Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quyền tiếp cận thông tin về đất đai của người dân

(LSVN) - Trên cơ sở thực tiễn hành nghề Luật sư 27 năm qua với những tình huống thực tiễn liên quan đến quá trình tư vấn đầu tư cũng như giải quyết các tranh chấp về đất đai, tác giả xin có một số ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến vấn đề quyền tiếp cận thông tin về đất đai.

Ảnh minh họa.

Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018 đã quy định việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin của công dân; nguyên tắc, trình tự, thủ tục thực hiện quyền tiếp cận thông tin; trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của công dân.

Như vậy, quyền tiếp cận thông tin là quyền của mọi công dân được tiếp cận những thông tin đã được ban hành và lưu trữ tại các cơ quan, tổ chức công quyền, trong đó kể cả các thông tin về đất đai. Về vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ mới nêu những điều luật cơ bản mà tính khả thi rất khó thực hiện khi phần lớn các tranh chấp đất đai hầu hết xuất phát từ việc thiếu minh bạch, thiếu công khai thông tin về đất. Do đó, khi xây dựng luật cần làm rõ hơn những thông tin về đất đai là những thông tin loại gì, hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này theo thứ tự ưu tiên như thế nào, thời hạn hiệu lực của thông tin đã được công bố hoặc công khai… 

Điều 25, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây: 

1. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

2. Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;

3. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;

4. Việc tiếp cận thông tin đất đai theo quy định của Luật này và pháp luật về tiếp cận thông tin.

Và tại Chương XII - Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai từ Điều 159 đến Điều 164 đã quy định cụ thể việc quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, khoản 6, Điều 161, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định người sử dụng đất được khai thác thông tin của mình trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; việc khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai và chi phí cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu đất đai theo quy định...”. 

Như vậy, theo dự thảo Luật thì công dân có quyền khai thác thông tin, dữ liệu đất đai khi có nhu cầu hoặc thông qua dịch vụ công trực tuyến. Tại điểm b khoản 2 Điều 162 nêu rõ: “Các hình thức xác nhận của nhà nước với quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất được thực hiện trên hồ sơ số và xác thực điện tử. Các giao dịch về đất đai trên môi trường điện tử có tính pháp lý và được pháp luật bảo hộ;...”. Tuy nhiên, vấn đề chúng ta cần bàn là mức độ ưu tiên của các kết quả thu thập thông tin dữ liệu đất đai bao gồm tính hiệu lực pháp lý, tính minh bạch và rõ ràng của các thông tin về đất đai dựa trên một số tiêu chí như: quy hoạch chung được công bố; quy hoạch phát triển trong tương lai gần và xa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tượng sử dụng đất; chứng chỉ quy hoạch cho từng trường hợp đơn lẻ theo yêu cầu; hồ sơ chứng chỉ số, dữ liệu số về đất đai…

Trên thực tế đang tồn tại nhiều tình huống vướng mắc pháp lý xuất phát từ việc thiếu thông tin về đất đai và khó khăn trong việc thực hiện quyền tiếp cận và khai thác thông tin về đất đai, mặc dù các quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin về đất đai được quy định tại Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 và nay là Văn bản hợp nhất số 06/2020/VBHN-BTNMT ngày 07/8/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chúng tôi xin đơn cử một số tình huống đang tồn tại do thiếu các thông tin về đất đai và chưa thể giải quyết dễ dàng: 

Trường hợp 1: Một người nước ngoài muốn mua nhà ở đường LNC, nhà đất này được đánh số nhà, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (nghĩa là chủ quyền đầy đủ) nhưng khi trước khi đặt cọc mua, khách mua cẩn thận nên đã xin cấp chứng chỉ quy hoạch mới phát hiện trong quy hoạch dự kiến sẽ mở đường, có một con đường mới chạy ngang căn nhà và đất đó chia mảnh đất và ngôi nhà thành 3 phần. Nhưng quy hoạch này chưa biết khi nào thực hiện và thực tế người dân không dễ dàng tiếp cận để biết, nhất là với người nước ngoài hoặc người không cư trú tại địa phương, thậm chí công dân tại địa phương đó cũng không biết về dự án mở đường này.

Trường hợp 2: Một người nhận chuyển nhượng lô đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp từ năm 2010. Trên giấy thể hiện đã ký hợp đồng chuyển nhượng qua nhiều lần vẫn không phản ánh biến động về mở đường do việc điều chỉnh biến động ngay trên mẫu giấy cũ. Khi hết trang 4 phải cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới vào năm 2021 thì lại phát sinh thông tin quy hoạch mở đường mất gần 1/2 lô đất cho lộ giới giao thông; như vậy người mua sau cùng phải bị mất gần 1/2 diện tích đất khi cấp đổi sổ mới. Vậy thiệt hại cho người mua sau cùng quy kết trách nhiệm cho ai khi thông tin quy hoạch mở đường không phản ánh trong các lần điều chỉnh biến động trước đó?

Trường hợp 3: Một người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp từ năm 2018 là toàn bộ đất ở tại nông thôn, nhưng sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc 1/3 số tiền xong thì bên mua xin cấp chứng chỉ quy hoạch mới phát hiện có tồn tại một quy hoạch theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ từ năm 2014 đến năm 2030 thì phần đất đó quy hoạch một phần là đất giao thông, một phần là đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Vậy vì sao khi cấp giấy năm 2018 lại không phản ánh quy hoạch này trong hồ sơ khiến cho người mua sau vì tin tưởng mà chịu thiệt thòi. Trong trường hợp nếu đó là những quy hoạch treo thì người dân phải chịu thiệt thòi hay sao?

Trường hợp 4: Cả một khu vực đất nông nghiệp xen lẫn đất ở nông thôn, có doanh nghiệp thông qua cá nhân thu mua và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó nhập thửa và tách thửa, phân đường nội bộ thành 176 lô riêng biệt và ký chuyển nhượng tại phòng công chứng theo dự án nhà ở nông thôn. Sau đó, khi điều chỉnh biến động tên thì không thể chuyển tên cho người mua vì lúc này khu vực đó lại được xác định rằng trước đó đã có quy hoạch vùng là khu vực công viên và cây xanh. Vậy, trách nhiệm thuộc về ai và việc giải quyết hậu quả pháp lý cho 176 hộ nhận chuyển nhượng đất cũng rất khó khăn và phức tạp? 

Trường hợp 5: Cả một khu đất ở đô thị gồm nhiều lô nhà liền kề, trong quá trình giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai mới phát hiện toàn bộ khu vực đường đó khi xây dựng bị định vị sai so với giấy tờ đã cấp (nhà của người này xây chồng lên 1/2 đất của người khác)…, thế nhưng nhưng ngôi nhà xây dựng sau vẫn tiếp tục được cấp giấy phép. 

Như vậy, những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau có thể sai lệch trong từng thời điểm hoặc thời gian nhất định thì luật cần dự liệu, nêu rõ cách xử lý và làm rõ các nguồn tra cứu cụ thể để người dân thực hiện quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Trong trường hợp có sự khác biệt về thông tin từ các tổ chức nắm giữ nguồn và cung cấp thông tin sai lệch, gây thiệt hại cho người dân thì trách nhiệm bồi thường thuộc về ai? Chính những thông tin sai lệch này là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vụ án tranh chấp đất đai.

Do đó, nếu quy định như Điều 25 trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì chưa đủ. Hơn nữa, ở điểm c, khoản 6, Điều 161 nêu rõ: "…Tổ chức và cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b, khoản này có nhu cầu khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật..." cũng là một cách ghi nhận hạn chế quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Chúng tôi đề xuất cần phải thêm một số điều luật làm rõ hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này. Nếu có sự khác biệt giữa các thông tin thì cần làm rõ thông tin chính thống và có hiệu lực cao nhất có phải chính là thông tin được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người dân hay không.

Trong trường hợp có sự khác biệt giữa các quy hoạch được công bố ở các thời kỳ thì hiệu lực của quy hoạch công bố mà không được thực hiện chỉ có giá trị 05 năm theo khoản 1, Điều 71 của Dự thảo này (nếu không có văn bản gia hạn quy hoạch). Với quy định như vậy sẽ nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao tính minh bạch của thông tin về đất đai, góp phần xóa bỏ những quy hoạch treo gây khó khăn cho nhân dân trong suốt thời gian qua. Hiện nay, khi khai thác dữ liệu số hệ thống thông tin đất đai quốc gia thì tại điểm đ, khoản 3, Điều 10 của Văn bản hợp nhất số 06/2020/VBHN-BTNMT đã nêu rõ trách nhiệm của cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai là "Quy định rõ thời hạn tồn tại trực tuyến của từng loại thông tin;…” và theo điểm b, khoản 6, Điều 161, dự thảo Luật thì “Người sử dụng đất có quyền khai thác thông tin của mình…" chứ không phải thông tin về mảnh đất của người khác nên nhiều cơ quan quản lý đất đai lấy lý do này để từ chối cung cấp các thông tin về những mảnh đất có nhu cầu chuyển nhượng mà cần phải kiểm tra thông tin minh bạch về chủ sở hữu. 

ThS. LS ĐẶNG THỊ NGỌC HẠNH

Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thừa Thiên - Huế

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng pháp luật, Liên đoàn Luật sư Việt Nam.

Một số vấn đề về người làm chứng dưới 18 tuổi tham gia phiên tòa hình sự