Trong trường hợp này, Tòa án phải hướng dẫn đương sự rút đơn khởi kiện vụ án hành chính để khởi kiện vụ án dân sự. Trường hợp đương sự rút đơn khởi kiện vụ án hành chính, đồng thời có đơn khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp về đất đai thì Tòa án căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 143 của Luật Tố tụng hành chính để đình chỉ giải quyết vụ án hành chính và xem xét, thụ lý đơn khởi kiện để giải quyết bằng vụ án dân sự theo thủ tục chung.
Trường hợp đương sự không rút đơn khởi kiện thì Tòa án căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 141 của Luật Tố tụng hành chính tạm đình chỉ giải quyết vụ án để chờ kết quả giải quyết vụ án dân sự. Trong trường hợp xét thấy việc giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nhau và có thể giải quyết trong cùng một vụ án thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khoản 1 Điều 34 của Luật Tố tụng hành chính và Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự để giải quyết đồng thời hai yêu cầu của đương sự trong cùng một vụ án theo thủ tục chung do pháp luật tố tụng dân sự quy định.
Ảnh minh hoạ.
Theo hướng dẫn của TANDTC nêu trên thì trong trường hợp người khởi kiện không rút đơn khởi kiện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có ba hướng xử lý:
Một là, hướng dẫn đương sự rút đơn khởi kiện và đình chỉ giải quyết vụ án;
Hai là, tạm đình chỉ giải quyết vụ án để chờ kết quả giải quyết vụ án dân sự trong trường hợp đương sự không rút đơn khởi kiện;
Ba là, lấy vụ án dân sự cấp huyện lên để nhập vào vụ án hành chính giải quyết chung trong một vụ án.
Theo Công văn số 64/GĐ-TANDTC ngày 03 tháng 4 năm 2019 của TANDTC hướng dẫn trường hợp, trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên tranh chấp và Tòa án xét thấy hợp đồng nói trên bị vô hiệu hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ, như vậy khi giải quyết Tòa án có phải áp dụng Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự đưa những cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không như sau:
Nhiệm vụ của Bộ luật Tố tụng dân sự là giải quyết vụ việc dân sự được nhanh chóng, chính xác, công minh và đúng pháp luật, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân... Trên cơ sở đó, Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khi giải quyết các vụ việc dân sự, mà trong vụ việc đó có quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và nội dung của quyết định đó liên quan đến vụ việc Tòa án giải quyết thì Tòa án phải hủy quyết định đó để khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao về Giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính...” cá biệt. Như vậy, theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên, tại điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp “...người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai...”. Theo Điều 195 của Luật Đất đai thì trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận nội dung biến động do chuyển quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định. Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền dựa trên cơ sở hồ sơ hợp đồng, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
Ngoài ra, theo Công văn số 79/TANDTC-PC của TANDTC hướng dẫn bổ sung như sau: Theo hướng dẫn tại mục 2 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC thì: “khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng”. Trường hợp, Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý vụ án dân sự có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển quyền thuộc trường hợp nêu tại Công văn số 64/TANDTC-PC thì Tòa án đã thụ lý tiếp tục giải quyết vụ án hay ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp huyện. Về vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:
Để bảo đảm việc xét xử kịp thời, tuân thủ pháp luật, đối với những tranh chấp dân sự thuộc trường hợp hướng dẫn tại Công văn số 64/TANDTC-PC mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung; trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo nhưng chưa thụ lý thì chuyển đơn và tài liệu chứng cứ cho Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền hoặc tiến hành thụ lý, giải quyết nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Tình huống
Ngày 02/10/2017, ông A khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án nhân dân thành phố H yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quận L cấp ngày 03/4/2015 cho ông B lý do ông A không chuyển nhượng đất cho ông B, không ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền không tiến hành đo đạc, thẩm định quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cho ông B. Tại thời điểm ông A khởi kiện, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông B đã thế chấp tại ngân hàng C nên Tòa án xác định Ngân hàng C là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
Ngày 02/01/2019, Ngân hàng C khởi kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng với ông B và được Toà án nhân dân quận Đ, thành phố H thụ lý. Ông A được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự và có yêu cầu độc lập yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B; tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông B và Ngân hàng C.
Vấn đề đặt ra: Trong tình huống này ban đầu người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án đã thụ lý vụ án hành chính; sau đó, người khởi kiện bổ sung yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng khởi kiện ban đầu (không phải là tranh chấp đất đai như hướng dẫn) trong vụ án dân sự. Như vậy, vấn đề đặt ra là có thể nhập vụ án hành chính do Toà án nhân dân thành phố H thụ lý vào vụ án dân sự do Tòa án nhân dân quận Đ, thành phố H giải quyết hay không?
Quan điểm của nhóm tác giả: Tòa án nhân dân thành phố H có thể lấy vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân quận Đ lên để giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc khi xét thấy cần thiết. Sau đó, Tòa án nhân dân thành phố H nhập vụ án hành chính về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào vụ án dân sự thành một vụ án để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Bởi lẽ:
Thứ nhất, tình huống vụ việc trên có tính chất tương tự như tình huống được hướng dẫn tại Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC. Ban đầu, ông H, bà L khởi kiện yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Toà Hành chính thụ lý. Sau đó, trong vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng tín dụng, ông H, bà L là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã có yêu cầu độc lập về việc yêu cầu Toà án nhân dân Quận B tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp đối với tài sản bảo đảm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng khởi kiện ban đầu.
Mặc dù, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuy không phải là tranh chấp đất đai[1] nhưng là tranh chấp liên quan đến đất đai. Việc xem xét hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vụ án dân sự và việc xem xét hủy hoặc không huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án hành chính là liên quan đến nhau và có thể được giải quyết trong cùng một vụ án theo thủ tục tố tụng dân sự. Bởi lẽ, khi xem xét huỷ giấy chứng nhận QSDĐ trong vụ kiện hành chính, trong trường hợp giấy chứng nhận bị huỷ thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không còn và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt, liên quan đến việc giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì Ngân hàng A không được quyền phát mãi tài sản bảo đảm. Đồng thời, khi xem xét tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều kiện về chủ thể (giả mạo ông H, bà L không phải là người sử dụng đất để được thực hiện quyền chuyển nhượng) thì Toà án có quyền tuyên huỷ điều chỉnh về biến động đất đai đối với giấy chứng nhận đã cấp cho ông H1 mà không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu khởi kiện hay không.
Thứ hai, việc nhập vụ án giúp rút gọn thời gian giải quyết vụ án nhanh chóng, triệt để, cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự hơn so với tạm đình chỉ giải quyết vụ án hành chính chờ kết quả giải quyết vụ án dân sự.
Khi nhập vụ án hành chính vào vụ án dân sự để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thì như những căn cứ nhóm tác giả đã trích dẫn phía trên, cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy (uỷ ban nhân dân) sẽ không tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự. Bởi vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự). Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
[1] Hiện nay, khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, điều này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án (Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP), cụ thể:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
Như vậy, Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP theo hướng xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp về xác định ai là người có quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với đất đai.
Thạc sĩ DƯƠNG THỊ CHIẾN
Công ty Luật TNHH Pros Legal
Thạc sĩ VŨ THỊ THU HƯỜNG
Toà án nhân dân tỉnh Long An
