Ảnh minh họa.
Qua nghiên cứu quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tác giả xin tham gia một số ý kiến như sau:
Thứ nhất, tại khoản 2Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tác giả đề nghị chỉnh sửa các nội dung có gạch chân như sau: Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại điểm c, khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại địa bàn có đất bị thu hồi và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Khoản 3 Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định như sau:“3. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện”.
Tác giả đề nghị bổ sung:“3. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, các trường hợp định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện”. Để tránh các trường hợp lách luật nhằm nộp thuế thấp, gây thất thu ngân sách nhà nước, cần xem xét đến yếu tố giá thị trường để xác định giá đất cho phù hợp với từng loại đất, từng khu vực. Phương pháp định giá đất là một trong các nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Do đó, đề nghị bổ sung quy định này vào dự thảo Luật.
Thứ hai, Điều 154 quy định về bảng giá đất, tác giả đề nghị quy định ban hành bảng giá đất định kỳ 02 năm một lần và quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Đề nghị khi xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể quy định tại Điều 153 và Điều 154 dự thảo Luật cần lưu ý phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thực tế, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa.
Trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu là do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là:
- Thị trường chưa minh bạch;
- Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt);
- Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., phương pháp thặng dưcác loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận,...);
- Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phản ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.
Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân về quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất,…
Bảng giá đất được ban hành hàng năm công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 hàng năm, đây là nội dung hợp lý. Tuy nhiên quy định này sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng và đặc biệt rất khó để xác định giá theo thị trường. Vì vậy, cần quy định giá đất do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập thực hiện, và các điều kiện cụ thể để các tổ chức và cơ quan tiến hành hoạt động này. Có đảm bảo được tính khách quan trong việc xây dựng bảng giá đất thì mới phát huy được những lợi ích mà quy định này mang lại.
Quy định xây dựng định kỳ hằng năm và công bố công khai áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm sẽ không phù hợp với thực tế và khó triển khai thực hiện; đồng thời, giá đất thị trường liên tục biến động, do vậy cần nghiên cứu kỹ lưỡng đảm bảo tính khả thi và bổ sung thêm quy định cụ thể về nguyên tắc điều chỉnh bảng giá đất.
Thứ ba, về công tác định giá đất, dự thảo Luật quy định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Liên quan đến nội dung này, đề nghị đối với trường hợp bồi thường đất ở hoặc bố trí tái định cư tại chỗ, thời điểm này khu dân cư chưa hình thành nên kiến nghị giá đất nên được xác định sau khi dự án hình thành và có giá đất cụ thể.
Thứ tư, việc xác định giá đất cụ thể, theo Luật Đất đai năm 2013 còn nhiều vướng mắc, như Sở Tài nguyên và Môi trường (cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể (quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013). Tại các địa phương việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các hộ gia đinh và cá nhân; giá đất cụ thể phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất, về nội dung này, phần lớn tại các địa phương (tại các huyện, thành phố) đều nắm được giá đất thị trường địa phương mình. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chịu trách nhiệm thuê tư vấn giá đất và trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể tại các địa phương là chưa đủ cơ sở để đảm bảo đối với mức giá đất cụ thể tại địa phương.
Do vậy, để nâng cao vai trò, trách nhiệm của các địa phương, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cấp huyện, thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể; và chức năng nhiệm vụ của từng ngành, từng đơn vị trong việc tham mưu cấp thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể (tại Điều 155, 156 dự thảo Luật Đất đai).
Định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật Đất đai. Định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ảnh sát giá thị trường. Đây là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng pháp luật. Để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giả cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh;...
ĐỖ VĂN NHÂN
Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quyền tiếp cận thông tin về đất đai của người dân
