Ảnh minh họa.
Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Tại khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Thực tiễn áp dụng quy định về hộ gia đình đã phát sinh một số bất cập trong hoạt động công chứng, chứng thực khi hộ gia đình thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như:
Một là, xác định tư cách thành viên đối với nam nữ sống chung như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn. Thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định nhưng quan hệ hôn nhân này không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.
Hai là, theo Luật Đất đai năm 2013, vào thời điểm mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những ai có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng mà đang sống chung sẽ là thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Và vì thế, họ là những người sử dụng đối với quyền sử dụng đất này. Tuy nhiên,trong trường hợp có sự biến động về đất (tách, nhập thửa, chuyển mục đích sử dụng đất,..) dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời điểm này có sự thay đổi về thành viên trong hộ gia đình thì thành viên hộ gia đình được xác định như thế nào?
Ba là, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chung là những người có quan hệ huyết thống đang sống chung tại thời điểm được cấp đất là thành viên hộ gia đình. Trong trường hợp này, quan hệ huyết thống được xác định đến hàng thứ mấy, theo quy định của pháp luật thì Luật Đất đai không quy định cụ thể.
Bốn là, khi đất được cấp cho hộ thì những người đang sống cùng nhau sẽ trở thành những người cùng sử dụng cho dù không có đóng góp hình thành nên tài sản. Bởi pháp luật hiện hành chỉ quy định thời điểm và mối quan hệ để xác định tư cách thành viên mà không xét đến công sức đóng góp.
Đây là những vướng mắc, bất cập trên thực tế, gây không ít không khăn cho người có thẩm quyền công chứng, chứng thực (công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng; Chủ tịch UBND cấp xã) khi xác nhận các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Bởi vì, hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình.
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trên, kể từ ngày 01/01/2025 (Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành) sẽ không còn người sử dụng đất là hộ gia đình (Điều 4). Nhà nước sẽ không thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2024 chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (khoản 25 Điều 3) và xử lý các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của “hộ gia đình” trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (Điều 259).
Theo quy định tại Điều 119; khoản 2, Điều 259, Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình chỉ được giao đất, cho thuê đất (trong đó có giao đất ở) nếu thuộc trường hợp được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, trong quyết định giao đất, cho thuê đất phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình (được xác định trước ngày 01/01/2025), khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định cấp 01 Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Theo đó, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Đây là các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến người sử dụng đất là hộ gia đình.
Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Do đó, người có thẩm quyền công chứng, chứng thực khi giải quyết các giao dịch về đất đai của hộ gia đình thường căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên trong hộ. Trường hợp không xuất trình được sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất thì phải làm đơn xin xác định nhân khẩu tại cơ quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân khẩu tại thời điểm cần xác định. Tuy nhiên, trên thực tế có những thành viên cùng chung hộ khẩu nhưng không phải là thành viên trong gia đình, không có tài sản chung, không cùng đóng góp công sức để sản xuất theo quy định của pháp luật về hộ gia đình” (nhờ nhập chung hộ khẩu…). Nhưng khi yêu cầu công chứng, chứng thực đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, người có thẩm quyền công chứng, chứng thực không có cơ sở loại trừ những người này, vì không đủ căn cứ để xác định quyền lợi của họ trong hộ gia đình.
Mặt khác, theo quy định tại Luật Cư trú, kể từ ngày 01/01/2023, sổ hộ khẩu, sổ tạm trú chính thức hết giá trị sử dụng. Bên cạnh đó, cơ quan công an chỉ xác nhận các thành viên có trong hộ khẩu tại một thời điểm nhất định chứ không phải thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Người dân phải mất nhiều thời gian, công sức liên hệ với nhiều cơ quan để xin xác nhận các thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Chính vì vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyết định giao đất, cho thuê đất phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất (trong trường hợp hộ gia đình sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 được Nhà nước bồi thường về đất) và quy định Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ giải quyết được vướng mắc, bất cập nêu trên và tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người có thẩm quyền công chứng, chứng thực khi xác nhận các giao dịch về đất đai liên quan đến hộ gia đình được thực hiện đúng pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân.
Luật gia ĐỖ VĂN NHÂN
Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum
