu đề nghị thể hiện trong dự án Luật nguyên tắc công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kết quả xử lý vi phạm về đất đai để người dân giám sát thông qua việc bày tỏ ý kiến trực tiếp hoặc thông qua các cơ quan đại diện như Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp và các đoàn thể nhân dân.
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 2, Điều 89, dự thảo Luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thông qua quy định trước khi thu hồi đất phải xây dựng khu tái định cư. Đồng thời, tại Điều 106, dự thảo Luật đã quy định về các điều kiện để xây dựng các khu tái định cư (hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền) và thứ tự ưu tiên lựa chọn địa điểm tái định cư (tại địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi; đến địa bàn cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố nơi có đất thu hồi, rồi mới đến địa bàn khác có điều kiện tương đương).
Về việc xây dựng các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu lên chủ trương phải phê duyệt toàn bộ phương án trước xong rồi mới tiến hành thu hồi đất. Tuy nhiên, hiện tại chưa có tiêu chí cụ thể nào về việc cấp tái định cư như chưa quy định phải hoàn thành khu tái định cư bao nhiêu ngày trước khi tiến hành thu hồi đất, nếu không hoàn thành thì phải có phương án bồi thường thay thế. Ngoài ra, cần quy định thời gian người dân sinh sống trong khu tái định cư tối đa bao lâu để tránh tình trạng "ở tạm thành ở thật".
Ngoài ra, Luật sư Hậu kiến nghị cần làm rõ hơn các tiêu chí, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ như “phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền”, đối với những địa bàn vùng sâu vùng xa, vùng sinh sống của đồng bào dân tộc thiểu số thì phong tục, tập quán có sự khác biệt so với đại đa số địa phương. Nếu rơi vào trường hợp tại địa bàn xã lẫn địa bàn huyện đều không có đất để bố trí tái định cư thì buộc phải bố trí tại các địa bàn khác có điều kiện tương đương. Vậy “điều kiện tương đương” ở đây là gì, là về mặt địa lý tương đương hay là về các tiêu chí được địa phương đề ra, bởi nếu bố trí người dân dân tộc thiểu số sang một địa bàn với các phong tục, tập quán hoàn toàn khác với nơi ở cũ thì sẽ không đáp ứng được một trong các điều kiện của khu tái định cư mà luật quy định.
KIM CHI
