1. Đặt vấn đề
Dự án chung cư Dream Home Riverside, tên pháp lý là dự án chung cư D3, D4 thuộc Khu dân cư Phú Lợi, tại Phường 7, Quận 8, TP. HCM (nay là phường Bình Đông), do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương làm chủ đầu tư, đặt ra một vấn đề pháp lý có tính chất hệ thống về cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án gồm hai chung cư D3 và D4 với tổng quy mô hơn 2.000 căn hộ, được giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và mở bán từ năm 2018.
Về hồ sơ pháp lý, dự án được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư theo Quyết định số 5090/QĐ-UBND ngày 28/11/2019, được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 91/GPXD ngày 20/7/2020 và được gia hạn tiến độ theo Văn bản số 2294/UBND-DA ngày 31/5/2023 của UBND TP. HCM, với thời hạn hoàn thành 15 tháng tính từ ngày ban hành văn bản, tức đến khoảng tháng 8/2024. Ngày 01/12/2023, Sở Xây dựng ban hành Văn bản số 18765/SXD-PTN&TTBĐS thông báo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 322 trên 640 căn hộ thuộc chung cư D4. Đến thời điểm hết hạn theo Văn bản 2294/UBND-DA, dự án vẫn không hoàn thành. Ngày 27/9/2024, Thanh tra Sở Xây dựng lập biên bản vi phạm hành chính. Ngày 08/10/2024, UBND TP. HCM ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 4444/QĐ-XPHC, phạt Công ty Lý Khương 500 triệu đồng vì hành vi triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt. Đến thời điểm bài viết, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện quyết định xử phạt này.
Theo phản ánh, gần 1.200 khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án, đóng tổng cộng trên 1.000 tỉ đồng, cộng với khoản vay ngân hàng 650 tỉ đồng. Hiện trạng công trình, lô D3 đã cất nóc sàn tầng 25 với phần thô và bả matit đạt trên 60%, lô D4 mới đóng nắp hầm và đổ xong sàn tầng 3 và đã ngừng thi công kéo dài. Trong Báo cáo số 408.2025/BC.LK-UBND.BĐ ngày 4/8/2025 gửi UBND phường Bình Đông, Công ty Lý Khương cam kết huy động 100 tỉ đồng từ các đối tác để tái khởi động dự án vào tháng 10/2025 và Sở Xây dựng có Văn bản số 3905/SXD-KTCN ngày 15/8/2025 phản hồi cư dân về nội dung này. Tuy nhiên, trong các cuộc họp với cư dân ngày 04/9/2025 và 19/9/2025, chính Công ty Lý Khương thừa nhận không có phương án tài chính nào để tái khởi công.
Trước tình hình đó, Sở Xây dựng TP. HCM có Công văn số 7940/SXD-KTCN ngày 15/9/2025 báo cáo UBND TPHCM và đề xuất phương án giải quyết, tiếp theo là Văn bản số 2187/UBND-ĐT ngày 25/9/2025 của UBND TPHCM chỉ đạo các cơ quan liên quan khẩn trương xử lý vướng mắc, không để người dân bức xúc tập trung đông người. Đến ngày 27/11/2025, Sở Xây dựng ban hành Văn bản số 17552/SXD-KTCN phúc đáp cư dân, xác nhận chủ đầu tư đang trong quá trình sắp xếp tài chính với dự kiến hoàn thành trong tháng 12/2025, nhưng đây là cam kết tự đưa ra của doanh nghiệp, không có ràng buộc pháp lý mới.
Đặt trong bối cảnh đó, câu hỏi pháp lý đặt ra cho gần 1.200 người mua đã đóng từ 70% giá trị căn hộ là họ có những công cụ pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi và quan trọng hơn, các công cụ đó có thực sự dẫn đến mục tiêu thực chất của họ hay chỉ dừng lại ở việc bồi hoàn tiền.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Cơ sở pháp lý và năm con đường cho người mua nhà
Trước khi đi vào phân tích, cần xác định luật áp dụng. Phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Dream Home Riverside được ký kết trong giai đoạn 2017 đến trước 01/8/2024 (thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực theo Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi). Theo nguyên tắc bất hồi tố, các hợp đồng này chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên để có cái nhìn hệ thống và hướng đến hoàn thiện pháp luật, bài viết đề cập đến cả khung pháp lý cũ và khung mới, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vốn vẫn duy trì những hạn chế căn bản của luật cũ trong vấn đề được phân tích.
Trên cơ sở pháp luật hiện hành, người mua nhà trong tình huống tương tự Dream Home Riverside về lý thuyết có năm con đường pháp lý chính, song như sẽ chỉ ra dưới đây, các con đường này đều dẫn đến cùng một kết quả là yêu cầu hoàn tiền, không có công cụ nào đảm bảo người mua nhận được căn hộ đã thanh toán phần lớn giá trị.
2.1. Con đường thứ nhất là yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục thực hiện hợp đồng, đồng thời áp dụng chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Điều 418 và Điều 419 cùng Bộ luật quy định về chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (và quy định tương đương tại luật cũ) ghi nhận quyền của các bên trong việc thỏa thuận phạt vi phạm và bồi thường, do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Người mua, về mặt lý thuyết, có thể yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao nhà cộng với chế tài phạt và bồi thường.
Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của con đường này phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực tài chính của chủ đầu tư. Một bản án buộc chủ đầu tư tiếp tục thi công và bàn giao, dù phù hợp với nguyên tắc tại Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, vẫn vấp phải giới hạn căn bản của cơ chế thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án có thể kê biên, phát mại tài sản của chủ đầu tư nhưng không có công cụ pháp lý nào để cưỡng chế việc thi công xây dựng. Tài sản có thể bị thi hành án, việc thi công thì không. Khi chủ đầu tư công khai thừa nhận không có phương án tài chính như trường hợp Dream Home thì có lẽ một phán quyết buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng về cơ bản chỉ có giá trị tinh thần.
2.2. Con đường thứ hai là đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả số tiền đã đóng cộng bồi thường.
Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Điều 428 cùng Bộ luật quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Hầu hết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có điều khoản cho phép bên mua chấm dứt khi chủ đầu tư chậm bàn giao quá một thời hạn nhất định.
Vấn đề của con đường này không nằm ở quyền chấm dứt mà ở khả năng thu hồi tiền sau khi chấm dứt. Phán quyết của Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng và buộc chủ đầu tư hoàn tiền, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, chỉ tạo ra một khoản nợ có tính cưỡng chế thi hành nhưng không có đối tượng thực tế để thi hành.
Trong trường hợp Dream Home, với 650 tỉ đồng vay ngân hàng được bảo đảm bằng chính dự án, tài sản còn lại của chủ đầu tư khả năng cao không đủ để hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu của gần 1.200 khách hàng. Quan trọng hơn về bản chất pháp lý, mục đích của người mua khi ký hợp đồng không phải là một khoản đầu tư có thể được hoàn lại bằng tiền, mà là sở hữu một căn hộ cụ thể để ở. Hoàn tiền theo giá hợp đồng ký từ năm 2017 hoặc 2023, sau khi mặt bằng giá nhà chung cư tại TPHCM đã thay đổi đáng kể, không khôi phục được lợi ích thực chất mà người mua mong đợi.
2.3. Con đường thứ ba là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hoặc Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đối với hợp đồng cũ).
Đây là con đường có khả năng thu hồi tiền thực chất nhất, bởi người trả tiền không phải chủ đầu tư đã mất khả năng mà là ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên phân tích kỹ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho thấy bản chất pháp lý của bảo lãnh này có giới hạn rất rõ. Khoản 1 quy định ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết. Khoản 2 cụ thể hóa, nghĩa vụ tài chính đó bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết. Như vậy, đây là bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn tiền chứ không phải bảo lãnh cho việc hoàn thành công trình.
Đặt vào trường hợp Dream Home Riverside, ngay cả khi bảo lãnh được thực hiện đầy đủ, người mua chỉ nhận lại số tiền đã đóng theo giá hợp đồng, không phải căn hộ. Sự khác biệt giữa hai kết quả này về mặt lợi ích thực chất với người mua là rất lớn.
Thêm vào đó, khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở ra một lỗ hổng đáng chú ý khi cho phép bên mua lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Quy định này dù xuất phát từ nguyên tắc tôn trọng quyền tự chủ của bên mua thì trên thực tế thường được chủ đầu tư khai thác để giảm chi phí và nghĩa vụ. Trong nhiều hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, điều khoản từ chối bảo lãnh đã được cài đặt sẵn và người mua, ở vị thế yếu hơn trong giao kết và thường không có sự tư vấn pháp lý chuyên sâu, đồng ý mà không thực sự hiểu hệ quả. Đây là điểm thoái lui so với Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vốn không quy định cơ chế từ chối bảo lãnh tương tự.
2.4. Con đường thứ tư là yêu cầu Tòa án mở thủ tục phá sản đối với chủ đầu tư theo Luật Phục hồi, phá sản 2025
Theo điểm a khoản 1 Điều 38 Luật Phục hồi, phá sản 2025, chủ nợ không có bảo đảm có quyền nộp đơn yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn và không hoàn trả tiền là chủ nợ không có bảo đảm đối với khoản tiền đã thanh toán. Trong vụ Dream Home Riverside, việc Công ty Lý Khương thừa nhận tại các cuộc họp ngày 04/9/2025 và 19/9/2025 rằng không có phương án tài chính để tái khởi công đã đủ cơ sở chứng minh tình trạng mất khả năng thanh toán.
Cải cách căn bản của Luật Phục hồi, phá sản 2025 là chuyển trọng tâm sang ưu tiên thủ tục phục hồi hoạt động kinh doanh trước khi đi vào thủ tục phá sản, thể hiện ngay trong tên gọi của Luật. Đối với người mua nhà, định hướng này về lý thuyết là thuận lợi vì mục tiêu thực chất của họ là dự án được tiếp tục, không phải doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản. Tuy nhiên theo Điều 24 Luật Phục hồi, phá sản 2025, quyền nộp đơn yêu cầu áp dụng thủ tục phục hồi chỉ thuộc về các chủ thể nội bộ doanh nghiệp như người đại diện theo pháp luật, Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên, chủ doanh nghiệp tư nhân, chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên. Chủ nợ không thuộc nhóm có quyền nộp đơn yêu cầu thủ tục phục hồi.
Như vậy ngay cả với cải cách quan trọng nhất của Luật mới, người mua nhà vẫn không có công cụ chủ động để buộc dự án được tiếp tục thực hiện. Họ chỉ có thể tham gia với tư cách chủ nợ trong phương án phục hồi nếu chính chủ đầu tư chủ động nộp đơn yêu cầu thủ tục phục hồi, là khả năng khó kỳ vọng ở một doanh nghiệp đã thừa nhận không có phương án tài chính. Trường hợp đi vào thủ tục phá sản và Thẩm phán ra quyết định tuyên bố doanh nghiệp phá sản, tài sản của doanh nghiệp được phân chia theo thứ tự quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Phục hồi, phá sản 2025, gồm chi phí phá sản, khoản nợ lương, khoản nợ bảo hiểm xã hội bắt buộc và các loại bảo hiểm bắt buộc khác, trợ cấp thôi việc và các quyền lợi khác của người lao động, khoản nợ phát sinh nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và cuối cùng là khoản nợ không có bảo đảm cùng phần khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ.
Trong vụ Dream Home Riverside, khoản 650 tỉ đồng vay ngân hàng được bảo đảm bằng chính dự án sẽ được xử lý ưu tiên theo quyền của chủ nợ có bảo đảm. Phần tiền trên 1.000 tỉ đồng mà gần 1.200 người mua đã nộp thuộc nhóm chủ nợ không có bảo đảm, xếp ở vị trí cuối cùng trong thứ tự phân chia theo điểm g khoản 1 Điều 46. Đáng lưu ý, so với Điều 54 Luật Phá sản 2014 vốn xếp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước cùng hàng với khoản nợ không có bảo đảm, Điều 46 Luật mới đã tách hai nhóm này thành hai mục riêng và đặt nghĩa vụ đối với Nhà nước ở mục f, cao hơn khoản nợ không có bảo đảm ở mục g. Người mua nhà vì vậy tụt thêm một bậc trong thứ tự ưu tiên, đứng sau cả Nhà nước.
Đây là một bất lợi cụ thể mà cải cách của Luật mới mang lại cho nhóm chủ nợ là người mua nhà, dù không phải là mục tiêu chính sách trực tiếp của nhà làm luật. Con đường này có ba hạn chế cơ bản trong tương quan với mục tiêu thực chất của người mua nhà. Một là, ngay cả khi tham gia đầy đủ trong danh sách chủ nợ, người mua chỉ được phân chia phần tài sản còn lại sau khi đã thanh toán cho chủ nợ có bảo đảm và sáu nhóm ưu tiên cao hơn theo Điều 46. Với dự án đã ngừng thi công, tài sản còn lại sau khi xử lý nợ ngân hàng có bảo đảm 650 tỉ đồng rất có thể không đủ thanh toán cho các nhóm ưu tiên cao hơn, chưa nói đến phần dành cho người mua. Hai là, bản chất của thủ tục phá sản là phân chia tài sản, không phải tiếp tục dự án. Quyết định tuyên bố phá sản dẫn đến chấm dứt hoạt động doanh nghiệp, không tạo ra cơ chế hoàn thành công trình. Người mua dù được trả một phần tiền vẫn không có căn hộ. Ba là, thời gian giải quyết vụ việc phá sản theo thực tiễn Việt Nam thường kéo dài nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, công trình tiếp tục xuống cấp, giá trị tài sản giảm sút và người mua tiếp tục phải gánh lãi vay ngân hàng cá nhân nếu đã vay tiền để mua nhà.
2.5. Con đường thứ năm là khả năng khởi tố hình sự đối với chủ đầu tư trong các trường hợp có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.
Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017) quy định về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản", Điều 175 về tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản". Trong vụ Dream Home Riverside, việc chủ đầu tư cam kết bằng văn bản với cơ quan nhà nước về khoản tài chính 100 tỉ đồng vào tháng 8/2025, rồi chỉ một tháng sau thừa nhận không có phương án tài chính nào, có thể là dấu hiệu cần được cơ quan điều tra xem xét về việc cung cấp thông tin không trung thực với cơ quan quản lý nhà nước, hoặc rộng hơn, về hành vi sử dụng tiền thu của khách hàng không đúng mục đích. Tuy nhiên, đường ranh giữa tranh chấp dân sự và hành vi hình sự rất mong manh và nguyên tắc không hình sự hóa quan hệ dân sự thường được viện dẫn để giới hạn việc áp dụng chế tài hình sự đối với các giao dịch kinh doanh. Hơn nữa, ngay cả khi chủ đầu tư bị truy cứu trách nhiệm hình sự, người mua nhà vẫn không nhận được căn nhà, mà chỉ có cơ hội được bồi thường trong phạm vi tài sản của bị cáo, một con đường về kết quả thực tế tương tự con đường thi hành án dân sự.
3. Khoảng trống bồi hoàn không tương xứng trong cơ chế pháp lý hiện hành
Tổng hợp năm con đường pháp lý nêu trên, có thể rút ra một kết luận quan trọng. Tất cả các cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam hiện hành đều có chung một đặc điểm, đó là dẫn người mua đến kết quả nhận lại tiền hoặc một phần tiền, chứ không phải nhận được căn nhà. Pháp luật xử lý quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo logic chung của quan hệ thương mại, trong đó bồi hoàn bằng tiền được mặc định là biện pháp khôi phục lợi ích thực chất khi hợp đồng không được thực hiện.
Logic này phù hợp với phần lớn các quan hệ thương mại nhưng không phù hợp với mua bán nhà ở để ở. Bởi lẽ mục đích thiết lập của hợp đồng mua nhà ở không phải là một khoản đầu tư có thể được thay thế bằng khoản đầu tư khác, mà là quyền có chỗ ở, một quyền cơ bản gắn với phẩm giá con người được Hiến pháp 2013 ghi nhận tại Điều 22. Khi pháp luật chỉ bảo vệ giá trị tiền mặt của khoản đóng góp mà không bảo vệ chính căn nhà, người mua nhà rơi vào tình trạng pháp lý mà tác giả tạm gọi là bồi hoàn không tương xứng, trong đó khoản tiền hoàn lại, dù về danh nghĩa là khôi phục đầy đủ thiệt hại theo hợp đồng, không đủ để khôi phục lợi ích thực sự đã mất.
4. Một số kiến nghị sửa đổi
Trên cơ sở phân tích đó, có thể đặt ra một số kiến nghị sửa đổi pháp luật theo bốn hướng.
Một là cần thay đổi bản chất của bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai từ bảo lãnh hoàn tiền sang bảo lãnh hoàn thành công trình. Cụ thể, nên sửa Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng quy định ngân hàng (hoặc tổ chức bảo lãnh có chức năng tương đương) có nghĩa vụ chỉ định một đơn vị tiếp quản hoàn thiện dự án khi chủ đầu tư mất khả năng, sau đó xử lý tài sản chủ đầu tư để hoàn trả chi phí. Mô hình tương tự đã được áp dụng tại Singapore với chế định Project Account dưới Housing Developers Rules, hay tại Đức với Makler- und Bauträgerverordnung. Đồng thời, cần xem xét bỏ quy định tại khoản 3 Điều 26 cho phép người mua từ chối bảo lãnh, vì điều khoản này tạo lỗ hổng để chủ đầu tư né nghĩa vụ thông qua hợp đồng mẫu.
Hai là cần quy định bắt buộc về quản lý dòng tiền của người mua qua tài khoản phong tỏa thực chất. Pháp luật hiện hành chỉ giới hạn tỷ lệ thu tiền theo tiến độ tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà không kiểm soát cách chủ đầu tư sử dụng số tiền đã thu. Cần bổ sung quy định buộc chủ đầu tư mở tài khoản phong tỏa riêng cho mỗi dự án, dòng tiền chỉ được giải ngân theo từng đợt tương ứng với khối lượng thi công đã được tổ chức tư vấn độc lập kiểm định. Nguyên tắc này vốn đã được áp dụng phổ biến trong quan hệ chủ đầu tư và nhà thầu xây lắp, không có lý do gì không mở rộng cho dòng tiền mà chủ đầu tư huy động từ người mua.
Ba là cần xây dựng cơ chế can thiệp hành chính khi dự án chậm tiến độ vượt ngưỡng. Khi một dự án nhà ở chậm bàn giao quá một thời hạn nhất định kể từ tiến độ điều chỉnh đã được duyệt, chẳng hạn 12 tháng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cần được trao thẩm quyền chỉ định đơn vị tiếp quản hoàn thiện công trình, sau đó xử lý tài sản chủ đầu tư cũ để cấn trừ chi phí. Đây không phải sự can thiệp tùy tiện của nhà nước vào quan hệ dân sự, mà là cơ chế bảo đảm việc thực hiện một loại nghĩa vụ đặc thù gắn với quyền có chỗ ở của công dân và phù hợp với tính chất kinh doanh có điều kiện mà pháp luật đã xếp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Bốn là cần xem xét lại địa vị pháp lý của người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thủ tục phá sản chủ đầu tư. Theo điểm g khoản 1 Điều 46 Luật Phục hồi, phá sản 2025, người mua được xếp vào nhóm chủ nợ không có bảo đảm, đứng sau cả nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp với Nhà nước (vốn được tách thành nhóm ưu tiên cao hơn tại điểm f cùng khoản). Có thể nghiên cứu nâng vị thế của người mua nhà thành một nhóm riêng được ưu tiên cao hơn nhóm chủ nợ thương mại thông thường, dựa trên hai cơ sở. Thứ nhất là tính chất đặc biệt của tài sản giao dịch là nhà ở, gắn với quyền có chỗ ở. Thứ hai là vị thế yếu của người mua nhà trong quan hệ với doanh nghiệp bất động sản, tương tự như vị thế của người lao động trong quan hệ với doanh nghiệp sử dụng lao động, vốn đã được pháp luật phá sản ưu tiên tại điểm b khoản 1 Điều 46 Luật Phục hồi, phá sản 2025.
Kết luận
Vụ Dream Home Riverside không phải trường hợp cá biệt. Trong nhiều năm qua, hàng loạt dự án tương tự đã được báo chí phản ánh, từ Tân Bình Apartment, Park Vista tại Nhà Bè, đến các dự án ở Quận 5 cũ tại TP. HCM và nhiều địa bàn khác. Đặc điểm chung của các vụ việc là người mua đã hoàn tất phần lớn nghĩa vụ thanh toán, chủ đầu tư đã sử dụng phần lớn số tiền đó cho mục đích khác hoặc đã mất khả năng tài chính và pháp luật không có công cụ nào dẫn người mua đến mục tiêu của họ là sở hữu căn nhà đã thanh toán.
Khi mục tiêu của một quan hệ pháp luật và các công cụ mà pháp luật dành cho quan hệ đó không khớp nhau, vấn đề không nằm ở việc người tham gia chưa biết cách sử dụng công cụ, mà nằm ở chính cách pháp luật được thiết kế. Đối với pháp luật nhà ở thì đây là khoảng trống không thể tiếp tục để ngỏ.
Tài liệu tham khảo
1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
2. Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13);
3. Bộ luật Hình sự năm 2015 (Luật số 100/2015/QH13), sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Luật số 12/2017/QH14);
4. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15);
5. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 (Luật số 43/2024/QH15);
6. Luật Phục hồi, phá sản năm 2025 (Luật số 142/2025/QH15);
7. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;
8. Quyết định số 5090/QĐ-UBND ngày 28/11/2019 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
9. Giấy phép xây dựng số 91/GPXD ngày 20/7/2020 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh;
10. Văn bản số 2294/UBND-DA ngày 31/5/2023 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án;
11. Văn bản số 18765/SXD-PTN&TTBĐS ngày 01/12/2023 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thông báo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 322 trên 640 căn hộ thuộc chung cư D4;
12. Biên bản vi phạm hành chính ngày 27/9/2024 của Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh;
13. Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 4444/QĐ-XPHC ngày 08/10/2024 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh;
14. Báo cáo số 408.2025/BC.LK-UBND.BĐ ngày 04/8/2025 của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương gửi UBND phường Bình Đông;
15. Văn bản số 3905/SXD-KTCN ngày 15/8/2025 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh;
16. Văn bản số 7940/SXD-KTCN ngày 15/9/2025 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh báo cáo UBND Thành phố và đề xuất phương án giải quyết;
17. Văn bản số 2187/UBND-ĐT ngày 25/9/2025 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạo xử lý vướng mắc tại dự án;
18. Văn bản số 17552/SXD-KTCN ngày 27/11/2025 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh phúc đáp cư dân;
19. Bích Trần, "Kiến nghị phạt chủ đầu tư dự án Dream Home Riverside và Aurora vì chậm giao nhà", Báo Phụ Nữ Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18/7/2024, truy cập tại https://www.phunuonline.com.vn/kien-nghi-phat-chu-dau-tu-du-an-dream-home-riverside-va-aurora-vi-cham-giao-nha-a1523566.html;
20. Duy Quang, "Dự án Dream Home Riverside bị đề nghị xử phạt", Báo Tiền Phong, ngày 23/7/2024, truy cập tại https://tienphong.vn/du-an-dream-home-riverside-bi-de-nghi-xu-phat-post1656791.tpo;
21. Bảo Chương, "Dự án chậm tiến độ, người mua nhà khó đủ đường", Báo Lao Động, ngày 20/11/2025, truy cập tại https://laodong.vn/ban-doc/du-an-cham-tien-do-nguoi-mua-nha-kho-du-duong-1608525.ldo;
22. Vũ Tuấn, "Dự án Dream Home Riverside (TP HCM) chậm bàn giao căn hộ, Sở Xây dựng cho biết đã xử phạt chủ đầu tư 500 triệu đồng", Báo Pháp luật Việt Nam, ngày 15/12/2025, truy cập tại https://phapluatmedia.vn/du-an-dream-home-riverside-tp-hcm-cham-ban-giao-can-ho-so-xay-dung-cho-biet-da-xu-phat-chu-dau-tu-500-trieu-dong-31748.html.
Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý,
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh.
