Định giá và thẩm định giá tài sản được quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015 như sau:
“1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.
2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự; b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản; c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Ảnh minh hoạ.
Theo quy định của BLTTDS 2015, trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp cho Tòa án. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án có tranh chấp tài sản cho thấy giá tài sản do một bên đương sự đưa ra thường không được bên còn lại chấp nhận. Chính vì vậy, pháp luật còn quy định các đương sự có quyền thỏa thuận về giá tài sản tranh chấp, thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá. Quy định này nhằm tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản và đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận, định đoạt của đương sự. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rằng giá tài sản mà đương sự thỏa thuận với nhau không được thấp hơn mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với nhà nước hoặc người thứ ba.
BLTTDS 2015 quy định có 03 trường hợp mà Tòa án phải ra quyết định định giá tài sản gồm:
- Trường hợp theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự.
Yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản là quyền của đương sự. Vì vậy, một hoặc các bên đương sự có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp. Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng về giá tài sản mà các đương sự đang tranh chấp. BLTTDS 2015 không có quy định việc đương sự yêu cầu Tòa án định giá tài sản phải thực hiện như thế nào nhưng thông thường là đương sự phải làm đơn yêu cầu gửi cho Tòa án.
- Trường hợp các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản.
Trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả cho Tòa án. Nếu các đương sự không thỏa thuận được thì Tòa án có quyền ra quyết định định giá tài sản.
- Trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Đối với trường hợp này, hiện nay BLTTDS 2015 không có quy định cụ thể về giá thị trường là như thế nào, căn cứ để xác định giá thị trường làm cơ sở cho Tòa án xác định giá mà các đương sự thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản có thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá hay không?
Hiện nay việc định giá tài sản tranh chấp mà đa số là các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất… thì yêu cầu bắt buộc là giá tài sản không được áp theo giá do UBND tỉnh ban hành mà phải là giá thị trường.
Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là việc thu thập giá thị trường làm căn cứ định giá là khó thực hiện được bởi vì thông thường các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nên Hội đồng định giá tiến hành định giá mà căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không phù hợp với giá thị trường, còn nếu căn cứ vào lời trình bày của các đương sự vào giá thực tế chuyển nhượng thì cũng không đúng quy định vì ít khi đương sự cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá chuyển nhượng trên thực tế.
Thực tiễn hiện nay việc định giá tài sản theo giá thị trường có nhiều cách làm khác nhau, có trường hợp Hội đồng định giá căn cứ vào các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp rồi lấy mức giá bình quân, có trường hợp tiến hành lấy phiếu ý kiến về giá của những người từng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có trường hợp lại cho rằng không có căn cứ để xác định giá thị trường nên không định giá theo giá thị trường… Điều này cho thấy sự khó khăn và không thống nhất trong quy trình định giá tài sản của Hội đồng định giá do Tòa án thành lập. Mặc khác, đương sự còn gây khó khăn, cản trở hoạt động định giá của Hội đồng định giá tài sản như: không cho Hội đồng định giá tiếp cận với tài sản định giá, đóng cổng, bỏ đi khỏi nơi có tài sản cần thẩm định giá…dẫn tới kéo dài thời hạn giải quyết vụ án.
Ngoài ra, về chi phí định giá và thẩm định giá tài sản. Theo Điều 163 BLTTDS 2015 quy định thì tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là số tiền mà Tòa án tạm tính để tiến hành việc thẩm định, định giá tài sản. Tuy nhiên, đến nay chưa có văn bản nào quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về chi phí định giá tài sản, mức chi cho các thành viên trong Hội đồng như thế nào dẫn đến chi phí cho hoạt động định giá ở mỗi vụ án là khác nhau.
Để giải quyết những vướng mắc trên thì cần thực hiện một số biện pháp sau:
Thứ nhất, để khắc phục tình trạng không biết xác định giá thị trường như thế nào hoặc Hội đồng định giá chỉ căn cứ vào khung giá do UBND tỉnh ban hành, không định giá sát với giá thị trường thì trước khi tiến hành định giá, Hội đồng định giá cần tham khảo mức giá tại địa phương trong phạm vi nhất định hoặc căn cứ vào giá trị tài sản do các bên cung cấp để chia ra giá trị bình quân và trước khi định giá cần giải thích rõ cho đương sự biết hậu quả của việc định giá tài sản. Hội đồng định giá chỉ định giá theo khung giá khi thu thập được đầy đủ các chứng cứ chứng minh khung giá đó là sát với giá thị trường và các tài liệu thu thập được để chứng minh này phải được kèm theo biên bản định giá tài sản, kết luận định giá tài sản gửi cho Tòa án và các bên đương sự.
Thứ hai, cần phải hoàn thiện quy định pháp luật về mức thu, chi đối với những vụ án thẩm định, định giá cụ thể và các thành viên Hội đồng định giá.
Thứ ba, cần phải ban hành văn bản quy định thời gian áp dụng đối với kết luận định giá.
