Ảnh minh họa.
Bộ Xây dụng đang lấy ý kiến cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi). Đáng chú ý, Điều 60 của dự thảo quy định về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định rất rõ, là chỉ một số đối tượng “bất động sản nhạy cảm” mới bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn giao dịch chứ không phải tất cả các bất động sản đều phải giao dịch thông qua sàn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hoá thông tin (Cơ quan quản lý Nhà nước có thể kiểm soát và điều tiết thị trường, Chủ đầu tư có thể đưa ra định hướng phát triển kinh doanh phù hợp) và tránh thất thu thuế cho Nhà nước.
Góp ý về vấn đề này, theo quan điểm của Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Thị Kiều Trang, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, việc bắt buộc một số bất động sản "nhạy cảm" phải được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết đối với công tác quản lý Nhà nước nhưng lại vô tình tạo nên các rào cản trong hoạt động kinh doanh bất động sản của người dân. Trách nhiệm kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thuộc về Bộ Xây dựng, trách nhiệm thu thuế thuộc về Tổng cục Thuế nhưng không vì việc để đảm bảo thực hiện được công việc của mình mà tăng thủ tục hành chính cho nhân dân.
Tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” nhằm mục đích “đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. Như vậy, có thể thấy, nhu cầu đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin và nhu cầu về chống thất thu thuế không phải là nhu cầu mới xuất hiện gần đây mà nó đã tồn tại từ rất lâu. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định này nhằm mục đích tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu trở lại quy định một số giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn đó là một bước thụt lùi của khâu lập pháp. Vì theo thời gian, quyền tự do kinh doanh của người dân phải được đảm bảo chứ không phải bị thắt chặt lại.
"Trong thời gian vừa qua nổi lên rất nhiều vụ việc điển hình các công ty bất động sản lừa đảo nhà đầu tư. Do đó, việc buộc các doanh nghiệp kinh doanh qua sàn sẽ sàng lọc được các bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, những giao dịch rủi ro đó là thiểu số trong hàng ngàn các giao dịch khác, không thể lấy cái thiểu số để quy định buộc đa số phải phục tùng", Luật sư nói.
Cũng theo Luật sư, các chủ thể phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước pháp luật. Pháp luật hiện nay không thiếu chế tài để xử lý các hành vi bất chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hành vi đưa ra thông tin gian dối để chiếm đoạt bất hợp pháp tiền của các nhà đầu tư đã có chế tài xử lý trong Bộ luật Hình sự 2015 hiện hành, các hành vi cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã có chế tài xử lý trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022. Do đó, không cần thiết phải tạo thêm các thủ tục hành chính khác để điều tiết thị trường.
Mặt khác, trong kinh doanh, cần phải tuân thủ quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị và quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị trường, không nên áp đặt ý chí của Nhà nước khi không cần thiết. Nếu nhà đầu tư cảm thấy cần phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì nhà đầu tư tự lựa chọn giao dịch qua sàn và ngược lại. Nếu nhà đầu tư không giao dịch qua sàn thì chứng tỏ sàn giao dịch bất động sản không phát huy được vai trò của mình như kỳ vọng vốn có của nó, nên bị thị trường đào thải, đó là quy luật tự nhiên cần phải được tôn trọng. Nhà đầu tư có quyền tự quyết định về việc họ đầu tư kinh doanh như thế nào, Nhà nước không có quyền quyết định việc chi tiêu tiền thay cho chủ sở hữu.
Bộ Xây dựng cho rằng, cần thiết phải giao dịch bất động sản qua sàn để bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư. Nhưng thực tế, chính nhà đầu tư mới là chủ thể phải quan tâm nhất đến việc tự bảo vệ lợi ích của chính mình. Trường hợp gặp rủi ro không mong muốn thì cũng là thiệt hại mà chủ đầu tư phải gánh chịu, Bộ Xây dựng không chịu thay. Do đó, chủ thể được trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản như thế nào nên là nhà đầu tư chứ không phải là Bộ Xây dựng hay một cơ quan quản lý Nhà nước khác.
Luật sư nhận định: "Hiện nay, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản do các Sở Xây dựng địa phương quản lý, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng do Sở Xây dựng quản lý, để lập sàn thì phải có chứng chỉ. Việc nhà đầu tư giao dịch không thông qua sàn giao dịch bất động sản khiến cho hoạt động quản lý này trở nên hình thức, thiếu thực quyền. Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất nâng cao vai trò hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong khi nhu cầu thực tiễn không cần thiết dễ dẫn đến câu chuyện “lợi ích nhóm” được đặt ra, làm ảnh hưởng không tốt đến hình ảnh của cơ quan quản lý Nhà nước trong đời sống xã hội".
Từ những phân tích trên, Luật sư Nguyễn Thị Kiều Trang cho rằng nên giữ nguyên quy định như hiện tại, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản được phát triển.
LINH NHI
Một số vấn đề pháp lý liên quan vụ lập biên bản phụ huynh không cho con tiêm vaccine Covid-19
