Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công Ty Luật TNHH TGS.
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, ngày 06/01/2022 của Chính phủ.
So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu được triển khai hiệu quả trên thực tế, sẽ giúp người dân có nhu cầu mua bất động sản có thể tham chiếu được thông tin về các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh, đặc biệt là thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp bất động sản, dự án hay không. Tuy nhiên, cũng sẽ tạo nên khá nhiều trách nhiệm và công việc phát sinh trong quá trình kinh doanh mà các chủ thể kinh doanh bất động sản phải thực hiện trên thực tế.
Trước đây, Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỉ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, cũng đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu. Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.
Việc một loạt hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel, quy định rõ hơn áp dụng luật trong chuyển nhượng dự án… Trên thực tiễn việc triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) còn nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều. Do đó, việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần phải đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, thay vì quy định các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, mà các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, cũng như chuyển nhượng dự án bất động sản phải “lập thành hợp đồng theo mẫu”.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định như vậy là phù hợp, cần thiết so với thực tiễn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần phải có những nghiên cứu kỹ lưỡng đối với các quy định, biểu mẫu mới tại Nghị định này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh phù hợp. Việc ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được thống nhất áp dụng, quy định chi tiết về “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… Đây là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay.
Với các quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có thể thấy các quy định về “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một chung một khung căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để hoàn thiện hơn nữa về hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản thì không chỉ bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà sẽ còn phải thực hiện sửa đổi Luật Đất đai hiện hành để làm rõ các quy định về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo 4 điều kiện: “Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết; Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện; Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Tuy nhiên, trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng, để cụ thể hoá các quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020, và phải đáp ứng nguyên tắc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các dự án đã được cấp Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây (Luật Đầu tư 2005, Luật Đầu tư 2014…) hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.
Những quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP sẽ siết chặt các chủ đầu tư, tránh tạo lập dự án ma huy động tiền của dân, công khai tất cả thông tin về dự án kể cả những thay đổi của dự án, tạo niềm tin cho khách hàng tin tưởng khi mua hàng. Giúp cho cơ quan quản lý nắm bắt tiến độ và hồ sơ dự án để có những điều chỉnh, kiến nghị kịp thời và giúp thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém về tài chính để chọn được chủ đầu tư đủ nguồn lực để triển khai và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ nhằm đảm bảo các quyền, lợi ích của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.
Luật sư NGUYỄN VĂN TUẤN
Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS
Áp dụng ‘án treo’: Khó khăn, vướng mắc và đề xuất, kiến nghị
